Đất trồng cây lâu năm là gì và các vấn đề pháp lý liên quan

Trước khi có ý định đầu tư vào đất trồng cây lâu năm thì bạn cần tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan. Theo đó, những kiến thức cơ bản cần nắm được bao gồm: đất trồng cây lâu năm là gì, thời hạn sử dụng, đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không,... cũng như những rủi ro có thể gặp phải.

1. Đất trồng cây lâu năm là gì?

Căn cứ để trả lời câu hỏi đất trồng cây lâu năm là gì đều được nêu rõ tại điều 10, 13 của Luật Đất đai sửa đổi 2013 và Phụ lục 1 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT.

Theo đó, đất chuyên trồng cây lâu năm được bộ phận kiểm kê đất đai Nhà nước xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Cụ thể, loại đất này cũng được dùng cho mục đích trồng trọt nhưng các giống cây trồng sinh trưởng trên các mảnh đất này đều là cây cho thu hoạch trong nhiều năm.

Vườn cây cao su đang cho thu hoạch

Đất chuyên trồng cây lâu năm cũng được phân loại thành 4 nhóm nhỏ hơn bao gồm:

Đất trồng cây công nghiệp lâu năm:

Đây là loại đất chuyên phục vụ nhu cầu nguyên liệu cho sản xuất công nghiệp trong nước cũng như xuất khẩu. Các loại nguyên liệu này thường phải qua sơ chế, chế biến để thành các mặt hàng lưu thông ra thị trường. Điển hình về đất trồng cây công nghiệp lâu năm ở Việt Nam là các vùng trồng cà phê, chè, ca cao, cao su,...

Đất trồng cây ăn quả lâu năm:

Các loại đất nông nghiệp được sử dụng làm đất trồng cây ăn quả và các cây này cho trái trong nhiều năm thì vẫn được tính là đất trồng cây lâu năm. Một số loại cây ăn quả lâu năm theo quy định này có thể kể đến như bưởi, cam, sầu riêng, nhãn,...

Đất trồng cây dược liệu lâu năm:

Thông thường các cây thuốc, cây dược liệu chỉ cho thu hoạch một lần hoặc vài lần trong một mùa. Tuy nhiên vẫn có các giống cây dược liệu cho phép người trồng thu hoạch trong nhiều năm liên tiếp và Nhà nước đã xếp các khu vực này vào nhóm đất chuyên trồng cây lâu năm để quản lý. Các vườn hồi, quế, sâm,... đều được coi là khu trồng cây lâu năm.

Đất trồng cây gỗ lâu năm:

Hầu hết các cây cho gỗ, bóng mát đều sinh trưởng trong nhiều năm liền nên khu đất trồng các cây gỗ này đều được xếp vào nhóm đất trồng cây lâu năm. Không chỉ có các khu trồng cây thân gỗ lớn như keo, xà cừ, bạch đàn,... mà một số giống cây tạo cảnh quan như khu trồng hoa sữa, lộc vừng cũng được coi là khu có trồng cây lâu năm.

Các khu rừng trồng bạch đàn được xếp vào nhóm đất trồng cây lâu năm

Hiện nay các khu đất có trồng cây lâu năm đều thuộc quản lý của Nhà nước. Nhà nước sẽ có thẩm quyền giao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, hộ gia đình hoặc các tổ chức hợp pháp có nhu cầu quản lý và sản xuất loại đất này.

2. Phân biệt đất trồng cây lâu năm với các loại đất khác

Các khu đất trồng cây lâu năm thường được phân biệt với các đất vườn hoặc đất trồng cây hàng năm. Sở dĩ cần phân biệt rõ ba loại đất này vì hiện nay đây vẫn là ba nhóm đất được dùng để trồng cây. Nếu xảy ra nhầm lẫn giữa mục đích sử dụng đất và loại đất thì người sử dụng đất đang làm sai quy định của Nhà nước.

Đất vườn

Vậy đất vườn và đất trồng cây hàng năm khác nhau như thế nào? Trên thực tế, bộ Luật đất đai sửa đổi 2013 của Việt Nam chưa có định nghĩa về loại đất vườn. Tuy nhiên bạn có thể hiểu đất vườn hay còn gọi là đất thổ vườn vốn là loại đất có thể sử dụng linh hoạt. Chủ thửa đất có thể tùy ý trồng các giống cây thu hoạch hàng năm hoặc lâu năm.

Đất vườn cũng tương tự như đất có trồng cây lâu năm, không được sử dụng vào mục đích ở. Tuy nhiên trên thực tế, các thửa đất vườn và đất ở thường ở cạnh nhau, thậm chí là hai loại đất này cùng nằm chung trên một thửa đất. Ranh giới của các loại đất này nếu nằm trên cùng một thửa sẽ được quy định rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.

Đất trồng cây hàng năm

Căn cứ theo hướng dẫn cách gọi tên các loại đất của Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT thì đất trồng cây hàng năm được quy định chuyên trồng các giống cây hoa màu ngắn hạn. Cụ thể, các loại cây này sẽ có thời gian sinh trường (tính từ lúc gieo hạt hoặc trồng cây mầm đến khi thu hoạch) không quá 1 năm. Các giống cây được trồng tại loại đất này thường là hoa màu, một số cây thuốc, mía, dâu tằm, cỏ chăn nuôi,...

