Người chưa sở hữu nhà luôn hỏi khi nào giá nhà sẽ giảm! Tuy nhiên, phân tích sâu thì giá nhà chỉ có chiều hướng tăng thêm, minh chứng là thanh khoản dù sụt giảm từ cuối quý 3/2022 đến nay, nhưng mặt bằng giá cũng chỉ đi ngang.
Sở Hữu Nhà Ở Tại Đô Thị Ngày Càng Áp Lực
Mặt bằng giá nhà phải chịu từ nhiều yếu tố từ nhu cầu, nguồn cung, mức thuế, chi phí đầu tư xây dựng. Thế cho nên, ở những thành phố có tỷ lệ tập trung dân số đông như TP.HCM và Hà Nội thì nhà ở luôn là vấn đề nóng bỏng.
Như phân tích của Bộ Xây dựng, để đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội khiến cho tốc độ đô thị hoá của các địa phương này rất áp lực. Tốc độ đô thị hoá cực nhanh kéo theo đó là nhu cầu nhà ở tăng rất mạnh. Việt Nam là một trong những nước có tốc độ đô thị hóa nhanh trong khu vực Đông Á. Mỗi năm, ước tính các đô thị Việt Nam có thêm từ 1 đến 1,3 triệu dân. Con số thống kê đến tháng 9/2022 tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đã đạt khoảng 41,5%, với 888 đô thị.
Kế đó, câu chuyện đô thị hoá cũng như nhu cầu nhà ở tăng sẽ khó tránh khỏi khi dân số vẫn tăng. Theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc vào ngày 11/12/2023, dân số hiện tại của Việt Nam là 100.018.546 người. Trong đó, 38,77% dân số sống ở thành thị.
Tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển; tăng trưởng kinh tế gắn liền với cải thiện thu nhập của người dân dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng nhanh. Bộ Xây dựng dự báo rằng, tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, do đó mỗi năm cả nước phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị.
Mặt Bằng Giá Nhà Lập Ngưỡng Mới
Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và nơi phát triển công nghiệp. Tại phía Nam, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai là 3 địa phương “vùng đỏ” của câu chuyện nhà ở.
Hiện tại, tại các thành phố lớn này đang tập trung phát triển nhà ở cao tầng để giải quyết nhà ở trong điều kiện quỹ đất khan hiếm. Nói về phân khúc nhà ở tại khu vực đô thị thì chung cư giá vừa túi tiền và trung bình sẽ là sản phẩm chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng. Và, trong bối cảnh mặt bằng giá, thuế đất đều tăng thì các phân khúc nhà ở cũng lập ngưỡng giá mới.
Theo định giá của Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân (hạng C) giá bình quân từ 25 – 35 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp (hạng B) là từ 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 và cao cấp (hạng A) có giá trên 50 triệu đồng/m2.
Thế cho nên, nếu như năm 2020, một căn hộ 2 phòng ngủ 54m2 tại TP Dĩ An của Tập đoàn Bcons chỉ 1,2 tỷ đồng thì đến năm 2023, tổng giá 1 căn hộ có diện tích tương tự tại tháp Green Topaz thuộc khu phức hợp Bcons City (Dự án Khu thương mại – Dịch vụ – Văn phòng – Căn hộ Bcons) ngay đường Thống Nhất, khu Đại học Quốc gia TP.HCM đang từ 1,8 tỷ đồng. Tính ra vị chi giá 1m2 đang tầm 33 triệu đồng. Mức giá này được xem là cạnh tranh nhất trên thị trường hiện nay ở vị trí liền kề TP Thủ Đức (Tp.HCM).
Xây Dựng Lại Gánh Thêm Chi Phí
Đâu là lí do khiến cho giá nhà trên thị trường biến động nhanh như vậy? Như chia sẻ của các chủ đầu tư, chi phí xây dựng là một trong những yếu tố tác động mạnh. Trong tháng 12/2023, nối theo sau giá điện tăng là một loạt các mặt hàng vật liệu điều chỉnh tăng giá. Cụ thể, từ ngày 7/12 một số thương hiệu thép trong nước thông báo điều chỉnh tăng giá bán.
Theo Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA), giá quặng sắt loại (62% Fe) ngày 6/12/2023 giao dịch ở mức 134USD/Tấn CFR tại cảng Thiên Tân (Trung Quốc), tăng 9 USD so với thời điểm đầu tháng 11/2023. Từ trong tháng 11/2023, giá thép phế nội địa tăng nhẹ khoảng từ 300-400 đồng/kg, giữ mức 9.100 đến 9.700 VNĐ/Kg.
Như Công ty Cổ phần Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam) nhận định, việc tăng giá bán lẻ điện có thể tác động tiêu cực đến một số ngành sản xuất sử dụng nhiều năng lượng như xi măng, thép, hóa chất. Cụ thể, theo Hiệp hội Xi măng Việt Nam, điện chiếm 14,5% với giá thành sản xuất clinker và 16,5% với xi măng thành phẩm sau hai đợt tăng giá trong năm 2023. Cho nên, điều có thể thấy là chi phí xây dựng trong giai đoạn tới sẽ tiếp tục chịu tác động mạnh.
Bên cạnh đó, như phân tích của Tập đoàn Bcons, theo lộ trình thực hiện cải cách tiền lương từ 1/7/2024, mức lương tối thiểu vùng tăng thêm, từ đó quỹ lương ở năm 2024 cũng sẽ tăng. Song song đó, thuế đất tại tỉnh Bình Dương của giai đoạn 2020-2024 đã điều chỉnh tăng cao hơn từ 45% so với giai đoạn trước đó, điều này khiến cho giá nhà ở tại Bình Dương tăng mạnh ở thời gian qua.
Trong tháng 12/2023 này, tỉnh Bình Dương sẽ công bố bảng giá điều chỉnh các loại đất giai đoạn 2020-2024 để làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Với diễn biến của chi phí cấu thành giá nhà ở như vậy thì câu chuyện giá nhà giảm sẽ khó diễn ra. Vì vậy, người có kế hoạch mua nhà có thể thể tính toán khi bản thân thấy đã đủ điều kiện.
CÙNG CHUYÊN MỤC
