Nằm ở khu Tây trong nội thành TP.HCM, trong khoảng 5 năm qua, quận 8 nói riêng và khu Tây TPHCM nói chung đã chứng kiến những biến chuyển mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, tạo đà cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Chính bởi vậy, thị trường BDS của quận 8 ngày càng đa dạng, giao dịch và giá bán đi lên trong thời gian qua.
Thông Tin Tổng Quan Quận 8
Trước khi đánh giá thị trường BĐS quận 8, hãy cùng TinNhaDatVN.Com tìm hiểu những thông tin tổng quan về quận 8 nhé!
Vị Trí, Diện Tích
Quận 8 nằm ở phía Nam khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, có địa bàn trải dài theo hướng Đông Bắc-Tây Nam. Đây là quận sở hữu hệ thống sông ngòi lớn và địa hình cũng bị chia cắt bởi hệ thống kênh rạch chằng chịt. Diện tích Quận 8 là 19,11 km², dân số theo kết quả thống kê năm 2019 là 424.667 người, mật độ dân số đạt 22,222 người/km².
Bao quanh quận 8 là khá nhiều quận trung tâm của TP.HCM. Phía Bắc của quận 8 giáp quận 5 và quận 6 với ranh giới là kênh Tàu Hủ và kênh Ruột Ngựa. Phía Đông giáp quận 7 qua rạch Ông Lớn. Phía Đông Bắc Quận 4 qua kênh Tẻ. Phía Tây giáp quận Bình Tân. Phía Nam giáp huyện Bình Chánh.
Do vị trí địa lý đặc thù, Quận 8 TPHCM là nơi trung chuyển hàng hoá rất quan trọng giữa vùng đồng bằng sông Cửu Long rộng lớn với TPHCM. Quận 8 cũng là một trong những quận có nhiều cảng sông quan trọng của thành phố như cảng cá Chánh Hưng, cảng sông Dương Bá Trạc, cảng Bình Đông, cảng Bình Lợi, bên cạnh hơn 80 kho hàng lớn nhỏ của trung ương, thành phố, quận quản lý với tổng diện tích 278.640m2.
Với chu vi gần 32 km, Quận 8 Thành phố Hồ Chí Minh rộng gấp 4 lần các Quận 3, Quận 4, Quận 5, rộng tương đương với Quận Gò Vấp. Tuy nhiên, diện tích tự nhiên của Quận 8 bị chia cắt bởi nhiều sông ngòi, kênh rạch, không giống bất cứ quận nào ở nội thành.
Kênh Đôi được ví như xương sống chạy dọc Quận 8, chia Quận thành hai vạt đất dài và hẹp ngang. Loạt kênh Bến Nghé, kênh Tàu Hũ, rạch Ông Lớn, Ông Nhỏ, Xóm Củi, Ông Nhã, Ruột Ngựa, Bà Tàng, Lòng Đèn, Rạch Cùng, Rạch Cat, Lò Gốm, tiếp tục chia nhỏ Quận 8 thành những mảnh nhỏ, trở thành những vùng đệm giữa nội thành với ngoại ô, bán nông – bán thị.
Quy Hoạch Giao Thông
Về giao thông đường bộ đối ngoại: có 6 tuyến đường có chức năng đối ngoại, nối kết các vùng, khu vực đô thị kế cận gồm đường Nguyễn Văn Linh, Đại lộ Đông Tây, Trịnh Quang Nghị, Hồ Học Lãm, quốc lộ 50 và đường tránh quốc lộ 50. Tổng chiều dài khoảng 5,266km.
Về giao thông đường thủy. Về tuyến luồng: các sông rạch có chức năng giao thông thủy và phân cấp hạng kỹ thuật như sau: sông Chợ Đệm – Bến Lức, sông Cần Giuộc, kênh Đôi thuộc cấp III – ĐTNĐ; kênh Tẻ thuộc cấp II – ĐTNĐ, kênh Tàu Hủ – Lò Gốm thuộc cấp V- ĐTNĐ (kênh Tàu Hủ thuộc cấp IV, đề nghị chuyển thành cấp V); rạch Ông Lớn thuộc cấp III – ĐTNĐ; rạch Xóm Củi thuộc cấp V – ĐTNĐ; kênh Ngang số 2, kênh Ngang số 3 thuộc cấp IV – ĐTNĐ (kênh Ngang số 1, đề nghị chuyển chức năng tiêu thoát nước là chủ yếu), rạch Bà Tàng thuộc cấp VI – ĐTNĐ và rạch Nước Lên thuộc cấp V – ĐTNĐ.
