1. Các giai đoạn mở bán cơ bản của một dự án nhà ở
- Giai đoạn đầu tiên (khởi công xây dựng): Chủ đầu tư bán ra một lượng nhỏ sản phẩm để thăm dò thị trường hoặc để huy động vốn dưới hình thức hợp đồng mua bán.
- Giai đoạn chuẩn bị hoàn thiện (cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện khoảng 80%): Chủ đầu tư tung ra thị trường ít nhất 30 - 70% sản phẩm, mức giá thường cao hơn so với đợt chào bán đầu tiên.
- Giai đoạn chuẩn bị bàn giao các hạng mục (Tiến độ công trình đạt từ 80 - 100%): Giá bán thường tăng vọt so với các giai đoạn trước do sản phẩm đã hoàn thiện và có thể sớm đi vào sử dụng. Nếu mua căn hộ ở giai đoạn này, khách hàng sẽ phải chuẩn bị một số tiền lớn ứng với 90 - 100% giá trị bất động sản. Nếu mua trả góp, số tiền cũng cao hơn hẳn so với giai đoạn đầu tiên.
 |
| Nên mua nhà dự án vào đợt mở bán đầu tiên hay không là thắc mắc chung của nhiều người. Ảnh minh họa: Internet |
2. Những ưu, nhược điểm khi mua căn hộ vào đợt mở bán đầu tiên
|
Ưu điểm |
Nhược điểm |
|
Cơ hội mua được nhà giá bán rẻ: - Mức giá chào hàng luôn thấp hơn các giai đoạn mở bán sau bởi khi dự án đã hoàn thành, chủ đầu tư thường phải cộng thêm 10 - 12% chi phí vốn do phải vay tiền ngân hàng đầu tư dự án. - Trong đợt mở bán đầu tiên, chủ đầu tư sẽ tung số ít sản phẩm tại block đẹp với giá bán hợp lý để thu hút người mua, tạo độ nóng cho dự án. - Nhiều chương trình khuyến mại, chiết khấu tốt nhằm kích cầu người mua, thu hút khách hàng chú ý đến dự án. |
Nguy cơ mất trắng nếu mua trúng dự án kém chất lượng, chủ đầu tư lừa đảo, dự án treo/ chậm tiến độ/ sai phạm nên bị đình chỉ xây dựng… Trường hợp chủ đầu tư đem dự án đi thế chấp để vay vốn ngân hàng: Dự án khi đó sẽ được kiểm soát và quản lý chặt chẽ bởi ngân hàng để tránh những rủi ro về sau. Nếu phát sinh tranh chấp giữa ngân hàng và chủ đầu tư, người mua vô tình sẽ trở thành người chịu thiệt, không được nhận nhà đúng thời hạn thậm chí mất tiền oan uổng. |
|
Được ưu tiên lựa chọn căn có vị trí đẹp mà không gặp phải quá nhiều sự cạnh tranh. Căn hộ ở vị trí đẹp cũng là lợi thế giúp nhà đầu tư dễ dàng bán lại để chốt lời. |
Không được đánh giá thực tế dự án mà phải tham khảo qua bản vẽ, phối cảnh. Khó hình dung và có cái nhìn cụ thể về cảnh quan, hệ thống tiện ích của dự án cũng như thiết kế bên trong căn hộ. |
|
Tiềm năng sinh lời cao, phù hợp với nhà đầu tư mạo hiểm: Càng đến những giai đoạn sau, giá bán dự án sẽ càng tăng nếu lượng khách hàng quan tâm về dự án nhiều. Khi đó lợi nhuận thu về sẽ càng cao so với các đợt mở bán sau. |
Khả năng thu hồi vốn khó nếu nhà đầu tư “rót tiền” vào căn hộ hình thành trong tương lai nhưng xác định sai nhu cầu, xu hướng của người mua thì khó bán lại và thu hồi vốn, do để hoàn thành một dự án nhà ở thường mất từ 1 - 3 năm. |
3. Nên hay không nên mua nhà dự án vào đợt mở bán đầu tiên?
Nếu mua căn hộ để đầu tư thì nên xuống tiền ngay đợt mở bán đầu tiên, do đây là thời điểm số vốn phải bỏ ra ít nhất đồng thời tiềm năng sinh lời của bất động sản cao nhất. Nếu mua căn hộ để ở thì nên mua vào giai đoạn 2 (chuẩn bị hoàn thiện), chấp nhận mức giá cao hơn nhưng có thể yên tâm hơn về tiến độ và chất lượng công trình, có thể hình dung được diện mạo thực tế của dự án. Trường hợp mua nhà dự án vào đợt mở bán đầu tiên, người mua nên lưu ý những kinh nghiệm sau để hạn chế tối đa những rủi ro đáng tiếc:
- Chọn mua nhà dự án của chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính vững chắc và đã triển khai nhiều dự án đi vào hoạt động, nhận được những phản hồi tốt từ thị trường;
- Xem xét hồ sơ pháp lý dự án, kiểm tra xem dự án có được ngân hàng bảo lãnh chưa;
- Nghiên cứu kỹ các điều khoản hợp đồng, tiến độ thanh toán, quy định thanh toán...
Linh Phương (TH)
>> 4 nguyên tắc phải “nằm lòng” khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà
CÙNG CHUYÊN MỤC
