Vướng mắt trong định giá đất được xem là nút thắt khiến nguồn cung dự án bất động sản “tắc nghẽn”, khan hiếm thời gian qua. Theo các chuyên gia, việc định giá đất hợp lý với phương pháp đúng là cơ sở để dự án mới triển khai suôn sẻ, giúp luân chuyển nguồn lực xã hội nhanh, thúc đẩy phát triển kinh tế.
Nhiều Phương Pháp Định Giá Đất
Tại hội thảo khoa học “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do báo Đầu tư tổ chức, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures chia sẻ, theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do gặp khó trong việc xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường.
Những năm qua, số lượng cấp phép dự án mới liên tục giảm mạnh khiến nguồn cung thị trường khan hiếm. Riêng trong năm 2022, thống kê của Bộ Xây dựng cho biết các dự án bất động sản mới được cấp phép giảm mạnh so với năm 2021. Đây là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản mới trên thị trường tiếp tục hạn chế trong năm 2023. Theo tìm hiểu của TinNhaDatVN.Com, hiếm lĩnh nguồn cung thị trường hiện tại chủ yếu là nguồn hàng tồn kho của các dự án đã mở bán trước. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, rất khan hiếm các dự án căn hộ, các dự án đất nền hay các dự án thấp tầng mới.
Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung trên thị trường “hiu hắt” là do không ít dự án gặp khó khăn, vướng mức và triển khai chậm do những “khúc mắc” ở khâu định giá đất. Khúc mắc này cùng với hàng loạt những khó khăn khác như nguồn vốn, chính sách, các khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch, đầu tư, nhà ở, đất đai… đã khiến thị trường bất động sản trải qua một giai đoạn buồn.
Đồng quan điểm, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội cho biết nhiều dự án đầu tuw không phê duyệt được trong những năm gần đây do vướng một số vấn đề, trong đó một khó khăn lớn phải kể đến là giá đất không xác định được là bao nhiêu, là cơ sở để cơ quan chính quyền địa phương ra quyết định thu tiền. Không ra được quyết định thu tiền thì nhà đầu tư không thể nộp tiền. Khi không thể thu tiền và nộp tiền thì không ra quyết định giao đất được.
Cần Phải Có Hội Đồng Thẩm Định
Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết theo quy định hiện hành, hiện có 5 phương pháp định giá đất. Các phương pháp đó là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Cả 5 phương pháp này đều phù hợp với thông lệ quốc tế và quán triệt nguyên tắc trong Luật Đất đai 2013 là: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, vấn đề nằm ở việc những nội dung hướng dẫn cụ thể của từng phương pháp còn bộc lộ những hạn chế, bất cập, nên trong quá trình triển khai ở các địa phương việc định giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc thị trường, dẫn đến thị trường đất đai đã tồn tại hai loại giá đất: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường chênh nhau rất nhiều như hiện nay. Do đó, việc cần làm là làm rõ hơn cách vận dụng phương pháp sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam thay cho việc thêm bớt các phương pháp.
GS.TS. Hoàng Văn Cường nhận định cần phải có Hội đồng thẩm định đưa ra các chứng cứ, cơ sở, căn cứ. Hội đồng sẽ xem xét những lập luận có khách quan hay không, trung thực hay không? Hay có những yếu tố về cá nhân, cố tình trục lợi. Khi Hội đồng làm được việc đó sẽ đưa ra một cái mức giá khách quan, trung thực và phù hợp.
Phía định giá phải đưa ra căn cứ cơ sở, các luận chứng, các yếu tố thị trường như thế nào để dẫn đến mức giá đó. Còn Hội đồng là bên độc lập, nhìn nhận, đánh giá lại quy trình đó, cần quy định trách nhiệm rõ ràng, chứ hiện tại, hội đồng đang làm vai của người định giá, dùng số đông để quyết định giá là không còn khách quan.
Hội đồng phải có sự tham gia của lãnh đạo địa phương, các cơ quan, ban ngành địa phương ngồi vào, để ở các góc độ khác nhau trong quản lý ở địa phương có đánh giá, nhận định về phương án, phương pháp, luận chứng… của người định giá. Hội đồng này không phải là hội đồng định giá mà là hội đồng đi thẩm tra, kiểm định lại cách làm của người định giá.
Nguyễn Nam
TỪ KHÓA: Bất động sản Hà Nội
CÙNG CHUYÊN MỤC