Về hệ thống cảng, bến: cảng sông Phú Định đảm nhận chức năng là cảng sông chính của thành phố với công suất khoảng 2,5 triệu tấn/năm và quy mô diện tích khoảng 64 ha. Trong đó diện tích bến, bãi khoảng 16 ha và diện tích khu tái định cư khoảng 4 ha. Ngoài ra tại khu trung tâm thương mại Bình Điền dự kiến xây dựng một bến xếp dỡ hàng hóa phục vụ cho khu vực.
Về quy hoạch tuyến đường sắt đô thị số 5 và tuyến đường trên cao số 3
Tuyến đường sắt đô thị số 5: đồ án nghiên cứu đề xuất định hướng tuyến theo hướng đi trong hành lang đường Vạn Kiếp, Tùng Thiện Vương và Quốc lộ 50 trong ranh địa bàn quận 8 với chiều dài khoảng 2,1 km. Dự kiến có 2 ga dọc trên tuyến đường Tùng Thiện Vương và đường Quốc lộ 50, quy mô mỗi ga khoảng 0,5 ha.
Tuyến đường trên cao số 3: theo Quyết định số 101/QĐ-TTg ngày 22 tháng 01 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ, tuyến đường trên cao số 3 đi trên đường Dương Bá Trạc. Tuy nhiên, để phù hợp với tình thực thực tế của quận, Đồ án đề xuất điều chỉnh hướng tuyến đường trên cao số 3 đi qua địa bàn quận 8 là hướng dọc sông Giồng ông Lớn. Việc triển khai hướng tuyến cụ thể sẽ được thực hiện khi có dự án và được các cấp thẩm quyền phê duyệt.
Thị Trường Bất Động Sản Quận 8
Với đặc điểm khu vực là nối quận 1 trung tâm và khu Tây thành phố, quận 8 có sự giao thoa, tiếp nối về các luồng lưu thông kinh tế và dân cư. Tuy nhiên, dù là một quận nội thành nhưng so với các quận khác của TP.HCM thì tốc độ đô thị hoá của quận 8 chậm hơn. Nguyên nhân là vì địa hình chằng chịt kênh rạch khiến địa hình quận 8 bị chia cắt và có sự phát triển chậm nhịp hơn so với các khu vực khác. Chính vì vậy quận 8 vẫn còn khá nhiều khu đất trống và giá bất động sản cũng mềm hơn so với các khu vực khác.
Theo dữ liệu của TinNhaDatVN.Com, quận 8 hiện có khoảng 70 dự án bất động sản đã, đang và sắp bàn giao hoặc triển khai với đa dạng các loại bất động sản, gồm chung cư, nhà phố, văn phòng, trung tâm thương mại, khu đô thị tích hợp… Trong đó, căn hộ chung cư áp đảo với hơn 40 dự án bất động sản, số lượng còn lại phân bổ cho các dự án khu đô thị mới, khu phức hợp, biệt thự, liền kề, nhà phố… và các loại hình bất động sản khác.
Thị Trường Cho Thuê Quận 8
Thị trường cho thuê quận 8 rất đa dạng ở các loại hình, phân khúc, từ kho xưởng, nhà mặt phố, nhà riêng, chung cư đến nhà trọ. Với các lợi thế chúng tôi đã phân tích về giao thông, quy hoạch, dân số, quận 8 là nơi thu hút đông đảo người nhập cư đến sinh sống và làm việc tại các kho xưởng, văn phòng tại quận 8 và quận 1 kế cận, thị trường cho thuê nhờ đó cũng rất phát triển.
Theo dữ liệu lớn của TinNhaDatVN.Com, các loại hình cho thuê tại quận 8 từ 2018 – 2022 có xu hướng chững lại và thậm chí còn giảm ở 1 số loại hình, trừ phòng trọ. Sau 2 năm ảnh hưởng từ dịch Covid-19, mọi người có xu hướng giảm ngân sách cho nhà thuê. Do đó, loại hình phòng trọ tăng giá nhẹ và được quan tâm hơn cả. Loại hình biệt thự chỉ mới nở ra năm 2022, giá thuê rất cao 120tr/tháng, tập trung ở phường 5.
