Xu hướng phát triển của nhiều chủ đầu tư BĐS lớn thời gian qua là di dời suất đầu tư ra khỏi thành phố nhằm tìm kiếm quỹ đất lớn hơn. Đây là động thái tất yếu sẽ tiếp tục gia tăng trong các năm tới đây khi thị trường hạt nhân là TP.HCM có dấu hiệu quá tải.

Ngày 16/7/2020, báo Tuổi Trẻ tổ chức buổi Tọa đàm chủ đề “Xu hướng thị trường bất động sản sau Covid-19” với sự tham gia của các chuyên gia về bất động sản nhằm giúp nhà đầu tư có được góc nhìn toàn cảnh về thị trường.

Theo đó, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS, sở Xây Dựng TP.HCM nhận định, thị trường thành phố đang chứng kiến số lượng dự án phát triển theo xu hướng giảm với tổng số vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng. Tiến độ thực hiện một số dự án kéo dài, dự án mới ít. Chỉ tính riêng 7 tháng đầu năm 2020, Sở Xây dựng thành phố cấp phép huy động vốn cho 16 dự án nhà ở, giảm 42% so với cùng kỳ năm 2019 với 5.500 căn hộ được phép bán nhà ở trong tương lai, trong đó căn hộ cao cấp, trung cấp chiếm 70%.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng cho biết, thị trường BĐS gặp khó trong nhiều năm qua. Năm 2018 thị trường giảm cung nghiêm trọng, năm 2019 nặng hơn và tới 2020 thì đại dịch càng làm tình hình trầm trọng thêm. Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp nhà đất tại TP.HCM vẫn ở mức cao cũng khiến nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới là sản phẩm đất nền tại các tỉnh lân cận với mức giá phù hợp.

Hình ảnh tại buổi tọa đàm về bất động sản vùng ven của báo Tuổi Trẻ

Giới chuyên gia nhìn nhận, trong các năm tới đây, nhà đầu tư BĐS sẽ không có nhiều lựa chọn với nhà đất tại trung tâm TP.HCM. Ảnh Phương Uyên

“Không chỉ riêng nguồn quỹ đất cạn kiệt, giá bán tăng cao mà TP.HCM cũng đang ngày càng chật chội, khi vấn đề di chuyển được giải quyết, người mua nhà dần có xu hướng rời xa đô thị này để tìm đến các vùng vệ tinh lân cận, nơi quỹ đất dồi dào, giá thành rẻ và tiềm năng còn mạnh mẽ”, ông Châu phân tích.

Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM cũng tán đồng quan điểm trên, ông cho rằng nhiều tập đoàn hướng về vùng vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, thậm chí Bình Phước. Sự dịch chuyển đó là tất yếu, mang tính quy luật. TP.HCM vẫn hấp dẫn nhưng đã xuất hiện lực đẩy, đẩy dòng đầu tư ra xa vùng trung tâm. Với các nhà đầu tư lớn, họ không tìm thấy các quỹ đất sạch cỡ vài chục hecta tại TP.HCM. Điều này tất yếu buộc họ phải chọn cách rời vùng trung tâm về các vùng ven để tiếp tục phát triển. Đây là xu hướng khó có thể khác đi trong những năm tới đây.

Tiến sĩ Hòa nhấn mạnh, những đô thị nằm tại vị trí giao thương chiến lược giữa TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ sở hữu sức mạnh kết nối khi dễ dàng tiếp cận đến các trung tâm kinh tế, tài chính, du lịch trọng điểm của khu vực như TP.HCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu - Phan Thiết thì khả năng sinh lợi từ các dự án này sẽ thực sự hiệu quả. “Về phát triển các đô thị vệ tinh, khả năng thành công là rất lớn. Có thể nhìn thấy từ sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vài năm trở lại đây, từ một đô thị vệ tinh phụ thuộc hạt nhân TP.HCM, những tỉnh này đã trở thành một cực song song phát triển ngang tầm với TP.HCM. Ngoài ra, đầu tư hạ tầng cũng khiến các tỉnh này gia tăng lợi thế, như sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Long Thành, cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch… đủ sức hút người về Đồng Nai tăng mạnh các năm qua”, ông Hoà dẫn chứng.

Một khu đô thị tại Bình Phước thuộc vùng ven TP.HCM

Các tỉnh thành vệ tinh giáp ranh TP.HCM ngày càng xuất hiện nhiều dự án đô thị quy vô về cả lượng và chất. Ảnh Phương Uyên

Về sự dịch chuyển ly tâm, ông Lê Hoàng Châu khẳng định đó là xu hướng tất phải diễn ra và đã bắt đầu khá lâu, nay càng mạnh hơn do giao thông hạ tầng kết nối tốt hơn. Bên cạnh đó, đất nền khu vực này có mức giá còn “mềm” do quỹ đất sạch còn dồi dào. Các nhà đầu tư lớn với những dự định đầu tư tầm cỡ, ra tấm ra món cũng đang tạo động lực lớn kéo khách hàng tới đây, kỳ vọng vào dư địa sinh lời.

Tuy nhiên, các chuyên gia BĐS cũng cảnh báo rõ, nhu cầu của người mua nhà đất tại các tỉnh vùng ven đang thiên về đầu tư thay vì ở thực. Bài toán lấp đầy khu dân cư, tránh tình trạng xuất hiện các thành phố ma đang được đưa lên hàng đầu. Người mua ở thực, không chỉ cần nhà ở mà còn cần tiện ích, hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội như điện, đường, trường, trạm… Do đó, chủ đầu tư phải cung cấp các dịch vụ, tiện ích đi kèm phục vụ các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống.

Riêng đối với các doanh nghiệp bất động sản đang dịch chuyển nguồn cung về các tỉnh vùng ven nên chú trọng đầu tư bài bản ngay từ đầu. Cần đẩy mạnh xây dựng, phát triển tiện ích và hạ tầng trước, không bán hàng bằng mọi giá để thu lợi nhuận, chú trọng đến giải pháp hình thành cộng đồng, lôi kéo người dân xê dịch ra vùng ven sinh sống nhằm tránh lặp lại vết xe đổ của những đô thị bỏ hoang tại Bình Dương, Đồng Nai trước đây.

Phương Uyên