Chung cư mini khá phổ biến tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội. Nhằm thắt chặt quản lý chung cư mini, Luật Nhà ở 2023 có thêm một số quy định mới về loại hình nhà ở này.
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã được thông qua và chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025. Dưới đây là những quy định về chung cư mini mới nhất theo Luật Nhà ở 2023 mà người mua, bán chung cư mini cần biết.
1. Chung Cư Mini Là Gì?
Khái niệm về chung cư, nhà ở riêng lẻ được quy định tại Khoản 2 và Khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở 2014, cụ thể:
"2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh."
Quy định về chung cư mini, Điều 22, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND nêu rõ, nhà chung cư mini là nhà ở do cá nhân, hộ gia đình xây dựng với chiều cao từ 2 tầng trở lên. Trong đó, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên, được thiết kế theo kiểu khép kín với đầy đủ các phòng chức năng như một căn hộ thông thường. Diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ mini tối thiểu là 30m2, đồng thời phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư hiện hành.
BẠN ĐANG TÌM MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ?
TinNhaDatVN.Com là kênh thông tin bất động sản lớn nhất tại Việt Nam với số lượng lớn tin đăng bán căn hộ được cập nhật liên tục và đáng tin cậy. Với bộ lọc chi tiết theo khu vực, diện tích, khoảng giá,… người mua nhanh chóng tìm được căn hộ phù hợp với nhu cầu của mình.
2. Những Quy Định Về Chung Cư Mini Mới Nhất
Mua bán chung cư mini, cho thuê chung cư mini là một trong những kênh đầu tư khá hấp dẫn hiện nay, nhất là trong bối cảnh giá nhà đất, chung cư tăng cao. Có thể nói, chung cư mini giá rẻ là giải pháp nhà ở được nhiều gia đình trẻ, người độc thân lựa chọn. Để tránh rủi ro trong quá trình đầu tư, mua bán, sử dụng loại hình nhà ở này, bạn cần nắm rõ nhưng quy định về chung cư mini mới nhất sau đây.
Chung Cư Mini Đã Được Quy Định Trong Luật Nhà Ở
Từ năm 2025, quy định về chung cư mini đã được nêu rõ trong luật nhà ở. Đây là một trong những điểm quan trọng mà người mua căn hộ mini cần lưu ý.
Khoản 1, Điều 57, Luật Nhà ở năm 2023 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê như sau:
"1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê."
Vậy chung cư mini là gì? Căn cứ theo quy định trên, có thể hiểu chung cư mini là loại hình nhà ở:
- Có từ 02 tầng trở lên. Trong đó, tại mỗi tầng thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
- Có từ 02 tầng trở lên, có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
(Khoản 3, Điều 54, Luật Nhà ở 2023 quy định về phát triển nhà ở cá nhân: "Cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình, được Nhà nước giao, bao gồm cả trường hợp giao đất do bồi thường về đất, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê, mượn của tổ chức, cá nhân khác.")
Căn Hộ Chung Cư Mini Sẽ Được Cấp Sổ Hồng
Theo Luật Nhà ở năm 2023, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, các căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng. Khoản 2, Điều 57 Luật này nêu rõ: "Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản."
Cụ thể, căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng các điều kiện sau:
– Với trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ hoặc nhà ở có từ 02 tầng trở lên với quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê:
- Cá nhân có quyền sử dụng đất ở phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
- Thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định về xây dựng cũng như các quy định khác liên quan dự án đầu tư xây dựng nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Với trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên với quy mô dưới 20 căn hộ mà và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì cần đáp ứng các điều kiện:
- Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
- Đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để các phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định việc quản lý vận hành chung cư mini được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Quy Định Về Phòng Cháy Chữa Cháy
Một trong những quy định về chung cư mini theo Luật Nhà ở 2023 đáng chú ý là phải đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy.
Khoản 4, Điều 57, Luật Nhà ở 2023 quy định, nhà chung cư mini được sử dụng để cho thuê, để bán cần phải đáp ứng điều kiện về phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.
Thông tư 06/2022/TT-BXD nêu rõ, nhà chung cư và các nhà có đặc điểm sử dụng tương tự thuộc nhóm F1.3 – chung cư mini có các đặc điểm sử dụng tương tự như nhà chung cư cần đáp ứng các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, cụ thể:
Thứ nhất, phải có lối ra thoát nạn:
– Tại lối ra từ các tầng hầm đi qua các buồng thang bộ chung có lối đi riêng ra bên ngoài phải được ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bộ bằng vách đặc ngăn cháy loại 1.
