Việc chuyển nhượng phòng trọ hiện nay diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên, vì không nắm rõ những quy định của pháp luật mà nhiều người gặp rắc rối cũng như không thể chuyển nhượng lại cho bên thứ ba. Vậy chuyển nhượng phòng trọ là gì? Người đi thuê có được phép chuyển nhượng lại phòng trọ cho bên thứ ba hay không?
Nhượng Phòng Trọ Là Gì?
Hiện nay, có rất nhiều trường hợp, bên thuê phòng trọ sau khi đã ký hợp đồng với chủ nhà, vì một số lý do nào đó chưa sử dụng được hoặc tạm ngưng sử dụng và có ý định muốn nhượng lại cho bên thứ ba.
Lúc này, có thể hiểu việc chuyển nhượng phòng trọ chính là việc chuyển nhượng hợp đồng thuê cho bên thứ ba (được hiểu là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ từ bên thuê hiện tại sang bên thuê mới).
Người Đi Thuê Có Được Phép Chuyển Nhượng Phòng Trọ Cho Bên Thứ Ba Không?
Chúng ta đã có đáp án cho câu hỏi "nhượng phòng trọ là gì", vậy việc nhượng lại, cho thuê lại phòng trọ có hợp pháp hay không?
Căn cứ theo Điều 475 Bộ Luật Dân sự 2015: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.
Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định về quyền của bên thuê phòng trọ như sau:
- Yêu cầu chủ cho thuê phải cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác phòng trọ hay nhà ở.
- Yêu cầu chủ cho thuê mua giao nhà hay phòng trọ bao gồm cả hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu chủ cho thuê làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho đến khi thời hạn hợp đồng kết thúc thời hạn.
- Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, phòng trọ và được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, phòng trọ cho bên thuê lại.
- Yêu cầu chủ cho thuê phải sửa chữa những phần hư hỏng của nhà, phòng trọ trong thời hạn thuê mà không phải do lỗi của mình gây ra.
- Yêu cầu chủ cho thuê bồi thường thiệt hại nếu lỗi xuất phát từ bên cho thuê.
- Có quyền sở hữu nhà, phòng trọ kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho chủ nhà.
- Các quyền khác trong hợp đồng thuê nhà, thuê phòng trọ, công trình xây dựng,
Như vậy, nếu không có nhu cầu thuê nữa, bạn hoàn toàn có thể sang nhượng phòng trọ cho bên thứ ba. Tuy nhiên, theo Điều 35 của Luật này thì bạn cần phải thông báo với chủ nhà về vấn đề cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ cũng như chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở, phòng trọ, công trình xây dựng.
Một Số Lưu Ý Khi Chuyển Nhượng Phòng Trọ Là Gì?
Theo Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
- Bên thuê có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở, phòng trọ khi chủ cho thuê chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở, phòng trọ phải được lập thành văn bản chữ ký và xác nhận đồng ý của chủ cho thuê vào hợp đồng nhượng phòng trọ.
- Bên thuê lại phải tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ với chủ cho thuê theo những thoả thuận trong văn bản hoặc hợp đồng chuyển nhượng phòng trọ, nhà ở.
- Chủ cho thuê sau khi đã đồng ý phải có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên chuyển nhượng phòng trọ và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến chuyển nhượng phòng trọ, nhà ở.
- Bên thuê lại phòng trọ cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, phòng trọ quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Điều Kiện Chuyển Nhượng Hợp Đồng Thuê Mua Nhà, Công Trình Xây Dựng Cho Bên Thứ Ba
Mặc dù người thuê phòng có quyền cho thuê lại sau khi chủ nhà đồng ý nhưng vẫn phải đảm bảo những điều kiện nhất định. Vậy điều kiện chuyển nhượng phòng trọ là gì?
Căn cứ theo Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng được quy định như sau:
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành (01/03/2022) thì phải có hợp đồng đã ký kết.
- Chủ cho thuê chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện hay bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.
- Trường hợp chuyển nhượng từng căn nhà riêng hoặc công trình xây dựng riêng lẻ thì bên chuyển nhượng cần thoả thuận với chủ cho thuê để sửa đổi hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng trước đó hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện việc chuyển nhượng cho bên thứ ba.
