Lý giải giá nhà đất TP.HCM chỉ tăng khó giảm, chuyên gia cho rằng câu chuyện nằm ở các chi phí triển khai dự án không thể cắt giảm, bao gồm cả chi phí “không tên”.
Giá Nhà Đất TP.HCM Tăng Vì Đâu?
Trong một báo cáo mới đây về tình hình thị trường BĐS TP.HCM, Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, tính từ năm 2021 đến nay, số doanh nghiệp có sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường ngày càng hạn chế. Nếu năm 2022 TP.HCM còn có 25 doanh nghiệp có sản phẩm tung ra thị trường, 9 tháng đầu năm 2023, chỉ còn lại 13 doanh nghiệp. Tổng nguồn cung nhà ở vào khoảng 15.000 căn hộ, trong đó có đến gần 10.000 căn hộ cao cấp, chiếm đến 66,37%, phần còn lại là 5.051 căn hộ trung cấp và không có căn hộ giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.
Thị trường đang có tình trạng thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân. Dù năm qua, các doanh nghiệp đã thực hiện giảm giá nhà đất TP.HCM nhưng mức độ giảm giá chưa đáng kể, chủ yếu là các chủ đầu tư thực hiện chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng để “cố neo giữ giá”, bởi lẽ chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý đều tăng.
xem thêm: Giá Căn Hộ TP.HCM Vẫn Tăng Cao Qua Các Năm
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, các chi phí về đất bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự. Chi phí xây dựng chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, chi phí tài chính gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành. Chi phí quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 5% giá thành.
Tất cả các chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện “trơn tru” trong thời gian trung bình 3 năm. Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị “đội vốn” lên rất nhiều. Những chi phí này sẽ được tính vào giá nhà đất TP.HCM khi bán ra. Thậm chí là cả những chi phí “không tên” do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng gánh chịu khi mua nhà.
Ngoài ra, các năm qua do vướng pháp lý nên rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến hiện tượng một số dự án nhà ở được phê duyệt và triển khai, mục tiêu ban đầu là làm nhà ở bình dân, trung cấp thì sau đó đã được doanh nghiệp chủ đầu tư “tút” lại, chuyển thành dự án nhà ở với mác nhà ở cao hơn, thậm chí “đánh vống” là nhà ở cao cấp để “tối đa hóa lợi nhuận”, nên thị trường bất động sản thiếu hẳn loại nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.
Làm Sao Kéo Giảm Giá Nhà Đất TP.HCM
Theo khảo sát từ TinNhaDatVN.Com, giá bán căn hộ TP.HCM trung bình đang vào khoảng 2,5 tỉ đồng, cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình. Căn hộ bình dân có giá từ 2 tỷ đồng trở xuống, nhà ở xã hội thì nguồn cung rất ít, nên hầu như vắng bóng trên thị trường 2 năm qua.
Trong tình hình này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất, để kéo giá nhà đất TP.HCM xuống vừa túi tiền người dân, Chính phủ cần sớm thông qua việc triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp”.
Theo đó nên có các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt. Điều này sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp, góp phần kéo giảm giá nhà ở thương mại.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao. Tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp. Cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.
Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, nếu tính giá trị tuyệt đối thì giá nhà tại Việt Nam không cao hơn các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia… nhưng nếu so về thu nhập của người dân thì lại rất cao. Theo ông Nghĩa, ngoài phụ thuộc vào mong muốn, vào mức lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư, giá bán nhà ở còn phụ thuộc vào việc pháp lý dự án hoàn thiện nhanh hay chậm, nếu nhanh sẽ góp phần rất lớn trong việc thúc đẩy nguồn cung ra thị trường và khi cung vượt cầu, thị trường sẽ tự điều tiết, giúp kéo giảm giá nhà.
“Thủ tục pháp lý hoàn thiện sớm sẽ giúp chủ đầu tư giảm thời gian xây dựng, giảm chi phí phát sinh, từ đó kéo giá bán nhà ở giảm trong tương lai”, ông Nghĩa nói.
Đông Phong
| SIÊU SALE CUỐI NĂM – X3 ƯU ĐÃI Từ ngày 01/12 – 31/12/2023, khi nạp tiền vào tài khoản bạn sẽ nhận được x3 ưu đãi đặc biệt từ TinNhaDatVN.Com bao gồm: – Ưu đãi đến 52% giá trị nạp vào TK KM1 – Cơ hội tham gia quay số đặc biệt để trúng thưởng xe Honda Vision 2023, voucher trị giá 100 triệu đồng và các giải thưởng có giá trị khác – Tặng Combo áo mưa, mũ bảo hiểm, ô xịn xò dành cho 1.000 khách hàng cá nhân đầu tiên nạp tiền từ 3 triệu đồng trở lên Tham khảo chi tiết chương trình TẠI ĐÂY và nạp tiền ngay! |
TỪ KHÓA: Thị trường BĐS TP.HCM
CÙNG CHUYÊN MỤC
