Điểm nghẽn về pháp lý khiến nguồn cung khan hiếm, đẩy giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn tăng cao. Tuy nhiên, theo chuyên gia, giải pháp để giá căn hộ chung cư giảm không chỉ bó hẹp trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý nhằm thúc đẩy nguồn cung vốn đã được bàn luận rất nhiều trong năm 2023.
Giá Căn Hộ Chung Cư Khó Giảm
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, mất cân đối cung cầu trong cơ cấu sản phẩm nhà ở đã và đang phơi bày thực trạng giá căn hộ chung cư tăng mạnh. Hiện giá căn hộ chung cư ngày càng xa “tầm với” của người dân. Căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như biến mất trên thị trường, mức giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên ngày càng phổ biến và áp đảo. Tỷ trọng căn hộ bình dân trong cơ cấu hàng hóa theo đó cũng càng ngày càng sụt giảm mạnh. Nếu năm 2019, tỷ trọng căn hộ bình dân là 30% thì đến năm 2022 chỉ còn chiếm 7% và tiếp tục giảm xuống 6% vào năm 2023.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc TinNhaDatVN.Com nhấn mạnh, các nguyên nhân chính dẫn đến thực tế trên đã được chỉ ra nhiều lần là sự khan hiếm trầm trọng nguồn cung do ách tắc vấn đề pháp lý và nguồn vốn. Cùng với đó là thực trạng lạm phát đẩy giá nguyên vật liệu leo thang, chi phí nhân công đắt đỏ… khiến giá căn hộ chung cư khó giảm.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, với thực tế hiện nay, giá căn hộ rất khó giảm bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm – nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, nên các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, để tối đa hóa lợi nhuận. Các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân,… liên tục tăng cũng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời. Đồng thời, khu vực lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới do thủ tục pháp lý kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Do đó, doanh nghiệp có dự án mở bán thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá.
Trước thực trạng trên, nhiều giải pháp đã được các chuyên gia đưa ra và bàn luận trong suốt thời gian qua. Đơn cử, đối với doanh nghiệp bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng doanh nghiệp cần giảm giá bán căn hộ chung cư. Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.
Phát Triển Dự Án Vùng Ven Để Giảm Giá Căn Hộ Chung Cư
Tuy nhiên, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng các giải pháp trên vẫn có những hạn chế riêng nếu thực thi. Đơn cử, nếu đánh thuế bất động sản thì giải pháp này chưa chắc đã làm giá nhà giảm bởi sức hút nhà ở tại các thành phố như Hà Nội, TP.HCM là quá lớn. Về logic, phương án hạ giá nhà cũng sẽ đẩy sức mua của thị trường lên cao, khi sức mua lên cao sẽ khiến thị trường quay trở về vòng lặp cũ là giá nhà tăng trở lại và tiếp tục dẫn đến các hệ luỵ khác về lâu dài đối với nền kinh tế.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, một điều chưa được nhìn nhận thấu đáo về giá bất động sản nói chung và giá căn hộ chung cư nói riêng là yếu tố tăng giảm còn phụ thuộc vào hành vi, tư duy của thế hệ. “Mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm – nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn”, ông Đính nhấn mạnh.
Xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét trong vài năm gần đây. Sản phẩm đa dạng kèm không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân giúp những khu vực này thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến đến sinh sống và làm việc. Bất động sản ở những khu vực này cũng nằm trong xu hướng tăng trưởng giá.
Ông Đính cho biết, các dự án mới có xu hướng lan rộng ra các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp và hạn chế. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, các khu đô thị cũng phù hợp với đặc trưng lối sống năng động, hiện đại của thế hệ khách hàng trẻ. Nhóm khách này chú trọng hơn vào môi trường và hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. Yếu tố khoảng cách không còn là sự lựa chọn hàng đầu đối với nhóm khách hàng này khi thuê nhà, mua nhà ở. Trong bối cảnh không gian sống và tiện ích vùng lõi không còn đủ đáp ứng nhu cầu sống hiện đại, họ chấp nhận đi xa hơn để được sống tại nơi có không gian sống trong lành và những tiện ích được tích hợp tối đa trong một khu vực.
Ông Đính nhấn mạnh nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô, với không gian sống trong lành, hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại là tất yếu. Xu hướng tích cực này không chỉ góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn. Thông qua đó, kéo giảm mặt bằng giá bất động sản và giá căn hộ chung cư.
Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng nhằm mở rộng thành phố, quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị. Đồng thời, cần giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án bất động sản. Về phía doanh nghiệp phát triển dự án, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng tầm so với giá bán và cần thực hiện đúng trách nhiệm và cam kết của mình trong việc xây dựng hạ tầng.
Nguyễn Nam
TỪ KHÓA: Diễn biến thị trường BĐS 2024
CÙNG CHUYÊN MỤC
