Không chỉ là vấn đề tháng Ngâu hay dịch Covid-19, việc giá bán ngày càng tăng cao khiến thị trường bất động sản (BĐS) nhiều tỉnh lân cận TP.HCM đang mất dần sức hút trong mắt nhà đầu tư và người mua ở thực.

Thị trường TP. HCM thiếu hụt nguồn cung đang đẩy lượng lớn khách hàng có nhu cầu mua đất đổ về các tỉnh giáp ranh săn nhà đất. Nhờ làn sóng này, giá BĐS tỉnh liên tục tăng nóng, nhiều khu vực còn tăng ngang ngửa TP. HCM trong khi tiềm năng chưa tương xứng. Điều này ít nhiều ảnh hưởng đến sức tiêu thụ chung của thị trường khi người mua dần quay lưng với nhà đất tại tỉnh, nhất là các BĐS có giá bán cao.

Sinh sống ở TP. HCM gần 10 năm, tích lũy được một ít tiền nên anh Trần Dương, một lao động tại quận 2 có ý định mua nhà định cư dài hạn. Lúc đầu anh tính toán mua nhà ở TP. HCM nhưng thấy giá quá cao nên chuyển hướng tìm một số dự án nằm trên địa bàn tỉnh. Nuôi hi vọng BĐS tỉnh thì chi phí thấp hơn, diện tích rộng rãi hơn, lại có hệ thống giao thông tốt nên không lo lắng việc di chuyển đi làm hàng ngày hay chuyện đi học của con cái. Tuy nhiên, sau hơn 1 tuần tìm hiểu, liên hệ các kênh bán hàng anh Dương vỡ lẽ khi giá căn hộ vùng ven ngấp nghé với giá trung bình ở TP HCM. Thậm chí nhiều dự án giá còn cao hơn cả giá bán một số khu vực vùng ven Sài Gòn. Điều này làm anh từ giã luôn kế hoạch mua nhà ở tỉnh.

Theo môi giới bán nhà cho anh Dương, do Sài Gòn giờ hết đất, xu hướng mua buộc phải ngày càng đi xa. Khu vực này tuy nói là địa phận tỉnh nhưng giáp với thành phố, xem như cũng là vùng “trung tâm”, về sau giá sẽ càng tăng và vài năm nữa thì không còn nhà giá 40 triệu/m2. Họ khuyên anh nếu có nhu cầu thì mua ngay lúc này vì càng để lâu nhà đất sẽ lại càng tăng giá. Bản thân anh Dương không nghi ngờ những điều môi giới nói vì thực tế giá nhà qua mỗi năm một tăng nhưng anh vẫn không hiểu nổi vì sao giá nhà tỉnh lại tăng nhanh đến thế. “Không giống với TP. HCM đất chật, người đông, thị trường tỉnh với mật độ dân không lớn, quỹ đất còn bạt ngàn, giá đất cũng từ 20-40 triệu/m2 mà chung cư vùng ven lại bán bằng giá căn hộ ở TP. HCM thì cao quá”, anh Dương nói.

Khách xem dự án bất động sản Đồng Nai lân cận TPHCM
Nhu cầu tìm mua BĐS ở tỉnh, đặc biệt là tại Đồng Nai đang giảm khá nhiều trong quý 3/2020. Ảnh minh họa

Không chỉ căn hộ, giá đất tại một số tỉnh cũng tăng phi mã khiến nhiều nhà đầu tư chùn tay. Chị Đinh Thu Nguyệt, quản lý tại một xưởng giày da quận Tân Bình, TP. HCM cho biết, chị thích mua đất tỉnh đầu tư vì chi phí bỏ ra thấp. Với tầm 500-700 triệu là đã có lô đất rộng rãi ở nhiều tỉnh. Dù biên độ lợi nhuận không cao bằng TP. HCM nhưng vốn đổ vào không nhiều nên chị có thể để dành 3-4 năm mới bán ra mà không lo lắng ảnh hưởng tài chính hay phải đi vay vốn nuôi đất. Thế nhưng 2 năm trở lại đây, chị ngày càng nản với thị trường lân cận, phải chuyển dịch về miền Tây săn đất hay đi lên khu vực Tây Nguyên, vì giá đất lân cận Sài Gòn ngày càng tăng phi lý.

“Mới chỉ năm 2018 đất ở nhiều khu thuộc Biên Hòa, Long Thành chỉ có giá tầm 4-12 triệu/m2 vậy mà chỉ qua 2 năm, hạ tầng chưa có nhiều biến động, quy hoạch đô thị chưa đâu ra đâu, đất mấy khu xa trung tâm lại tăng một lèo lên 20-30 triệu/m2. Nhiều khu vực gần TP. HCM thì giá còn nhảy lên 45-60 triệu/m2", chị Nguyệt cho biết.

Theo khảo sát của TinNhaDatVN.Com, từ năm 2019 đến nay, giá bán trung bình căn hộ tại TP. HCM hầu hết đều dưới 45 triệu đồng/m2. Mức giá này được đánh giá là ổn định đặt trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, lượng hàng cung ứng ra thị trường nhỏ giọt không đủ cầu. Thiếu hàng đã đẩy người mua, nhà đầu tư tìm về các vùng ven như Dĩ An, Thuận An hay xa hơn là Biên Hòa để tìm kiếm cơ hội. Cũng vì lẽ đó, giá nhà tại khu vực này ùn ùn tăng theo, từ 22-30 triệu/m2 tăng lên mức 35-40 triệu/m2 chỉ trong 1 năm ngắn ngủi.

Việc giá bán tăng quá nhanh trong khi tiềm năng và giá trị thương mại chưa tương xứng khiến nhà đất các tỉnh đang dần bị quay lưng. Dữ liệu lớn (big data) của TinNhaDatVN.Com cho thấy, trong quý 3/2020, thị trường các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu và Cần Thơ có khoảng 40 dự án lớn nhỏ đăng tin rao bán. So với con số 6 dự án của TP. HCM, lợi thế nguồn cung của thị trường tỉnh rất rõ ràng. Tuy nhiên mức độ quan tâm nhà đất tỉnh trong quý vừa qua đang giảm khá mạnh. Ba thị trường chính là Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đều có chung xu hướng giảm từ 7-13%. Long An là địa phương duy nhất duy trì sức nóng với nhu cầu tìm kiếm ổn định trong 3 quý vừa qua, trong khi Đồng Nai giảm nhiệt mạnh nhất. Đặc biệt, mức độ quan tâm đất nền và nhà phố giảm từ 4-13% so với quý trước.

Được quy hoạch từ 5-10 năm trước, thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven không thiếu dự án nhưng đến nay vẫn chưa có hạ tầng kết nối. Những khu vực này cũng hạn chế khả năng phát triển trung tâm thương mại – dịch vụ nên không thu hút được người dân về ở. Điển hình như Thành phố mới Bình Dương, dù có trung tâm hành chính tỉnh, trường đại học, bệnh viện… nhưng hầu hết các khu căn hộ, nhà phố vẫn vắng bóng người.

Phương Uyên