Thị trường BĐS quận 10 là một trong những thị trường được người mua nhà quan tâm nhất hiện nay. Quận 10 sở hữu mạng lưới giao thông thuận tiện, nhịp sống sôi động, nhiều địa điểm vui chơi giải trí hấp dẫn, hoạt động thương mại, dịch vụ sầm uất. Nhờ nhiều lợi thế, giá BĐS bán và cho thuê quận 10 luôn thuộc nhóm đứng đầu tại TP.HCM.
Thông Tin Tổng Quan Quận 10
Trước khi đánh giá thị trường BĐS quận 10, TinNhaDatVN.Com sẽ giới thiệu qua thông tin tổng quan về quận 10.
Vị Trí, Diện Tích
Quận 10 nằm ngay trung tâm nội thành TP.HCM với vị trí giáp rất nhiều quận quan trọng của TP.HCM.
- Phía Bắc quận 10 giáp quận Tân Bình với ranh giới là đường Bắc Hải.
- Phía Nam giáp Quận 5 với ranh giới là đường Hùng Vương và đường Nguyễn Chí Thanh.
- Phía Đông giáp Quận 3 với ranh giới là các tuyến đường: Cách mạng Tháng Tám, Điện Biên Phủ và Lý Thái Tổ.
- Phía Tây giáp Quận 11 với ranh giới là đường Lý Thường Kiệt.
Ngoài ra Quận 10 còn liền kề với quận 1, quận 3 và giữ vai trò như cầu nối giữa khu trung tâm TP.HCM với các quận thuộc khu Tây thành phố.
Quận có tổng diện tích 5,72 km², dân số năm 2019 là 234.819 người với mật độ dân số đạt 36.690 người/km². Theo bản đồ Hành chính của TP.HCM thì quận 10 có 15 phường là: Phường 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15. Trong đó, phường 14 là là nơi đặt trụ sở của nhiều cơ quan hành chính quan trọng.
Quy Hoạch – Hạ Tầng
Quận 10 đã phát triển từ lâu nên hệ thống tiện ích, dân sinh rất sung túc, sở hữu mạng lưới giao thông dày đặt với nhiều tuyến đường lớn nhỏ liên kết thông thoáng tới mọi ngóc ngách trong khu dân cư và cả các quận lân cận.
Quận 10 có hơn 50 tuyến đường lớn nhỏ, trong đó có nhiều tuyến đường được coi là “huyết mạch” của khu vực nội đô như đường Lý Thường Kiệt, Thành Thái, Bắc Hải, Nguyễn Tri Phương, Sư Vạn Hạnh, Ba tháng Hai, Lý Thái Tổ, Tô Hiến Thành, CMT8.
Mạng lưới giao thông phát triển giúp Quận 10 dễ dàng kết nối với các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận Tân Bình, Quận 6, Quận 11. Khu vực này còn tọa lạc của nhiều công trình tiện ích công cộng nổi bật như công viên Lê Thị Riêng, công viên Thỏ Trắng, khu du lịch Kỳ Hòa, nhà hát Hòa Bình, Việt Nam Quốc Tự…
Trong tương lai, quận 10 sẽ nhận được sự đầu tư mạnh mẽ của thành phố, với các công trình được thành phố xây dựng như:
- Trung tâm văn hóa Hòa Bình
- Nhà thiếu nhi quận 10
- Dự án phố đi bộ tại quận 10 nằm trên đường Nguyễn Tri Phương
- Tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) đi qua quận 10 đang chuẩn bị thi công.
Cùng với đó là những dự án lớn nhỏ đang triển khai, góp phần tạo không gian vui chơi, mua sắm, giao thông thuận tiện cho người dân, gia tăng vị thế là một trong những quận trung tâm của TPHCM.
