Giá chung cư Hà Nội và TP HCM được dự báo có thể sẽ tiếp diễn chu kỳ tăng trong các năm tới theo ảnh hưởng từ Luật Đất đai mới và cả nhu cầu về sở hữu nhà ở không ngừng phát triển.
Giá Chung Cư Sẽ Còn Tăng, Khó Mà Giảm
Chia sẻ trong một sự kiện mới đây, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng thị trường bất động sản 2024 đang sáng dần lên, nhất là sau khi Quốc hội thông qua ba luật quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi). Một khi ba bộ luật lớn đi vào thực thi, khó khăn về thủ tục hành chính, pháp lý có thể giảm bớt và từ đó giúp dự án được đẩy nhanh hơn tiến độ đưa ra thị trường, nguồn cung cũng vì vậy dồi dào và tích cực hơn.
Tuy nhiên, ông Phúc cũng nhìn nhận, theo Luật Đất đai sửa đổi thì giá trị đất, chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù, các khoản thuế, phí về đất sẽ được định giá theo giá thị trường. Vì thế, chi phí để phát triển dự án có thể tăng gấp 3-4 lần so với hiện nay. Chưa kể vật giá leo thang qua các năm, chi phí nhân công, xây dựng biến động lúc lên lúc xuống nhưng thực tế vẫn là lên nhiều hơn xuống. Tất cả những khoản này đều cộng gộp vào giá bán nên giá bất động sản nói chung, giá chung cư nói riêng khó giảm, thậm chí sẽ tăng trong các năm tới.
"Bây giờ việc tạo lập quỹ đất để làm một dự án là vô cùng khó khăn. Một dự án chung cư Bình Dương hiện rao bán khoảng 30 -33 triệu đồng/m2, nhưng nếu sau hai năm nữa, cũng tại khu vực đó, giá chung cư triển khai mới sẽ phải tăng thêm 20 – 30%. Vậy nên với người trẻ có nhu cầu an cư, có dòng tiền nhàn rỗi, thu nhập đủ trả nợ vay ngân hàng, một khi đã chọn được sản phẩm phù hợp thì nên mua luôn thời điểm này, không nên chờ đợi thêm nữa vì sẽ mất cơ hội", ông Phúc cho hay.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc TinNhaDatVN.Com khu vực miền Nam, từng chia sẻ về khả năng tăng giá chung cư sau khi ba bộ Luật về thị trường BĐS được thực thi. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng… để xác định giá.
Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Về cơ bản nếu theo cơ chế thị trường, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.
Thực tế những năm qua giá chung cư TP HCM, Hà Nội và nhiều khu vực khác luôn tăng không giảm. Ngay trong lúc thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào như tiền mua đất, tiền xây dựng, chi phí tài chính vẫn luôn tăng và "neo" ở mức cao. Vì vậy, kỳ vọng giá bất động sản còn tiếp tục giảm trong năm 2024 đã là rất khó khăn vì nhiều khả năng từ 2025, câu chuyện giá nhà sẽ rất khác.
Vì Sao Nên Tranh Thủ Mua Nhà Lúc Này?
Chia sẻ mới đây về thị trường BĐS TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua. Từ quý 3/2023, thị trường BĐS TP.HCM đã có xu thế phục hồi, tăng trưởng trở lại, tốc độ có chậm nhưng vững chắc.
Bước qua hai tháng đầu năm 2024, thị trường BĐS TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung tiếp tục xu thế tăng trưởng tích cực. Bất động sản đứng đầu trong thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản cùng với cổ phiếu tài chính, ngân hàng đang dẫn dắt thị trường.
Với đà phục hồi này, có thể nhận định là thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng sẽ trở lại hoạt động bình thường và bước vào chu kỳ phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững kể từ nửa cuối năm 2024, tạo đà để phát triển mạnh mẽ hơn kể từ đầu năm 2025 trở đi.
Còn theo ông Ngô Quang Phúc, hiện bất động sản – đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư dành cho nhu cầu ở thực vẫn được xem là một loại hàng hóa thiết yếu, vẫn bán được hàng. Những điều khó khăn nhất đã qua đi, lãi suất giảm, gửi tiết kiệm không còn cao nên tiền sẽ chảy vào chỗ trũng, người dân phải tìm kênh trú ẩn an toàn để đầu tư.
Trong đó, bất động sản và chứng khoán là hai kênh được chọn đầu tiên. Bất động sản có ưu thế hơn chứng khoán vì không cần phải có nhiều kiến thức, kinh nghiệm về tài chính, chuyên ngành. Chỉ cần thận trọng lựa chọn dự án chuẩn pháp lý, chủ đầu tư uy tín, vị trí đẹp là khả năng sinh lợi trong dài hạn sẽ đảm bảo và an toàn.
Ông nhìn nhận, năm 2024 là thời điểm tốt để mua nhà vì giá chung cư chưa biến động mạnh, thanh khoản thị trường đang chập chững phục hồi và người mua vẫn còn nhiều ưu thế để đàm phán với chủ đầu tư mua được giá tốt nhất, nhiều sự lựa chọn hấp dẫn cả về chính sách thanh toán và lãi suất vay.
“Giai đoạn này, doanh nghiệp BĐS cần thúc đẩy người mua nhà tự tin trở lại với thị trường. Vì vậy mà doanh nghiệp sẵn sàng hạ kỳ vọng lợi nhuận. Từ mức lợi nhuận kỳ vọng thông thường 30 – 40%, thì nay các doanh nghiệp chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận của một dự án xuống khoảng 10 – 15% hay 20% để “gánh” nỗi lo tài chính hộ người mua. Những năm tiếp theo khi ngân sách phát triển dự án thay đổi, dù doanh nghiệp chọn giảm lợi nhuận kỳ vọng thì giá nhà bán ra cũng sẽ khó còn chuyện đứng yên như hiện nay”, ông Phúc cho hay.
Ngoài ra, theo các chuyên gia lâu năm trong nghề, bất động sản là thị trường có sự đảo chiều rất nhanh. Một căn nhà hiện ế ẩm mấy tháng trời, giảm giá sâu bán mãi không ra nhưng chỉ cần một chuyển động tích cực nào đó từ thị trường, người bán người mua nắm bắt được biến động thì chỉ trong thời gian ngắn, giá chào bán sẽ cao hơn. Đây là câu chuyện phổ biến với thị trường BĐS những năm qua.
Đông Phong
CÙNG CHUYÊN MỤC