Về phòng trọ, mức giá thuê cao nhất tập trung ở các phường 1, 11, 2 với giá trung bình năm 2022 từ 4.7 – 5.5tr/tháng. Đây là các phường giao điểm giữa quận 7 và quận 4 cũng như là có khu vực Bến Bình Đông sôi động và tập trung nhiều dịch vụ, kho xưởng nhất quận. Ngoài ra, một số loại hình đầu tư hiện khá nhiều người quan tâm tại thị trường nhà đất Quận 8 là đầu tư mua nhà nát để cải tạo, sửa chữa lại rồi cho thuê lại theo kiểu kí túc xá mini, căn hộ dịch vụ. Kiểu này phục vụ đối tượng khách thuê là sinh viên, người lao động tại quận 8 muốn ở nhà rẻ hơn nữa với giá thuê dao động từ 1,5-2 triệu đồng cho 1 chỗ ở kí túc xá mi ni và dao động từ 3-5 triệu đồng cho căn hộ dịch vụ đã được trang bị full nội thất.
Thị trường cho thuê nhà riêng tại quận 8 cũng sôi nổi tại các phường. Mức giá thuê cao nhất dao động từ 13-22 triệu đồng/tháng, tập trung ở các phường 5, phường 11, phường 4, phường 13. Với mức giá thuê này, bạn sẽ được sở hữu những căn nhà 1 trệt, có từ 1 đến 3 lầu, ở các con đường ô tô có thể tránh nhau. Tuy nhiên, nếu tài chính có hạn, bạn hoàn toàn có thể thuê được những căn nhà nguyên căn có mức giá thuê dao động từ 4 đến 10 triệu đồng/tháng. Những căn nhà có giá thuê này thường nằm trong những con hẻm nhỏ, hai xe máy tránh nhau nhưng ô tô không vào được. Theo dữ liệu của TinNhaDatVN.Com, những căn nhà riêng có mức giá này tập trung nhiều ở các phường 14, phường 6, phường 7, phường 15, phường 16.
Thị trường nhà mặt phố biến động khá phức tạp trong vòng 3 năm 2020 – 2022. Giá cho thuê nhà phố để làm mặt bằng kinh doanh hoặc văn phòng tại quận 8 luôn ở mức khá cao trong năm 2020, tăng từ nhẹ đến rất cao trong năm 2021 nhưng lại chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid – 19 trong cùng năm và tới năm 2022 vẫn chưa hồi phục hoàn toàn. Các phường có giá thuê nhà phố tăng cao nhất trong năm 2022 bao gồm phường 14 (tăng 150%), phường 2 (tăng 67%), phường 6 (tăng 50%). Hiện tại giá trung bình thuê nhà phố tại quận 8 dao động từ 11.5 – 50tr/tháng, giá trung bình cao nhất tập trung tại các phường 2 (50tr/tháng), phường 8 (35tr/tháng), phường 9 (30tr/tháng).
Với thị trường căn hộ cho thuê tại quận 8, chỉ cần tài chính từ 8.5-11 triệu đồng/tháng, bán hoàn toàn có thể thuê được các căn hộ từ 2 đến 3 phòng ngủ thuộc các chung cư trung cấp như Central Premium, Felisa Riverside, Topaz Elite… Với tài chính dưới 10 triệu đồng/tháng, căn hộ cho thuê quận 8 có khá nhiều lựa chọn cho bạn như căn hộ Giai Việt, City Gate, Conic Riverside, Tara Residence… Phường 3, 12 và 13 là những khu vực có giá thuê thấp nhất, chỉ tầm 4.5 – 5.9tr/tháng.
Thị Trường Căn Hộ Chung Cư
Với tốc độ phát triển chậm hơn và có mức sống rẻ, quận 8 là quận hiếm hoi của TP.HCM vẫn còn những căn hộ giá mềm, thay vì sự áp đảo của dòng căn hộ hạng sang, cao cấp như một số quận khác của TP.HCM. Trong khi giá bán căn hộ tại quận 1, Bình Thạnh và thành phố Thủ Đức thiết lập mức giá lên tới hơn trăm triệu đồng mỗi m2 tại các dự án hạng sang và từ 60-90 triệu đồng/m2 tại các dự án cao cấp, dòng trung cấp cũng có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên thì tại quận 8 bạn có thể tìm thấy khá nhiều các căn hộ có mức giá mềm.