Đất trồng dược liệu cho thu hoạch 1 năm được coi là đất trồng cây hàng năm thay vì đất trồng cây lâu năm

Sự khác biệt lớn nhất của hai loại đất, đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm nằm ở thời gian sinh trưởng của cây. Việc phân loại hai nhóm đất này cũng căn cứ hoàn toàn vào thời gian sinh trưởng của các giống cây chính thức được trồng trên thửa đất đó. Bạn nên tránh nhầm lẫn khi gọi tên nhóm đất là hàng năm hay lâu năm dựa vào thời hạn sử dụng của mảnh đất đó.

3. Một số câu hỏi pháp lý liên quan đến đất trồng cây lâu năm

Hầu hết những người mới tham gia đầu tư bất động sản vào nhóm đất nông nghệp đều chưa nắm chắc được các vấn đề pháp lý có liên quan. Với bài viết này, TinNhaDatVN.Com sẽ giải đáp một số câu hỏi quan trọng và phổ biến liên quan đến vi đầu tư nhé:

Đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không?

Theo đúng quy định của Nhà nước thì người dân hoàn toàn có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn là không đi ngược lại với Điều 30, Nghị định 181/2004/ND-CP. Ngoài ra, người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng cần phải có sự đồng ý và cấp phép của cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai địa phương theo điều 57 Luật đất đai sửa đổi năm 2013.

Cơ quan Nhà nước tại địa phương khi cấp phép chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sẽ căn cứ vào các căn cứ sau:

- Các chính sách đất đai của địa phương và Kế hoạch sử dụng đất hàng năm chính thức của cấp huyện (theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT). Theo đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào diện tích các loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng được phân về xã, phường đó để xem xét, giải quyết cho bạn.

- Lý do xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được ghi trong đơn. Bạn sẽ cần trình bày rõ lý do muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong đơn xin chuyển nộp lên cơ quan có thẩm quyền sở tại. Các nhân viên tại đây cũng sẽ căn cứ vào lý do này mà quyết định xem chuyển đổi diện tích đất là bao nhiêu cho trường hợp của bạn.

Cần lưu ý, trước khi thực hiện thủ tục xin chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thì nên kiểm tra trước bản đồ địa chính (có thể hiện kế hoạch sử dụng đất) của địa phương. Tại đây bạn sẽ nắm được lô đất của mình có thuộc khu vực được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Trong trường hợp đất nằm ngoài khu vực cho phép chuyển đổi thì bạn cần chờ Kế hoạch đất đai của năm sau.

Ngoài ra, tùy vào chính sách của từng địa phương mà cơ quan có thẩm quyền phải tuân theo hạn mức giao đất nhất định. Nếu bạn muốn chuyển đổi nhiều diện tích đất nhất có thể thì có thể khảo sát Kế hoạch đất đai của các năm gần đó. Nếu nhận thấy năm sau có khả năng địa phương sẽ nới lỏng hạn mức chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thì có thể đợi đến năm sau.

Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư (đất ở) chính thức như sau:

- Bước 1: Người dân chuẩn bị hồ sơ theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Bộ hồ sơ thường bao gồm 01 Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hộ khẩu, Chứng minh thư nhân dân của người xin chuyển đổi.

- Bước 2: Nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền là Phòng Tài nguyên và Môi trường sở tại. Trong ba ngày làm việc gần nhất, không tính ngày nghỉ, nhân viên tại đây phải xác nhận bạn đã nộp đủ hồ sơ theo quy định chưa, nếu thiếu thì cần hướng dẫn bổ sung.

- Bước 3: Đợi cơ quan có thẩm quyền trả kết quả và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đi kèm theo thửa đất. Cơ quan thuế địa phương sẽ thông báo số tiền phải nộp cho bạn và bạn nên giữ lại hóa đơn thuế để xuất trình khi cần thiết.

Toàn bộ thời gian thực hiện thủ tục hành chính chuyển đổi đất trồng cây lâu năm phải đảm bảo dưới 15 ngày theo Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Nếu vùng miền của bạn là hải đảo, các khu vực kinh tế đặc biệt khó khăn thì thời gian xử lý hồ sơ có thể dài hơn nhưng không được quá 25 ngày. Số ngày giải quyết hồ sơ không tính ngày lễ và ngày nghỉ.

Đất trồng cây lâu năm muốn lên thổ cư phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nhà nước sẽ không tiến hành thu lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở. Tuy nhiên tại thời điểm nhận được quyết định cho phép chuyển đổi thì bạn phải đóng số tiền sử dụng đất chênh lệch theo mục đích sử dụng mới. Công thức tính khoản phí này như sau:

Số tiền phải nộp = Tiền sử dụng đất theo giá thổ cư - Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp

Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?

