Đất mua sau thời điểm 1/7/2014 nhưng chưa sang tên sổ đỏ là trường hợp khá phổ biến. Trường hợp này có được làm sổ đỏ không? Hồ sơ, thủ tục như thế nào?
Bài viết dưới đây giải đáp chi tiết những thắc mắc liên quan đến việc làm sổ đỏ cho đất mua sau ngày 1/7/2014.
1. Đất Mua Sau Ngày 1/7/2014 Có Làm Sổ Đỏ Được Không?
Sổ đỏ là thuật ngữ quen thuộc mà người dân dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên màu sắc của giấy. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp sổ đỏ được chia làm 2 trường hợp: Làm sổ đỏ cho đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Trường Hợp Làm Sổ Đỏ Cho Đất Có Giấy Tờ
Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu rõ, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có 01 trong các loại giấy tờ sau sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất/tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình thương, nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 do UBND phường, xã, thị trấn xác nhận đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Trường hợp làm sổ đỏ cho đất có giấy tờ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Cấp Sổ Đỏ Online
Thủ tục cấp sổ đỏ online là một trong những nội dung rất được quan tâm trong Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Trường Hợp Làm Sổ Đỏ Cho Đất Không Có Giấy Tờ
Điều 101, Luật Đất đai 2013 quy định, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được làm sổ đỏ.
– Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận và không phải đóng tiền sử dụng đất:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 1/7/2014.
- Được UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
- Người sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận và có thể phải đóng tiền sử dụng đất:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014.
- Người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Được phường, xã, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với những nơi đã có quy hoạch.
=gt; Kết luận: Đất mua sau thời điểm 1/7/2014 vẫn được xem xét làm sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.
2. Hướng Dẫn Cách Làm Sổ Đỏ Cho Đất Mua Sau 1/7/2014
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai 2013, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Việc chuyển nhượng đất đai chưa hoàn tất nếu các bên mua – bán chưa đăng ký biến động vào sổ này.
Sau thời điểm 1/7/2014, có khá nhiều trường hợp mua bán nhà đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ. Vậy cách làm sổ đỏ cho trường hợp này như thế nào? Ngay sau đây chúng ta sẽ cùng tìm hiểu.
Cách 1
Trong trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực, nhưng một bên hoặc cả hai bên mua – bán đã thực hiện ít nhất 2 trong 4 nghĩa vụ giao dịch thì có thể yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của việc chuyển nhượng đó. Tuy nhiên, cách làm sổ đỏ cho đất mua sau 1/7/2014 này không khả thi. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất có thể đã được chuyển nhượng qua nhiều người, việc công nhận hiệu lực của từng giao dịch rất phức tạp.
Cách 2
Người mua đất và đang sử dụng đất đó liên hệ với người đứng tên sổ đỏ thỏa thuận về việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tiếp đến, người sử dụng đất công chứng hoặc chứng thực hợp đồng này tại cơ quan/tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên sổ đỏ.
Trên thực tế, hầu hết mọi người đều sử dụng cách làm sổ đỏ này cho đất mua sau thời điểm 1/7/2014. Vấn đề ở đây là, việc tìm chủ cũ của mảnh đất có thể rất khó khăn, thậm chí có trường hợp chủ cũ đã qua đời. Chưa kể, còn có 2 trường hợp:
– Trường hợp đất chỉ có một chủ cũ: Người sử dụng đất hiện tại nên thỏa thuận với chủ cũ về việc đứng tên sổ đỏ và thực hiện sang tên sổ đỏ theo luật định.
– Trường hợp đất có nhiều chủ cũ: Đây là trường hợp rất phức tạp và khá phổ biến. Vậy chủ cũ nào sẽ đứng tên sổ đỏ khi đất được mua đi bán lại nhiều lần?
Sau đây là những trường hợp đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, không có hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng sẽ thực hiện cấp sổ đỏ lần đầu, không cần làm thủ tục sang sổ đỏ (Theo quy định tại Khoản 1, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 54, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100, Luật đất đai năm 2013 và Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2008.
4. Quy Trình Thủ Tục Sang Tên Sổ Đỏ Cho Đất Mua Sau 1/7/2014
Đối với đất mua sau thời điểm 1/7/2014 và chưa có sổ đỏ, hai bên mua – bán cần thực hiện theo trình tự các bước sau đây nhằm hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau:
– Phiếu yêu cầu công chứng
– Bản sao chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu còn hiệu lực sử dụng.
– Bản sao sổ hộ khẩu (nếu không dùng hộ khẩu giấy, có thể xin giấy xác nhận cư trú)
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
– Bản sao sổ đỏ
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Giấy tờ chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất (nếu có)
– Bản sao chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu còn hiệu lực sử dụng.