Bạn có thể tìm thấy tại quận 8 nhiều dự án căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2. Những cái tên cụ thể có thể kể đến như Dream Home Riverside với giá bán từ 25-29 triệu đồng/m2, Tara Residence với giá bán từ 30-38 triệu đồng/m2, Royal Park Riverside với giá bán từ 36 triệu đồng/m2, Green River với giá bán từ 32-46 triệu đồng/m2, Conic Riverside với giá bán từ 28 – 36 triệu đồng/m2, The PegaSuite 2 có giá bán từ 35-40 triệu đồng/m2…
Những dự án trên đều là các dự án thứ cấp của thị trường căn hộ quận 8. Dù là căn hộ cũ, đi vào vận hành nhiều năm nhưng với tình trạng khan hiếm nguồn cung của thị trường căn hộ TP.HCM trong thời gian qua, giá căn hộ thị trường thứ cấp quận 8 cũng ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 15-20% trong giai đoạn 2021 – 2022.
Bên cạnh các dự án thứ cấp, bất động sản quận 8 đã, đang và sẽ được bổ sung thêm một lượng căn hộ tương đối đến từ các dự án sơ cấp. Giá bán của các dự án sơ cấp cũng nhỉnh hơn hẳn so với giá bán của căn hộ thị trường thứ cấp. Một số cái tên có thể kể đến như Aurora Residences với khoảng giá từ 27-37 triệu đồng/m2, căn hộ D-Aqua với giá bán từ 42 – 50 triệu đồng/m2, Topaz City với khoảng giá 36 triệu đồng/m2… Một vài dự án có kế hoạch ra hàng sắp tới có thể kể đến như Asa Light, Đức Long Newland, Saigon Skyview cũng xoay quanh mức này. Quận 8 cũng là một trong những quận sát trung tâm mà có nguồn căn hộ sơ cấp khá nhiều, trong khi những quận cũng ven trung tâm khác như quận 4 hay quận bình thạnh lại khan hiếm nguồn này.
Thị Trường Thấp Tầng
Với lợi thế quỹ đất rộng, mật độ xây dựng chưa quá lớn như khu vực trung tâm, quận 8 đã hình thành một số khu đô thị, khu phức hợp lớn, tập trung cư dân tái định cư hoặc cư dân có thu nhập thấp đến trung bình.
Tiêu biểu như khu dân cư Osaka Garden, Phú Thịnh Riverside, Khu tái định cư chợ đầu mối Bình Điền, khu dân cư Rạch Lào, Khu dân cư Phú Lợi, Khu đô thị Zen Home, khu dân cư Nam Phát Riverside, khu dân cư Trương Đình Hội 3, Khu dân cư VHome, khu dân cư Đông Diều, khu dân cư Bông Sao … đều là những KDC lớn tại quận 8
Không khó để nhận ra thị trường khu đô thị, khu phức hợp tại quận 8 phần lớn là các dự án đã có “lịch sử” hình thành từ khá lâu. Trong khoảng 3 năm gần đây, thị trường gần như không có thêm đáng kể dự án mới cùng loại hình. Nếu so với khu vực thành phố Thủ Đức – một khu vực cũng sở hữu quỹ đất rộng thì quận 8 không có những khu đô thị quy mô lớn được tích hợp đầy đủ các tiện ích, dịch vụ theo mô hình “all in one”. Phần lớn các khu tái định cư, khu đô thị tại quận 8 thiên về phân lô bán nền, người dân tự phát xây dựng nhà riêng, biệt thự, liền kề, thiếu sự phát triển đồng bộ và bài bản.
Thị Trường Nhà Phố, Nhà Riêng Quận 8
Thị trường nhà riêng quận 8 có thể là một lựa chọn đáng xem xét với người thu nhập thấp. Với tài chính từ 2,5- 3 tỷ đồng, bạn hoàn toàn có thể tìm mua được một căn nhà riêng diện tích từ 30-40m2, có 1 trệt 1 lầu hoặc 1 trệt 2 lầu, có sổ đỏ nằm trong các hẻm nhỏ ô tô không vào được. Những ngôi nhà nhỏ này nằm rải rác ở bến Bình Đông, nhà riêng Hoài Thanh (phường 14), Âu Dương Lân (phường 2), Bùi Minh Trực (phường 6), Phạm Thế Hiển (phường 4), đường Nguyễn Duy (phường 9)…
Ngoài ra, với tài chính 5-7 tỷ đồng, bạn có thể mua được những căn nhà riêng quận 8 mà ô tô có thể vào tận cửa. Những căn nhà này bạn có thể tìm thấy ở các đường, các phố Âu Dương Lân, Nguyễn Văn Cừ, Dương Bá Trạc, Nguyễn Thị Tần… Cũng giống như các quận nội thành khác, nhà riêng, nhà phố tại các tuyến phố trung tâm của quận 8 đều có mức giá rất cao. Bất động sản mặt tiền đường các tuyến phố trung tâm như nhà phố Trịnh Quang Nghị, Trần Thị Ngôi, Dương Bá Trạc, Phạm Hùng, An Dương Vương, Tạ Quang Bửu, đường Liên tỉnh 5, Âu Dương Lân đều có mức giá từ 150-270 triệu đồng/m2. Đây đều là những vị trí đặc địa, rất tiềm năng cho việc kinh doanh, buôn bán. Tuy nhiên, do giá đã thiết lập mức cao nên tốc độ tăng giá của khu vực này thấp hơn so với bất động sản ở các khu vực giá thấp.
