Quý 3/2023, loại hình nhà thấp tầng tiếp tục ảm đạm giao dịch. Theo chuyên gia, giá là rào cản lớn nhất với người mua ở thời điểm hiện tại vì nhà thấp tầng có giá trị lớn, khó thực hiện vay để mua.
Nhà Thấp Tầng, Cung Ít Vẫn Kén Khách Mua
Báo cáo NCTT BĐS quý 3/2023 của TinNhaDatVN.Com vừa công bố cho thấy, mức độ quan tâm đến các loại hình BĐS nhà thấp tầng đang sụt giảm nghiêm trọng. Trong đó, lượt tìm mua nhà phố giảm 52%, biệt thự liền kề giảm 48% và nhà riêng giảm 42% so với giai đoạn tháng 10/2022.
Cụ thể, lượt tìm kiếm nhà phố TP.HCM giảm gần 70% trong khi nhà phố Hà Nội cũng giảm đến gần 80% nếu so sánh với cùng kỳ 2022
Cũng theo một khảo sát được TinNhaDatVN.Com thực hiện trên 5.000 nhà môi giới BĐS cho thấy, đến 57% môi giới tham gia cho biết, lượng giao dịch thành công các sản phẩm nhà thấp tầng đã giảm 50% trong quý vừa qua; 28% trong đó xác nhận giao dịch giảm từ 10-50%.
Theo các môi giới, nguyên nhân chính gây ra tình trạng “ế ẩm” của nhà thấp tầng đến từ việc giá bán sản phẩm này đang quá cao, là sản phẩm giá trị lớn nên chi phí mua cao và khó vay vốn.
Số liệu từ Savills Việt Nam cũng phản ánh tình trạng thanh khoản ảm đạm của loại hình nhà thấp tầng. Theo đó, trong quý vừa qua, TP.HCM có khoảng 766 căn nhà thấp tầng rao bán, lượng giao dịch thành công chỉ đạt 64 căn, thấp nhất kể từ năm 2018, giảm 43% theo quý và 82% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ tương ứng chỉ đạt 8%.
Còn theo Cushman Wakefiled, trong 9 tháng đầu năm 2023, thị trường TP.HCM có khoảng 448 căn nhà liền thổ mới được chào bán. Tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ giảm 74% so với cùng kỳ 2022.
Thanh khoản nhà thấp tầng kém khiến các chủ đầu tư có nguồn hàng và quỹ đất phát triển loại hình này tiếp tục thận trọng, thậm chí tạm ngưng bán hàng, hạn chế tiếp thị và trì hoãn mở bán các dự án mới cho đến năm sau.
Bốn dự án đang mở bán từ quý trước đã tạm ngừng bán trong quý này để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, chờ đợi sự hồi phục của thị trường và chờ tiến độ hoàn thành các dự án cơ sở hạ tầng xung quanh. Trong khi đó, tại các dự án hiện hữu, một số chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng và cho vay đa dạng, chính sách cam kết thuê để thu hút người mua. Tuy nhiên sức hấp thụ nhà thấp tầng vẫn khó cải thiện.
Giá Bán Có Phải Là Rào Cản Duy Nhất?
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc TinNhaDatVN.Com khu vực miền Nam nhận định, giá bán cao là một trong những rào cản lớn với người mua có nhu cầu mua nhà thấp tầng ở thời điểm hiện tại. Hầu hết các loại hình BĐS thấp tầng đều đang có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và là sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay để mua.
Cụ thể, số liệu báo cáo NCTT TinNhaDatVN.Com chỉ ra, giá rao bán trung bình nhà mặt phố tại Hà Nội vào quý 3/2023 la 333 triệu đồng/m2 và ở TP.HCM là 209 triệu đồng/m2. Trong khi giá nhà riêng trung bình cũng đạt 124 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên bên cạnh giá bán, có không ít nguyên nhân đến từ sự quan ngại về tiềm năng sinh lợi của loại hình này. Theo ông Tuấn, lợi nhuận cho thuê nhà thấp tầng tại TP.HCM hiện là gần 2,7% tromg khi con số này tại Hà Nội chỉ 2,2%. Giá thuê trung bình của loại hình nhà mặt phố rơi vào tầm 60 – 62 triệu đồng/tháng với các mặt bằng đẹp thuộc khu vực nội thành.
Tương quan giữa giá bán và lợi nhuận từ đầu tư khai thác thương mại của nhà thấp tầng đang giảm so với các giai đoạn cao điểm trước đây. Trong khi chi phí tài chính để bỏ ra mua sản phẩm này rất lớn, việc vay vốn ngân hàng cũng không dễ như các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư thực là chung cư.
Bà Trang Bùi, TGĐ Cushman Wakefield cho biết, trong quý 3/2023, giá sơ cấp trung bình nhà thấp tầng tại TP. HCM vẫn tiếp tục xu hướng tăng, hiện ở mức 14.627 USD/m2 đất, tăng 8% theo quý và 19% theo năm.
Giá bán cao khiến số lượng căn bán được trong quý 3 không đạt được hiệu suất như quý trước. Thị trường sơ cấp đang có ít lựa chọn giá thấp, trong khi thị trường thứ cấp dù đang có mức giảm giá đáng kể so với giá bán sơ cấp nhưng cũng không mấy được quan tâm.
Các chủ đầu tư tiếp tục duy trì mức giá sơ cấp cao cùng các chương trình thanh toán linh hoạt và kéo dài để đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ của lượng nguồn cung sơ cấp ít ỏi còn lại trên thị trường.
Nhận định về khả năng phục hồi của loại hình nhà thấp tầng, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, hoạt động du lịch – bán lẻ chưa tăng trưởng mạnh mẽ vì ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và hậu dịch Covid-19. Vậy nên để loại hình nhà mặt phố phục hồi sẽ mất nhiều thời gian, có thể phải đến quý 3/2024.
Riêng với các thị trường vùng ven, đây lại đang là khu vực khá tiềm năng nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng tương lai hỗ trợ cho xu hướng kéo giãn các đô thị ra vùng ven và lân cận . Nhiều khu đô thị ven đô chứng kiến tốc độ tăng giá biệt thự, liền kề tốt trong những năm qua.
Phương Uyên
CÙNG CHUYÊN MỤC