– Có chiều cao phòng cháy chữa cháy dưới 28m mà không thể bố trí lối đi riêng ra bên ngoài mà phải đi qua sảnh chung, trong trường hợp này phải đi qua khoang đệm ngăn cháy loại 1, đồng thời có vách ngăn cháy loại 1 ngăn cách với phần còn lại của buồng thang bộ.
– Khi tổng diện tích các căn hộ trên 1 tầng lớn hơn 500m2 thì phải có không ít hơn 2 lối ra thoát nạn.
– Nếu tổng diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 500m2 và chỉ có 1 lối ra thoát nạn từ một tầng thì phải có 1 lối ra khẩn cấp từ mỗi căn hộ ở độ cao lớn hơn 15m ngoài lối ra thoát nạn.
Thứ hai, bố trí cầu thang cong trên đường thoát nạn khi đảm bảo tất cả các điều kiện:
– Cổ bậc cao trong khoảng từ 150 – 190mm;
– Thang cao không quá 9m và bán kính cong nhỏ nhất không nhỏ hơn 2 lần chiều rộng vế thang;
– Phía trong các mặt bậc rộng không nhỏ hơn 220m; phía ngoài của mặt bậc rộng không quá 450mm; đo tại giữa chiều dài của mặt bậc rộng không nhỏ hơn 250mm;…
Thứ ba, tường và vách ngăn giữa hành lang bên ngoài căn hộ với các phòng khác phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30; tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30 và cấp nguy hiểm cháy K0.
Thứ tư, không cho phép các căn hộ trong tầng hầm và tầng nửa hầm…
4. Một Số Câu Hỏi Thường Gặp Về Chung Cư Mini
Là loại hình nhà ở giá rẻ, chung cư mini luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của người mua nhà hiện nay. Trong phần tiếp theo của bài viết, TinNhaDatVN.Com tổng hợp một số câu hỏi thường gặp kèm giải đáp về chung cư mini.
Chung Cư Mini Có Ưu, Nhược Điểm Gì?
Ưu điểm
- Giá bán, giá thuê chung cư mini tương đối rẻ, phù hợp với gia đình trẻ, người thu nhập thấp.
- Phần lớn nhà chung cư mini thường được xây dựng ở vị trí đẹp, gần trung tâm, giao thông thuận tiện, gần kề nhiều tiện ích trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện…
- Quy mô nhỏ nên thường các hộ dân tự quản lý tốt.
Nhược điểm
- Thực tế cho thấy, không ít chung cư mini không được chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc đã xuống cấp nhưng không được sửa chữa, bảo trì kịp thời, gây mất an toàn cho cư dân.
- Hệ thống an ninh, tính an toàn có thể không bằng các dự án chung cư thông thường.
- Chung cư mini thường do cá nhân đứng ra đầu tư xây dựng để bán, cho thuê nên đôi khi dễ xảy ra tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
Chung Cư Mini Có Sổ Đỏ Riêng Không?
Sổ hồng, sổ đỏ là những thuật ngữ dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Những phân tích ở các phần trên cho thấy, căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Như vậy, chung cư mini có sổ đỏ không, chung cư mini có sổ đỏ riêng không? Câu trả lời là có.
Có Nên Mua Chung Cư Mini?
Dựa trên những ưu nhược điểm của căn hộ mini nêu trên, việc nên mua chung cư mini hay không tùy thuộc vào nhu cầu, điều kiện tài chính của mỗi cá nhân, hộ gia đình. Với những người trẻ độc thân, các cặp vợ chồng mới cưới chưa có nhiều tích lũy, chung cư mini có thể là giải pháp nhà ở phù hợp, tuy nhiên cần tìm hiểu kỹ về pháp lý, chất lượng công trình trước khi xuống tiền để tránh rủi ro về sau.
Mua Chung Cư Mini Bao Lâu Mới Có Sổ Hồng?
Khoản 7, Điều 26, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: "Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này."
Căn cứ theo quy định trên thì trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua nhà, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua nhà. Vấn đề là, chủ đầu tư có thực hiện đúng thời hạn phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ hay không.
