Tại phiên tọa đàm ngày 3 - VRES 2021 do TinNhaDatVN.Com tổ chức trực tuyến mới đây, các chuyên gia: bà Phùng Thị Ngọc Anh, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Thuế PwC Việt Nam; ông Phạm Thanh Sơn, Chủ tịch Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội; ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam; ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đưa ra nhiều phân tích về luật, pháp lý, thuế... với dự án bất động sản.
Phân tích về quan điểm đầu tư một dự án bất động sản dựa trên nguyên tắc "vị trí - vị trí - vị trí", các chuyên gia đều cho rằng với môi trường kinh doanh tại Việt Nam nguyên tắc này nên được thay đổi vị trí ưu tiên. Cùng với việc chọn lọc vị trí bất động sản, nhà đầu tư nên đặt mức độ quan trọng của yếu tố pháp lý lên hàng đầu, đặc biệt với các tài sản hình thành trong tương lai.
Theo bà Phùng Thị Ngọc Anh, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Thuế PwC Việt Nam, ngoài việc quan tâm vị trí, giá cả, khả năng sinh lời của bất động sản, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm yếu tố pháp lý. Bởi các tranh chấp, rủi ro pháp lý liên quan sản phẩm tại dự án không còn là vấn đề mới mẻ, mà là vấn đề nóng của thị trường. Không ít nhà đầu tư đã mất trắng tài sản khi dính vào các rủi ro pháp lý. Gần đây sự việc liên quan Evergrande tại Trung Quốc trong ngành bất động sản càng cho thấy uy tín của chủ đầu tư là vấn đề mà nhà đầu tư cần quan tâm.
Ông Phạm Thanh Sơn, Chủ tịch Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội cũng cho rằng, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư nên chọn nguyên tắc "vị trí - pháp lý - pháp lý", bởi yếu tố pháp lý quyết định rất lớn đến giá trị của tài sản. Yếu tố pháp lý bao gồm pháp lý với việc sở hữu và khả năng chuyển giao, mua bán trao đổi của sản phẩm bất động sản.
Liên quan đến vấn đề pháp lý, một câu hỏi đặt ra là việc đầu tư bất động sản hàng hiệu - loại hình đang dần xuất hiện nhiều hơn cùng với sự gia tăng tầng lớp siêu giàu tại Việt Nam liệu có gặp các rủi ro pháp lý? Trả lời câu hỏi này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, bất động sản hàng hiệu đã xuất hiện trên thế giới khá lâu. Bản chất giá trị của loại tài sản này nằm ở "phần mềm" chính là giá trị nó đạt được khi các nhà làm thương hiệu chiến lược marketing đánh trúng tâm lý người dùng là giới nhà giàu và siêu giàu, những người luôn muốn khẳng định vị thế và đẳng cấp.
Tài sản đầu tư nào cũng có rủi ro, giới siêu giàu chắc chắn họ cũng nhìn thấu giá trị hoặc rủi ro với tài sản họ sở hữu. Ở góc độ cá nhân, ông Khương cho rằng, khi một nhà phát triển bất động sản kết hợp với thương hiệu để tạo sản phẩm bán ra thị trường, sự liên kết giữa hai bên thường là về quản lý tài sản. Thời gian cam kết có thể là 10 năm, 20 năm hoặc hết chu kỳ dự án theo tiêu chuẩn xây dựng... Do đó nếu thương hiệu phá sản, hợp đồng giữa chủ đầu tư và thương hiệu không còn thực hiện nữa hoặc thay bằng thương hiệu khác thì giá trị phần mềm của tài sản sẽ ở đâu? Đây là một điểm cân nhắc về rủi ro của loại tài sản này.
Thứ hai, bất động sản hàng hiệu có vị trí rất đặc biệt nên luôn có giá trị gia tăng trong tương lai bên cạnh giá trị về mặt thương hiệu. Tốc độ gia tăng của tài sản chắc chắn có nhưng còn tùy thuộc nhiều yếu tố khác nữa. Do đó đầu tư loại hình bất động sản này cần nắm chắc khả năng tăng giá, các yếu tố kèm theo như dịch vụ, đối tượng khách hàng... để tránh bị om vốn, không đáp ứng đúng nhu cầu của phân khúc khách hàng vốn chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trên thị trường.
Ở góc độ quản lý, để giảm thiểu các rủi ro pháp lý và gia tăng niềm tin cho nhà đầu tư, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng hệ thống pháp luật liên quan hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản rất nhiều luật, quy định liên quan. Do đó, một nhà môi giới muốn tạo niềm tin cho nhà đầu tư ngoài kỹ năng marketing, bán hàng cần trang bị kiến thức quy định pháp luật, pháp lý. Các đơn vị tư vấn bất động sản, môi giới cần được đào tạo bài bản, có kiến thức chuyên môn, ứng xử chuyên nghiệp, đạo đức kinh doanh... Theo ông Đính nên bắt buộc các nhà môi giới phải được đào tạo bài bản, trở thành điểm tựa niềm tin cho nhà đầu tư.
Ngọc Sương
CÙNG CHUYÊN MỤC