Thị Trường Bất Động Sản Quận 10
Thị trường BĐS quận 10 chủ yếu là mua bán chuyển nhượng các loại nhà phố, nhà riêng, liền kề, tiếp đến là chung cư. Rất ít hiếm có giao dịch đất nền. Trong bối cảnh khu vực nội thành quỹ đất khan hiếm, 5 năm gần đây, quận 10 gần như không có thêm dự án nhà ở mới nào được triển khai. Giao dịch mua bán BĐS tại quận 10 trong vài năm qua chủ yếu là sang nhượng thứ cấp với nguồn hàng hiện hữu.
Thị Trường BĐS Bán Tại Quận 10
So với các quận nội thành khác, vài năm qua quận 10 đều không có thêm dự án mới triển khai. Hiện tại, quận 10 có khoảng 11 dự án nhà ở cao tầng đã và đang xây dựng.
Nổi bật trong số đó phải kể đến dự án khu phức hợp Hà Đô Centrosa Garden, sở hữu vị trí vàng kéo dài trên trục đường chính 3 tháng 2, diện tích xây dựng là 68.5ha, bao gồm 8 tòa tháp chung cư cao tầng với gần 2.200 căn hộ. Đây hiện là dự án có nguồn cung lớn nhất trên khu vực quận 10.
Ngoài Hà Đô Centrosa, quận 10 hiện cũng có một số dự án lớn khác có quy mô trên 1.000 căn hộ như căn hộ Kingdom 101, Rivera Park Sài Gòn, căn hộ Xi Grand Court, Charmington La Pointe, Chung cư Thiên Nam… Song song với các dự án hiện hữu, quận 10 cũng đang có một số dự án còn trong giai đoạn triển khai xây dựng như chung cư Sunshine Continental đường Tô Hiến Thành, Chung cư Thành Thái…dù đã khởi công từ nhiều năm trước nhưng do ảnh hưởng từ siết pháp lý mà các dự án này vẫn chưa thể tiến hành xây dựng như dự kiến.
Ngoài những khu chung cư cao cấp mới được triển khai, thị trường BĐS quận 10 còn có thêm một số khu cao ốc, cư xá có liên đại sử dụng lâu đời như Cao ốc Ngô Gia Tự, cư xá Đồng Tiến, cư xá Lý Thường Kiệt, chung cư Hòa Bình, chung cư Nguyễn Kim, chung cư Tô Hiến Thành, chung cư Thiên Nam…Nhìn chung các khu chung cư trên đều có thời hạn sử dụng trên 10 năm.
Xét về phân khúc nhà liền thổ, ngoài trừ 115 căn nhà liền kề thuộc khu phức hợp Hà Đô Centrosa, quận 10 không có thêm một dự án mới nào triển khai. Nguồn cung giao dịch hầu như là từ hoạt động sang nhượng thứ cấp.
Quận 10 có số lượng biệt thự không nhiều, tập trung ở các khu vực Lữ Gia, Bắc Hải, Sư Vạn Hạnh, CMT8 hay 3/2. Do sự hiếm của biệt thự và cộng với vị trí gần trung tâm nên hầu như biệt thự tại quận 10 giá không hề rẻ.
Tương đồng với các quận trung tâm khác, nhà phố quận 10 vẫn luôn nhận được nhiều sự quan tâm của người mua trong bất kỳ giai đoạn nào, cả khi thị trường sôi động hay khi trầm lắng. Theo số liệu từ TinNhaDatVN.Com, tính riêng quý 4/2022, nhu cầu tìm mua nhà phố quận 10 tăng 65%, chỉ đứng sau quận Phú Nhuận và quận 1.
Biến Động Giá Bán Tại Thị Trường BĐS Quận 10
Về biến động giá chung cư trong 5 năm trở lại đây, theo dữ liệu của TinNhaDatVN.Com, từ 2018 đến 2022, giá chung cư quận 10 đã tăng hơn 50%, từ tầm giá 47 -54 triệu/m2 năm 2018 -2019 vọt lên mức trung bình 67 – 70 triệu/m2, vào 2021-2022.