Trường hợp chủ đầu tư làm đúng quy định thì thời hạn tối đa để người mua chung cư có sổ hồng là 50 ngày cộng với thời hạn giải quyết thủ tục của cơ quan nhà nước, tối đa không quá 15 ngày làm việc. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng thời hạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, nộp tiền phạt cho Nhà nước.
Có Nên Mua Chung Cư Mini Chưa Có Sổ Hồng?
Mua chung cư mini chưa có sổ hồng hiện khá phổ biến. Sự gấp gáp về nhu cầu nhà ở trong khi tài chính hạn hẹp, nhiều người vẫn chọn phương án này dù biết tiềm ẩn nhiều rủi ro, mạo hiểm. Với chung cư chưa có sổ hồng, hai bên mua – bán thường chỉ ký hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng, hợp đồng đặt cọc… Việc chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận nên hay không? Điều này tùy thuộc vào nhu cầu, điều kiện cụ thể của mỗi người. Để hạn chế rủi ro khi mua chung cư mini chưa có sổ, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:
– Trường hợp mua chung cư chưa có sổ hồng trực tiếp từ chủ đầu tư: Cần ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư. Trong hợp đồng nêu rõ thời điểm sẽ có sổ hồng. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực.
– Trường hợp mua chung cư mini từ cá nhân, hộ gia đình: Khi công chứng hợp đồng nên yêu cầu bên bán xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước để đảm bảo tính pháp lý của căn hộ.
– Trường hợp mua căn hộ từ chủ đầu tư thứ cấp: Cần thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Mua Chung Cư Mini Cần Lưu Ý Gì?
Nếu quyết định chọn mua căn hộ chung cư mini làm chốn an cư, ngoài nắm rõ các quy định về chung cư mini mới nhất, người mua nhà cần lưu ý một số vấn đề sau để vừa an toàn về mặt pháp lý, vừa sở hữu căn hộ chất lượng.
– Chọn chủ đầu tư uy tín: Cần xác định rõ chủ đầu tư là ai, có tiềm lực tài chính vững mạnh để hoàn thành dự án không. Chủ đầu tư đó đã thực hiện bao nhiêu dự án chung cư mini, chất lượng, hiện trạng các dự án đã hoàn thành ra sao, có từng xung đột với người mua nhà không, giải quyết có ổn thỏa không…
– Kiểm tra pháp lý dự án: Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ như bản sao bản sao giấy phép xây dựng (có công chứng), sổ đỏ của mảnh đất (có công chứng), bản sao hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (có đóng dấu công ty), sơ đồ căn hộ…
– Chất lượng công trình: Người mua nên tìm hiểu về đơn vị thiết kế, thi công chung cư mini. Nếu có thể, hãy đến tận công trình kiểm tra hiện trạng, chất lượng căn hộ. Tốt nhất, nên hỏi những cư dân đã sống tại chung cư mini đó về những vấn đề họ gặp phải khi sống ở đây.
– Giá bán: Tham khảo, so sánh giá bán các dự án cùng khu vực, quy đổi ra giá bán/m2 để có lựa chọn phù hợp.
– Giao thông: Ban nên xem xét xem việc di chuyển từ chung cư mini định mua đến trường học, nơi làm việc, siêu thị, chợ, bệnh viện… có thuận tiện không.
– Dịch vụ tiện ích: Ưu tiên chọn chung cư mini đã có đầy đủ dịch vụ, tiện ích đáp ứng nhu cầu thiết yếu của cuộc sống hàng ngày. Đừng ngần ngại hỏi cư dân về cách quản lý, hiệu quả quản lý chung cư mini đó ra sao.
– Bố cục căn hộ: Ưu tiên chọn những căn hộ có bố cục mở, nhiều mặt thoáng, nhiều không gian đa năng để dễ bố trí nội thất, tạo cảm giác thoải mái, dễ chịu.
– Phòng cháy chữa cháy: Nên chọn chung cư mini được trang bị hệ thống báo cháy, cửa thoát hiểm. Ngoài ra, cũng cần có hệ thống camera giám sát, bảo vệ để đảm bảo an ninh an toàn cho cư dân.
Trên đây TinNhaDatVN.Com tổng hợp những quy định về chung cư mini mới nhất theo Luật Nhà ở năm 2023. Hy vọng thông tin hữu ích với những ai đang có nhu cầu mua bán, chuyện nhượng, đầu tư căn hộ chung cư mini.
Lam Giang
TỪ KHÓA: Chung cư miniSổ hồng chung cư
CÙNG CHUYÊN MỤC