– Bản sao sổ hộ khẩu (nếu không dùng hộ khẩu giấy, có thể xin giấy xác nhận cư trú)
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
– Bản sao sổ đỏ
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Giấy tờ chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất (nếu có)
- Bước 2: Nộp hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ở bước này, bên yêu cầu công chứng sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ sẽ nộp hồ sơ tại cơ quan/tổ chức hành nghề công chứng. Điều kiện là cơ quan/tổ chức đó nằm trên địa bàn tỉnh/thành nơi có đất mua bán chuyển nhượng.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên kiểm tra tính hợp lệ, chính xác của hợp đồng chuyển nhượng (trường hợp các bên tự soạn thảo hợp đồng). Nếu có sai sót, công chứng viên hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, sửa đổi và hẹn các bên thời gian ký hợp đồng. Nếu các bên chưa chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng, có thể nhờ bên công chứng soạn thảo, hẹn thời gian ký kết.
- Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp các loại thuế phí liên quan
Theo quy định hiện hành, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ kê khai lệ phí trước bạ. Trong khi đó, thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất kê khai.
- Bước 4: Sang tên sổ đỏ
Với thủ tục sang tên sổ đỏ, thành phần hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:
– Bản gốc sổ đỏ đã cấp
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
– Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng/chứng thực
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Giấy xác minh thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có)
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
– Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng/chứng thực
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Giấy xác minh thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có)
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bên yêu cầu sẽ nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng TNMT hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định. Bạn cũng có thể nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại UBND cấp xã nơi có đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ gửi thông tin sang cơ quan thế nhằm xác định nghĩa vụ tài chính. Sau đó, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất sẽ nhận được thông báo nộp các loại thuế, phí và tiến hành đóng nộp theo quy định. Cuối cùng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận thông tin chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ vào Giấy chứng nhận.
- Bước 5: Trả kết quả
Ở bước cuối cùng của thủ tục sang tên sổ đỏ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trao sổ đỏ cho người dân hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Tính từ ngày có kết quả giải quyết hồ sơ, thời gian trả kết quả không quá 03 ngày làm việc.
Theo quy định hiện nay, thời gian giải quyết hồ sơ sang tên sổ đỏ cho đất mua sau thời điểm 1/7/2014 là không quá 10 ngày tính từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ. Thời gian này không quá 20 ngày đối với các xã miền nùi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.
Thời gian giải quyết hồ sơ không tính các ngày nghỉ, ngày lễ; thời gian trưng cầu giám định; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính…
5. Chi Phí Sang Tên Sổ Đỏ Cho Đất Mua Sau 1/7/2014
Theo quy định hiện hành, khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho đất mua sau thời điểm 1/7/2014, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệm đóng lệ phí trước bạ và người chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, trên thực tế, hai bên mua bán có thể tự thỏa thuận với nhau về việc ai là người chịu thuế phí.
Ngoài lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, khi thực hiện sang tên sổ đỏ, người dân cần nộp một số loại phí khác như phí công chứng, lệ phí địa chính.
Lệ Phí Trước Bạ
- Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định
– Đối với đất: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 tại Bảng giá đất được ban hành bởi UBND cấp tỉnh.
– Đối với nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x giá 1m2 x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
– Đối với nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x giá 1m2 x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
Lưu ý: UBND cấp tỉnh quy định giá 1m2 nhà cũng như tỷ lệ % chất lượng còn lại.
- Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất được quy định bởi UBND tỉnh, TP trực thuộc TW thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trong hợp đồng chuyển nhượng.
Thuế Thu Nhập Cá Nhân
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi sang tên sổ đỏ đất mua sau ngày 1/7/2014 như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng (x) Thuế suất 2%.
Lệ Phí Địa Chính
Lệ phí địa chính phải nộp khi sang tên sổ đỏ cho đất mua sau thời điểm 1/7/2014 gồm phí trích lục bản đồ địa chính, chứng nhận đăng ký biến động đất đai, phí cấp quyền sử dụng đất.
Phí Công Chứng
Khoản 2, Điều 4, Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định cách tính phí công chứng khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất): Mức thu phí công chứng tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mức thu phí công chứng tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị các tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, Khoản 2, Điều 4, Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định:
| Giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| Từ 50 – 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch |
| Từ trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng | 1 triệu đồng 0,06% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| Từ trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng 0,05% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| Từ trên 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng 0,04% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng 0,03% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng 0,02% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp) |
Trên đây, TinNhaDatVN.Com tổng hợp các quy định hiện hành liên quan tới việc làm sổ đỏ cho đất mua bán, chuyển nhượng sau thời điểm 1/7/2014. Nếu đang sử dụng đất trong trường hợp này, bạn cần nắm rõ quy định, tuân thủ nghiêm túc để đảm bảo các quyền cũng như lợi ích hợp pháp của mình.
Lam Giang
CÙNG CHUYÊN MỤC