Thị Trường Đất Quận 8
Tuy là một quận nội thành nhưng giao dịch đất tại quận 8 vẫn còn kha khá do vẫn còn dư địa. Ví dụ như nếu bạn sống gần chợ Bình Điền thì sáng ra mở cửa sổ vẫn thấy một vài mảng xanh xanh đất trống đó nhé! Vì vậy, đất nền và đất dự án tại quận 8 vẫn đang được giao dịch khá nhiều trên TinNhaDatVN.Com, ước tính chiếm 10% tin đăng của toàn quận.
Lời Khuyên Của Chuyên Gia TinNhaDatVN.Com Dành Cho Người Mua và Nhà Đầu Tư BĐS Quận 8
Với phân khúc căn hộ chung cư, với mục đích mua ở, nếu tài chính của bạn không dồi dào, bạn có thể tìm mua các căn hộ tại quận 8 do mặt bằng giá thấp hơn 1/3 so với các quận nội thành khác của TP.HCM. Với vị trí tiếp giáp và liền kề các quận trung tâm và hệ thống giao thông phát triển mạnh, việc sinh sống tại quận 8 và di chuyển đến các quận xung quanh làm việc không quá bất tiện.
Nếu mua để đầu tư, chúng tôi cho rằng việc đầu tư căn hộ tại quận 8 để cho thuê lại có thể là một phương án bạn nên cân nhắc. Trong bối cảnh giá căn hộ TP.HCM ngày càng tăng cao thì xu hướng người đi thuê nhà đang ngày càng đông đảo. Những căn hộ quận 8 với giá bán mềm, kéo theo giá thuê mềm sẽ là lựa chọn của phần lớn bộ phận người dân có thu nhập tầm trung.
Tuy nhiên, ở giai đoạn trầm lắng hiện tại, việc mua căn hộ với mục đích bán kiếm lời sẽ không là lựa chọn khả dĩ do room vay ngân hàng chưa rộng mở, lãi suất cao, sức mua yếu. Nhà đầu tư nếu mua với mục đích sang tay kiếm lời hoàn toàn có thể rơi cảnh gãy sóng, chôn vốn nếu không có dự trù tài chính tốt.
Với loại hình biệt thự, liền kế, nhà phố và nhà riêng, do giá bất động sản đã thiếp lập mức cao ở các tuyến phố trung tâm như Trịnh Quang Nghị, Trần Thị Ngôi, Dương Bá Trạc, Phạm Hùng, An Dương Vương, Tạ Quang Bửu, đường Liên tỉnh 5, Âu Dương Lân nên nếu mua để đầu tư, bạn cần xác lập bài toán đầu tư trung và dài hạn, chờ những lực đẩy của quy hoạch, hạ tầng thúc đẩy giá bất động sản tăng trưởng. Còn nếu tài chính thấp nhưng vẫn muốn đầu tư với mục đích có dòng tiền và lãi vốn, bạn có thể chọn mua đất tại các tuyến phố như Bông Sao, Cao Lỗ, Phú Lợi…Đây là những vị trí dân cư đông đúc, dù không phải tuyến phố trung tâm sầm uất nhưng với vị trí mặt tiền, bạn hoàn toàn có thể cho thuê kinh doanh, trong lúc chờ bất động sản tăng giá. Bất động sản tại các tuyến phố này hiện dao động 60-90 triệu đồng/m2.
TinNhaDatVN.Com đánh giá quận 8 vẫn còn rất nhiều tiềm năng để bất động sản có sức bật trong tương lai. Điều quan trọng khi đầu tư là bạn hãy tìm hiểu kĩ khu vực mình muốn đầu tư, có sự so sánh với các khu vực lân cận, tìm hiểu những biến đổi về quy hoạch, hạ tầng. Và một yếu tố không kém phần quan trọng là pháp lý của bất động sản bạn tìm mua.
Nguyễn Nam
TỪ KHÓA: Bất động sản TP.HCM
CÙNG CHUYÊN MỤC