Nhìn chung giá bán căn hộ chung cư Quận 10 tăng rất mạnh. Cụ thể, căn hộ Kingdom 101 từ mức 60 triệu đồng/m2 năm 2018 hiện rao bán trung bình 90 triệu đồng/m2, Hà Đô Centrosa có mức giá từ 45 -50 triệu đồng/m2 thời điểm mở bán 2016 hiện giao dịch không dưới 70 – 90 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2023.
Từ 2018 đến nay, hầu hết các dự án căn hộ xây dựng tại quận 10 đều thuộc loại hình cao cấp với tầm giá khởi điểm trên mức 50 triệu đồng /m2. Nếu xét ở thời điểm hiện tại, ngoài trừ các khu cư xá, căn hộ tầm trung triển khai khá lâu đời thì giá chung cư quận 10 đều đã chạm mức từ 68 -100 triệu đồng/m2. Mức giá không phải người mua nhà nào cũng có thể chạm đến.
Với giá nhà liền thổ, trong 5 năm trở lại đây, giá nhà phố quận 10 tăng rất nhanh. Theo dữ liệu của TinNhaDatVN.Com, giá nhà phố trong 5 năm (2018 – 2022) tại quận 10 đã tăng 29%, biệt thự tăng tận 68,5% và nhà riêng tăng 25%. Cụ thể, tính từ năm 2018, giá nhà phố quận 10 chỉ vào khoảng 250 triệu/m2, giai đoạn 2019 -2020 tăng nhẹ lên mức 280 triệu/m2 và đạt mức từ 310 – 340 triệu/m2 vào năm 2022. Nhà riêng quận 10 là phân khúc khá ổn định nhưng cũng ghi nhận đà tăng trung bình 25% trong 5 năm qua, từ mức 150 triệu/m2 thời điểm 2018 lên mức 186 triệu/m2 năm 2022.
Về khu vực, theo dữ liệu của TinNhaDatVN.Com, phường 7 quận 10 đang có giá nhà mặt phố cao kỉ lục 472tr/m2, tăng 63% từ năm 2020 đến 2022. Phường 15 quận 10 đang có giá nhà mặt phố thấp nhất, nhưng cũng đã rất cao đến 259tr/m2. Phường 12 quận 10 đang có giá nhà riêng cao nhất tầm 213tr/m2, tăng 11% trong 3 năm trở lại đây. Phường 15 quận 10 đang có giá nhà riêng thấp nhất, nhưng cũng đã 156tr/m2.
Với phân khúc nhà riêng, nhà phố tại quận 10, giá chào bán dự kiến sẽ còn tăng mạnh mẽ hơn khi mà quỹ đất tại khu vực này gần như cạn kiệt, khó có thêm sản phẩm mới nhất là loại hình nhà mặt tiền đường lớn.
Thị Trường BĐS Cho Thuê Quận 10
Các loại hình BĐS cho thuê tại quận 10 khá đa dạng, từ căn hộ chung cư, căn hộ dịch vụ, nhà phố, nhà riêng, phòng trọ và cả biệt thự cao cấp. Theo báo cáo từ TinNhaDatVN.Com, căn hộ cho thuê tại quận 10 có giá giao động ở mức từ 16-35 triệu đồng/m2 với dự án cao cấp. Căn hộ chung cư tại các dự án cũ tầm giá thuê chỉ từ 6,5 -10 triệu đồng/tháng tùy diện tích.
Theo dữ liệu của TinNhaDatVN.Com, trong vòng 5 năm (2018 – 2022), giá thuê chung cư quận 10 đã tăng 20%, có giảm nhẹ vào năm 2020 và 2021 do ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nhưng đã hồi phục trở lại trong năm 2022. Hiện phường 12, 14 quận 10 đang có giá thuê cao nhất, tầm 15 – 17tr/tháng. Phường 10 và phường 11 tập trung các chung cư bình dân đang có mức thuê thấp nhất tầm 6.3 – 6.5tr/tháng.
