Quyền lợi người mua nhà được bảo vệ toàn diện hơn trong giao dịch bất động sản khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.
Quyền Lợi Người Mua Nhà Ra Sao Theo Luật Đất Đai 2024?
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc TinNhaDatVN.Com khu vực miền Nam nhận định, dù đến 2025, 3 bộ Luật lớn gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực nhưng sẽ làm thay đổi “sân chơi” bất động sản từ 2024.
Thứ nhất, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai 2024 thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cụ thể, theo Luật Đất đai sửa đổi, sẽ bỏ khung giá đất. Điều này sẽ nâng nền giá đất lên ở mức sát với thị trường, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà trong đền bù thu hồi đất. Người dân trong diện giải tọa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn. Các đối tượng tiếp cận đất đại như người mua nhà sẽ được mở rộng, với nhiều cơ hội linh hoạt hơn và cơ chế giá hợp lý hơn, những trường hợp nào thu hồi đất được quy định rất rõ ràng trong luật đất đai, quy định đấu giá cũng được minh bạch công khai.
Ngoài ra, dự luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại.
Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người mua nhà hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của người người mua nhà, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người mua nhà đang định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp – ví dụ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, nhiều quy định mới từ Luật Đất đai 2024 được sửa đổi theo hướng "lấy người dân làm trọng tâm". Rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt.
Ngoài ra, còn liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải "xin" để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về nhà nước. Theo đó, nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.
Một quy định khác là sau năm 2025, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, trước khi các chủ đầu tư có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà sẽ bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.
Thị Trường Cần Thời Gian Để “Thấm” Luật
Ghi nhận ở góc độ thị trường, sau khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức được thông qua, nhiều chuyên gia cho rằng sẽ có tác động tích cực đến tâm lý người mua, đặc biệt là với giới đầu tư – kinh doanh bất động sản.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi là bước ngoặt quan trọng, kỳ vọng sẽ hồi sinh cho thị trường bất động sản, giải quyết các vấn đề pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và các dự án; đồng thời đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và bền vững. Tuy nhiên phải đến năm 2025 luật mới chính thức có hiệu lực. Các quy định mới trong Luật mới có cơ sở để áp dụng vào thực tế và thay đổi thị trường. Còn hiện tại, Luật Đất đai 2024 sẽ góp phần tiếp thêm niềm tin giúp người mua nhà an tâm hơn để quay lại với bất động sản.
Ông Đinh Minh Tuấn cũng nhận định không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai 2024 sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8 – 12 tháng để Luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị áp dụng.
Ông Nguyễn Văn Bình, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Hưng Lộc Phát cho rằng, về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc tiếp cận đất đai, phát triển dự án. Tuy nhiên, phải tới đầu năm 2025 Luật mới có hiệu lực, rồi phải chờ các văn bản hướng dẫn thực thi. Vậy nên cần có nhiều thời gian để luật đi vào thực tiễn thị trường.
Phương Uyên
TỪ KHÓA: Luật Đất đai
CÙNG CHUYÊN MỤC
