Mặt bằng cho thuê kén khách, nhu cầu tìm thuê và giao dịch thấp là thực trạng đang diễn ra trên thị trường nhà riêng, nhà phố tại TP.HCM. Tuy nhiên không phải tất cả các địa bàn đều ghi nhận xu hướng giảm giá bán và thuê.

Giá nhà phố nội thành giảm, nhà riêng ngoại thành lại tăng

Trên mặt tiền đường Trần Quang Diệu, quận 3, một căn nhà phố 1 trệt 2 lầu treo biển chào bán gần 5 tháng nay nhưng chưa có người mua. Theo ông Đ.V. Thân, chủ sở hữu của căn nhà, so với mức giá 40 tỷ đồng được thẩm định cuối năm 2019, giá bán hiện nay của căn nhà đã giảm gần 4 tỷ đồng. Do tình hình giao dịch nhà phố giảm nhiệt, căn nhà lại đang cần bán gấp nên giá mới bị rớt khá sâu. Không thể chờ cho đến khi giá nhà “nóng” trở lại, chủ hộ đành phải chuyển nhượng dù biết rằng khoảng 1 năm sau sẽ khó mua lại được căn nhà có cùng diện tích trên khu vực này với giá đã rao bán.

Phần lớn các căn nhà phố mặt tiền đường chính tại các quận trung tâm có xu hướng giảm giá thuê trong quý 2/2020. Ảnh Phương Uyên

Tình hình lại tươi sáng hơn với chị Nguyễn Thị Thu Trang, chủ căn nhà riêng rao bán trên phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức. Được biết căn nhà của chị Trang có diện tích 120m2 chào giá 6,3 tỷ đồng. Theo đó thời điểm tháng 7/2019 chị từng rao bán căn nhà trên với giá chỉ tầm 5,9-6 tỷ đồng nhưng do một số vấn đề nên không chốt được giao dịch. Đến nay chị đã bán lại được ngôi nhà với giá cao hơn gần 400 triệu so với giá bán dự kiến. Chị Trang cho biết, khi nghe nhiều thông tin tiêu cực về giao dịch nhà lẻ, nhà phố chị cũng sợ sẽ bị ép giá, nhưng không ngờ lại bán được giá tốt hơn so với 1 năm trước.

Thị trường nhà riêng, nhà mặt phố tại TP.HCM thời gian qua ghi nhận thực trạng giá rao bán tăng - giảm không đồng đều ở các khu vực khác nhau. Số liệu báo cáo thị trường quý 2/2020 của TinNhaDatVN.Com chỉ ra, khu vực quận 1, Tân Phú, Tân Bình… giá nhà mặt phố trung bình giảm 1% so với quý trước. Nhưng với các khu vực Gò Vấp, Bình Thạnh thì giá rao bán nhà mặt phố lại tăng thêm 2%. Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở phân khúc nhà phố cho thuê, trong khi giá thuê nhà phố các quận 1, Bình Thạnh, Tân Phú có xu hướng giảm từ 14-15%; các quận như Tân Bình, quận 12 lại có giá thuê đi ngang thậm chí tăng nhẹ từ 2-4% so với quý trước.

Khảo sát thực tế từ giao dịch nhà phố, nhà riêng tại TP.HCM cho thấy, trong khi giá bán nhà mặt phố khu vực trung tâm quận 1, quận 3, quận 2 hay quận 11 đang có xu hướng giảm nhẹ từ 1-2%, các quận ngoài trung tâm là Bình Thạnh, Gò Vấp, Thủ Đức, giá hầu như không giảm, đi ngang hoặc tăng nhẹ tại một số vị trí có thay đổi về hạ tầng. Đặc biệt, sản phẩm nhà riêng tọa lạc trong các khu vực hẻm thông ra đường lớn ở các quận ngoại thành trên đều có giá bán tăng thêm từ 1-3% so với quý trước.

Nhu cầu quyết định biến động giá bán

Lý giải về xu hướng tăng – giảm trái ngược giữa giá bán và chào thuê ở các quận/huyện tại TP.HCM, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng Bộ phận NCTT của TinNhaDatVN.Com cho rằng, nguyên nhân chủ yếu đến từ sự chênh lệch giữa mức giá bán giữa các khu vực và nhu cầu của đối tượng người mua đang thay đổi.

Hình ảnh một góc nhà phố trung tâm quận 2, TP.HCM

Với dòng sản phẩm nhà riêng tại các quận ngoại thành, giá bán không có động thái giảm, nhiều nơi còn ghi nhận tăng nhẹ. Ảnh Phương Uyên

Với loại hình nhà mặt phố, các quận nội thành như quận 1, quận 3 trước nay vẫn có giá chào bán khá cao. Loại hình này chủ yếu là dân đầu tư mua để sang nhượng hay kinh doanh cho thuê nên khi kinh tế khó khăn, sức mua nhà phố bị ảnh hưởng trực tiếp. Trong tình hình nhu cầu tìm thuê và giá thuê nhà mặt phố nội thành đang giảm mạnh, dòng sản phẩm này cũng mất sức hấp dẫn trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, đối tượng khách mua nhà phố giá cao vốn đã khá giới hạn nay lại càng ít đi. Tình hình tài chính khó khăn khiến giới đầu tư không còn mặn mà với các sản phẩm nhà ở giá trị lớn. Thay vào đó, với các quận/huyện ngoại thành, nơi giá nhà phố, nhà riêng có phần mềm hơn, phù hợp với tầm tài chính của nhiều đối tượng đầu tư sẽ hút sự quan tâm hơn.

Riêng với sản phẩm nhà riêng trong các hẻm, đây là loại hình vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực vừa phục vụ kinh doanh cho thuê rất tốt. Lượng khách hàng cần mua nhà riêng để an cư luôn cao. Những sản phẩm nhà ở có giá bán từ 3-10 tỷ đồng trong các quận nội /ngoại hành sẽ vẫn được ưa chuộng hơn các căn có giá bán đắt đỏ. Minh chứng là nhu cầu tìm kiếm nhà riêng, nhà phố tại TP.HCM vẫn tăng 22-34% trong quý 2, đặc biệt là nhà riêng ở các quận Thủ Đức, Bình Thạnh, quận 12 và Gò Vấp, nơi có giá nhà từ 80 triệu/m2 đổ lại.

Với các căn nhà riêng trong hẻm ở khu vực trung tâm như quận 3, quận 10, Tân Phú, Bình Thạnh… trước thực trạng nguồn tài chính người đi thuê có hạn, thay vì chọn các mặt bằng nhà phố mặt tiền đường vốn có giá thuê cao, nhiều hộ kinh doanh chuyển hướng sang tìm thuê các mặt bằng nhà lẻ trong hẻm rộng từ 1,5-3m có kết nối với tuyến đường chính. Những mặt bằng này giá thuê mềm hơn và cũng không mất đi lợi thế cạnh tranh. Đây được coi là giải pháp tốt trong tình trạng kinh tế suy giảm.

Phương Uyên