Giá thuê nhà trọ truyền thống tầm giá giao động từ 3 – 5 triệu đồng/m2 cho 1 phòng trọ diện tích từ 12 -30 m2. Khu vực giáp quận 3 và quận 5 có giá thuê trọ cao nhất, trung bình 6,3 – 6.5triệu/tháng, phường 8 hiện đang có giá thuê thấp nhất, tầm 3.5triệu/tháng.
Còn với nhà phố, nhà riêng và biệt thự cho thuê quận 10, mức giá thuê dành cho nhà mặt phố phục vụ kinh doanh trung bình khoảng từ 65 -80 triệu đồng/m2; giá cao nhất tập trung ở phường 1 và phường 11 (80triệu/tháng), nhà riêng có giá thuê từ 25 – 33 triệu/tháng, giá cao nhất là phường 12 (33 triệu/tháng) và phường 15 (26triệu/tháng). Biệt thự cho thuê thì tùy vào từng khu vực mà giá thuê có thể giao động từ 55 -80 triệu đồng/tháng.
Lời Khuyên Của TinNhaDatVN.Com Khi Mua Và Đầu Tư BĐS Tại Quận 10
Nếu so sánh với các khu vực lân cận như Quận 1, Quận 3, Quận 4 hay thậm chí là Quận 2 thì giá bán căn hộ tại Quận 10 vẫn thấp hơn rất nhiều. Nếu bạn muốn sống ở gần trung tâm mà giá nhà không quá cao thì Quận 10 là lựa chọn khá ổn, vừa đi lại dễ dàng, lại vừa có đầy đủ tiện ích lâu đời.
Ngoài việc an cư thì một trong những lý do không nên bỏ qua thị trường BĐS quận 10 đó là tiềm năng tăng giá rất lớn. Quỹ đất khu vực này ngày càng hạn chế, việc chính quyền thành phố không cấp phép xây dựng nhà ở cao tầng đem đến nhiều cơ hội lớn cho các nhà đầu tư mua bán chuyển nhượng.
Tuy nhiên mua nhà quận 10 thì cần phải chuẩn bị một nguồn tài chính khá, không dưới 5 tỷ đồng cho căn hộ và từ 10 tỷ với nhà liền thổ. Còn nếu nguồn lực hạn hẹp, người mua có thể chọn nhà ở trong các con hẻm mà vẫn có thể yên tâm về chất lượng cuộc sống được đảm bảo.
Đặc trưng quá quen thuộc tại hầu hết các quận tại Tp. HCM là tình trạng kẹt xe, với quận 10, tình trạng kẹt xe tại các tuyến đường lớn như Sư Vạn Hạnh, đường Ba tháng Hai, Cách Mạng Tháng 8… giờ cao điểm có thể là “nỗi ám ảnh” với nhiều người dân nơi đây.
Bên cạnh đó, tình trạng nhà sổ chung, nhà chưa đủ tính pháp lý cũng dễ gặp phải khi mua nhà riêng, nhà phố. Quận 10 có đông dân cư, hầu hết nhà trên địa bàn này thường có diện tích khá nhỏ, nằm trong các khu hẻm nhỏ nên để tìm đúng số nhà tại quận 10 cũng là một thách thức.
Tuy nhiên, điều này có thể khắc phục bằng cách hãy thật cẩn trọng khi xác minh pháp lý của ngôi nhà đang có ý định mua và linh động tìm kiếm các hẻm nhỏ liên thông giữa các khu vực khi di chuyển trong giờ cao điểm tại quận 10.
Còn với những nhà đầu tư cho thuê, với mật độ dân cư đông đúc, trường đại học, bệnh viện trong quận và lân cận nhiều, nhu cầu thuê nhà tại quận 10 cực lớn. Nơi đây không chỉ hấp dẫn những ai đang muốn tìm thuê chỗ ở mà còn thu hút những người đang có nhu cầu thuê mặt bằng để kinh doanh, buôn bán, mở rộng thị trường. Do đó, tùy vào tài chính, có thể mua lại căn hộ hoặc nhà phố và cho thuê lại.
Đông Phong
CÙNG CHUYÊN MỤC