Đất trồng cây lâu năm vẫn được tính là nhóm đất nông nghiệp và không được sử dụng theo mục đích ở, định cư lâu dài. Nếu muốn xin phép xây nhà trên đất trồng cây lâu năm thì bạn cần thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ trước. Trường hợp ngoại lệ được phép xây nhà mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng là trường hợp xây nhà vườn sinh thái hoặc trang trại cho mục đích trồng trọt.

Ngoài ra, sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư thì bạn vẫn phải tuân theo Điều 6 Luật đất đai sửa đổi 2013. Theo đó, việc xây nhà phải đảm bảo được các yếu tố:

Xây nhà đúng quy cách và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Xây nhà nhưng phải đảm bảo không gây hại đến môi trường và lợi ích của cộng đồng dân cư tại khu vực đó.
Sau khi xây nhà, chủ đất vẫn phải thực hiện đẩy đủ quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước.

Lưu ý, khi xin cấp phép xây nhà trên đất có trồng cây hàng năm thì cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét chấp thuận hoặc không. Lý do là vì hoạt động này còn cần căn cứ theo Kế hoạch sử dụng đất đai tại địa phương.

Đất trồng cây lâu năm có thể xây nhà nếu có sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền

Đất trồng cây lâu năm có thời hạn không?

Đất trồng cây lâu năm là loại đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng được Nhà nước trực tiếp quản lý. Sau khi Nhà nước đã phân đất cho các cá nhân hoặc tập thể thì thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm sẽ được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao cho người dân.

Theo đúng quy định, Nhà nước sẽ không thu hồi đất trước khi hết thời hạn sử dụng. Tuy nhiên nếu địa phương có dự án cần sử dụng thửa đất này thì cần có công văn báo trước về việc sẽ thu hồi đất sớm hơn quy định cho người dân được biết.

Sau khi đất đã hết hạn sử dụng thì có ba trường hợp có thể xảy ra:

- Nhà nước tiến hành thu hồi đất từ người dân và tiến hành bồi thường cây trồng có trên mảnh đất nếu có. Sau khi đã thu hồi hoàn toàn đất từ người dân, Nhà nước có thể xem xét và chuyển quyền sử dụng đất này cho người khác.

- Nhà nước tiến hành gia hạn thời gian sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đã cấp từ trước cho người dân. Khi người dân đang tiến hành sản xuất, trồng trọt trên mảnh đất thì có thể được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định nới rộng tại Điều 210 Luật Đất đai 2013 mà không cần làm thủ tục hành chính.

Trong trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết thì người dân cần thực hiện nộp hồ sơ mới để xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng đất mới sẽ được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính sở tại.

- Công dân chủ động tiến hành thủ tục thuê đất để được tiếp tục sử dụng mảnh đát đất trồng cây lâu năm nói trên. Trong trường hợp người dân muốn thuê đất trồng cây lâu năm thì cần nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện theo đúng quy định.

4. Có nên đầu tư đất trồng cây lâu năm không?

Đầu tư vào nhóm đất đang trồng cây lâu năm là loại hình đầu tư bất động sản tương đối nổi thời gian gần đây. Nếu bạn chọn được đúng thời điểm giá đất trồng cây lâu năm đang lên thì đây sẽ là nguồn sinh lời hấp dẫn. Trong trường hợp bạn không thu được lời lãi quá nhiều sau đầu tư thì cũng rất ít trường hợp phải chịu lỗ.

Tuy cơ hội và lợi nhuận hấp dẫn nhưng không phải không có rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm. Rủi ro này có thể đến từ vấn đề quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng. Theo đó, bạn cần xác minh kỹ xem thửa đất mình đang muốn đầu tư là đất cho phép trồng cây lâu năm cho thuê hay được giao.

Cần xác minh tính pháp lý của thửa đất

- Nếu là đất được giao thì bạn cần kiểm tra xem chủ sở hữu có đang trong thời hạn được phép quản lý đất hay không, thời hạn này còn bao nhiêu năm. Chủ sở hữu cần phải làm thủ tục xin phép chuyển nhượng thửa đất này cho bạn tại cơ quan có thẩm quyền để bạn có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.

- Nếu là đất trồng cây lâu năm cho thuê thì bạn nên xem người thực hiện giao dịch với mình có đúng là người đứng tên hợp đồng hay không. Người này có được ghi rõ quyền cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cho người khác trong hợp đồng hay không.

Một kinh nghiệm nhỏ khi đầu tư đất có trồng cây lâu năm là bạn nên kiểm tra Kế hoạch đất đai tại địa phương. Nếu thửa đất bạn đang muốn đầu tư nằm trong khu vực được phép chuyển đổi lên thổ cư thì việc đầu tư mới sinh lời tốt.

Trên đây là những thông tin mà TinNhaDatVN.Com cung cấp nhằm giúp độc giả nắm được đất trồng cây lâu năm là gì và những vấn đề pháp lý liên quan. Như vậy, nếu có ý định đầu tư vào loại đất này, nhà đầu tư nên kiểm tra và xác minh kỹ tính pháp lý về quyền sử dụng đất cũng như khéo léo trong việc nắm bắt giá cả, thời cơ.