3. Trình Tự, Thủ Tục Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán, Thuê Mua Nhà Ở, Công Trình Xây Dựng Có Sẵn
Sau khi biết được chuyển nhượng phòng trọ là gì và đáp ứng được những điều kiện theo quy định, nếu có nhu cầu thực hiện giao dịch này, bạn có thể làm theo hướng dẫn dưới đây.
Cụ thể, theo Khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện như sau:
Lập Văn Bản Và Công Chứng Văn Bản Chuyển Nhượng Hợp Đồng Thuê Mua Nhà, Công Trình Xây Dựng
- Thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo Mẫu số 09 Mục Phụ lục của nghị định này giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. (Bấm vào link bên dưới để tải về Mẫu số 09).
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản:
- 02 bản do chủ đầu tư dự án lưu.
- 01 bản nộp cho cơ quan thuế.
- 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
- 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu.
- 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.
- Không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật sau khi công chứng.
Nộp Hồ Sơ Đề Nghị Chủ Đầu Tư Xác Nhận Hợp Đồng Chuyển Nhượng
- Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng.
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
- Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
Chủ Đầu Tư Dự Án Bất Động Sản Có Trách Nhiệm Xem Xét, Xác Nhận Vào Văn Bản Chuyển Nhượng Hợp Đồng
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị xác nhận từ các bên chuyển nhượng, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
- Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê, mua nhà, công trình xây dựng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả các giấy tờ còn lại cho các bên chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được chính thức chịu trách nhiệm về các quyền, nghĩa vụ với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận.
- Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó và thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng.
Một Số Vấn Đề Có Liên Quan Đến Việc Chuyển Nhượng Hợp Đồng Thuê Nhà Cho Bên Thứ Ba
Ngoài việc tìm hiểu nhượng phòng trọ là gì, có hợp pháp không, một số thông tin liên quan đến việc nhượng lại phòng trọ, nhà ở đang thuê cho bên thứ ba bạn cần lưu ý gồm:
Có Thể Cho Thuê Lại Phòng Trọ, Nhà Ở Khi Bên Cho Thuê Không Đồng Ý Hay Không?
Theo quy định của pháp luật, khi bên thuê muốn nhượng lại hợp đồng thuê nhà ở, phòng trọ, công trình xây dựng thì phải có sự đồng ý của chủ cho thuê. Trong trường hợp chủ nhà không đồng ý thì người thuê không thực hiện được việc chuyển nhượng hợp đồng.
Trong trường hợp bên thuê vẫn cố ý chuyển nhượng thì chủ cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, phòng trọ hoặc thu hồi lại nhà đang cho thuê.
Hồ Sơ Công Chứng Văn Bản Chuyển Nhượng Hợp Đồng Thuê Nhà Cho Bên Thứ Ba Gồm Những Gì?
Theo Khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì hồ sơ đề nghị công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà bao gồm:
- Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
- Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án.
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
- Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án.
- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.
Với những chia sẻ về vấn đề nhượng phòng trọ là gì hy vọng đã mang đến bạn thông tin hữu ích và có thể áp dụng khi có nhu cầu cho thuê lại phòng trọ, nhà ở. Về hình thức chuyển nhượng hợp đồng thuê phòng trọ, bạn cần nhớ phải có văn bản cụ thể theo quy định và phải có sự đồng ý từ chủ cho thuê.
Trong trường hợp người đang thuê hoặc chủ cho thuê có hành vi cố ý xâm phạm quyền lợi của bên còn lại thì bên còn lại đó có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà, phòng trọ đang thuê để yêu cầu giải quyết theo quy định tại Điều 26 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.
Nếu đang "mỏi mắt" tìm thuê nhà nhưng chưa có lựa chọn phù hợp, bạn có thể tham khảo chương trình "Thuê nhà không khó" với những video đánh giá về thị trường cho thuê nhà ở Việt Nam do TinNhaDatVN.Com thực hiện. Những đánh giá, nhận định về nguồn cung và giá thuê nhà tại các khu vực, quận huyện trên toàn quốc sẽ là những thông tin tham khảo hữu ích, giúp bạn sớm tìm được một "tổ ấm" ưng ý. Truy cập kênh Youtube của TinNhaDatVN.Com: https://www.youtube.com/@TinNhaDatVN.Com.
Hà Linh
TỪ KHÓA: Kinh nghiệm thuê trọ
CÙNG CHUYÊN MỤC
