Căn hộ bình dân đã biến mất khỏi thị trường BĐS TP.HCM trong năm 2023, ngay cả loại hình chung cư giá tầm trung cũng đang dần khan hiếm tại các thành phố lớn.
Căn Hộ Bình Dân Không Có Dự Án Mới Trong 2023
Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, trong quý 4/2023 thị trường ghi nhận có 29 dự án bất động sản hoàn thành với quy mô khoảng 13.646 căn hộ được triển khai ra thị trường. Có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy mô khoảng 14.566 căn; 854 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 402.570 căn.
Tính chung cả năm 2023, cả nước có 67 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 24.993 căn; có 71 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.612 căn; có 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.
Cũng theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.
Còn theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, cả năm 2023 thành phố có 19 dự án nhà ở thương mại được thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 17.753 căn được đưa ra thị trường (gồm 16.500 căn hộ chung cư và 1.253 căn nhà thấp tầng). Nguồn cung nhà ở được đưa ra thị trường trong cả năm 2023 tăng 20,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc cao cấp có 11.334 căn và phân khúc trung cấp 5.051 căn và không có dự án nào thuộc phân khúc căn hộ bình dân.
Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, năm 2023 gần 80% nguồn cung mở bán tại TP HCM thuộc loại hình cao cấp, giá bán trên mức 50 triệu đồng/m2 còn lại là phân khúc trung cấp giá khoảng 35 triệu đến dưới 50 triệu/m2 và không có dự án căn hộ bình dân nào giá dưới 25 triệu đồng/m2.
Dự báo về nguồn cung, hầu hết các đơn vị môi giới đều cho rằng, năm 2024 nguồn cung nhà ở cao cấp vẫn sẽ chiếm ưu thế, căn hộ trung cấp có sự phục hồi tích cực hơn nhưng vẫn chưa thể bùng nổ và căn hộ bình dân khó có thể trở lại thị trường trong bối cảnh giá và chi phí phát triển dự án vẫn leo thang như hiện nay.
Phân Khúc Trung Cấp Cũng Khan Hiếm Nguồn Cung
Các dự án thuộc phân khúc trung cấp từ 40-50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM cũng đang ngày càng hạn chế. Tại TP. HCM, căn hộ ngưỡng giá từ 40 – 50 triệu đồng/m2 hiện chỉ còn vài dự án còn sản phẩm ra thị trường. Điểm đặc biệt là các dự án này đều ghi nhận thanh khoản tích cực. Tại khu vực quận Bình Tân, hiện chỉ có 2 dự án trung cấp là 1.600 căn hộ biệt lập Flora thuộc Akari City giai đoạn 2 của Nam Long Group chào thị trường với mức giá dao động từ 45-47 triệu đồng/m2 và The Privia Khang Điền với hơn 1.000 căn hộ giá 48 triệu đồng/m2. Đây cũng là 2 nguồn cung hiếm hoi mở bán thành công tại TP.HCM tính từ đầu năm đến nay.
Theo đó doanh thu của dự án Akari City ghi nhận tích cực trong cả năm 2023 và riêng tuần đầu năm 2024 cũng đã thu về 200 tỷ đồng doanh số bán hàng. Còn The Privia cũng giao dịch thành công 700 căn hộ trong đợt bán hàng chính thức tháng 12/2023.
Hay tại khu Nam, căn hộ thuộc KĐT Mizuki Park, Bình Chánh đang chào giá trên dưới 46 triệu đồng/m2 đang ghi nhận nhu cầu mua tích cực. Bởi đây gần như là dòng sản phẩm căn hộ giá tầm trung chào bán hiếm hoi tại khu Nam sau Tết nguyên đán. Còn tại khu Đông, số lượng dự án trung cấp trên thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Một số dự án như FIATO Premier, MT Eastmark City trong năm qua cũng đã ngừng bán hàng.
Nhìn chung nguồn cung căn hộ bình dân đã tuyệt chủng, còn căn hộ trung cấp cũng ngày càng ít ỏi và chủ yếu là dự án cũ, không có thêm dự án mới nào công bố triển khai trong năm vừa qua.
Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ năm 2024 tại TP.HCM tiếp tục khan hiếm. Nhiều nút thắt về công tác phê duyệt thủ tục triển khai dự án vẫn chưa được tháo gỡ ảnh hưởng đến nguồn cung mới ra thị trường. Vì thế, mặt bằng giá căn hộ TP.HCM dự báo tiếp tục đà tăng trong tương lai. Các sản phẩm ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 rất có thể trở thành mức giá “hiếm hoi” trong thời gian tới.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, tại TP.HCM hiện nay các dự án có giá từ 40-50 triệu đồng/m2 đang ngày càng khan hiếm. Các dự án căn hộ chung cư ở các tỉnh/thành phố lân cận cũng đã ghi nhận mức giá xung quanh 40 triệu đồng/m2. Các dự án ghi nhận giao dịch tích cực tại TP.HCM trong năm qua đều là những dự án mức giá ở ngưỡng 45-48 triệu đồng/m2 và tập trung ở một số chủ đầu tư có thương hiệu trên thị trường như Nam Long, Khang Điền, Vingroup.
Ngay cả ở những thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, căn hộ mức giá 30-38 triệu đồng/m2 cũng ngày càng ít đi, thay vào đó là tầm giá trên 40 triệu đồng/m2. Long An, Cần Thơ hiện vẫn còn một số căn hộ bình dân giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn nhưng nguồn cung hạn chế, ít sự đa dạng.
Dự báo về giao dịch của thị trường trong năm 2024, Hội môi giới BDS Việt Nam cho biết, phân khúc căn hộ trung cấp sẽ dẫn đầu về số lượng giao dịch chiếm 43%. Theo sau là phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 27%, căn hộ bình dân sẽ tiếp tục biết mất khỏi thị trường.
Phương Uyên
CÙNG CHUYÊN MỤC
