Quyết định giao dịch đất đai của người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư luôn bị tác động mạnh mẽ bởi quy hoạch. Do đó, những động thái của Nhà nước về quy hoạch hoặc bất kỳ thông tin nào về quy hoạch hạ tầng, đô thị... đều có thể bị giới đầu cơ lợi dụng để tung tin, thổi giá đất tạo các cơn sốt đất ảo.
Từ đó, làm ảnh hưởng tiêu cực không chỉ đến công tác quản lý, sử dụng đất tại địa phương mà còn cản trở sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, thị trường đất nền ở nhiều địa phương có hiện tượng tăng giá mạnh. Ngoài nguyên nhân đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể thì cũng có một số hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để "thổi giá".
VÌ SAO "SỐT ĐẤT" VẪN TÁI DIỄN?
Thông tin được giới đầu cơ tận dụng nhiều nhất, nhanh nhất, có lẽ là quy hoạch sân bay. Ví như tại Long Thành (Đồng Nai); Mũi Né (Bình Thuận) và mới đây là Hớn Quản (Bình Phước)... Khi có thông tin về quy hoạch sân bay, giá đất đã nhanh chóng tăng theo cấp số nhân. Cùng với đó, tình trạng san nền, mua bán đất ruộng cũng diễn ra phổ biến.
Nhận định về thực trạng trên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, không thể phủ nhận các địa phương có hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ (sân bay, bến cảng, cao tốc...) sẽ thu hút được nhiều đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh. Từ đó kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ thương mại, du lịch tăng, khiến giá bất động sản cũng tăng.
Tuy nhiên, không đợi đến khi có dự án xây dựng sân bay, đường xá, trung tâm hành chính... mà ngay khi mới chỉ là thông tin, thậm chí chỉ là đề xuất của một cơ quan tham mưu, hay ý kiến của một cá nhân trong hội nghị, hội thảo nào đó, thì nhiều người đã lợi dụng để tung tin, đẩy giá bất động sản, nhằm trục lợi. Không ít đối tượng dùng chiêu trò để tạo sóng, thu lợi rồi rút và để lại hậu quả nhiều mặt. Chẳng những nhà đầu tư nhỏ bị chôn vốn, mất vốn, gánh nợ ngân hàng, mà còn để lại những khu đất bỏ hoang, làm xáo trộn đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực.
Nhiều cơn "sốt đất" trong quá khứ đến giờ vẫn đang để lại bài học nhãn tiền nhưng hình như không có "sức nặng" đối với nhà đầu tư. Ví như cơn sốt đất khu vực Ba Vì sau khi điều chỉnh địa giới hành chính thành phố Hà Nội năm 2008. Khi có thông tin quy hoạch Thủ đô sẽ chuyển trung tâm hành chính các bộ, ngành tại Ba Vì, năm 2009 đã xảy ra sốt đất tại các xã trong dự kiến quy hoạch.
Đến năm 2011, khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch xây dựng Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 không có quy hoạch trung tâm hành chính ở khu vực này, giao dịch đất đai ở đây đã không còn và hậu quả là nhiều nhà đầu tư hiện vẫn bị chôn vốn. Tuy vậy, tình trạng "sốt đất" ăn theo thông tin quy hoạch vẫn cứ lặp đi lặp lại tại Hà Nội và một số địa phương trên cả nước.
Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, có bốn nguyên nhân chính của tình trạng "sốt đất" ảo lặp đi lặp lại. Một là, khi có đầu tư phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm, có thể làm đổi đời người có đất.
Hai là, những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn trong khi rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông, tức là chỉ vì khát vọng của lòng tham mà không đủ luận cứ.
Ba là, giới đầu cơ thành thạo hơn kích động lòng tham để kiếm lời từ tham gia cò mồi, dẫn mối, "lướt sóng" giai đoạn đầu.
Bốn là chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước cũng chỉ mới đưa ra khuyến cáo bị động chứ chưa có cách gì để khắc phục tình trạng tiêu cực này. Điều đó thể hiện tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường bất động sản Việt Nam.
LÀM LỢI CHO NHÓM CÒ MỒI
Hầu hết các vụ việc "sốt đất" gần đây mới chỉ là chủ trương, chưa có ranh giới quy hoạch, chưa có gì rõ ràng. Cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp, tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, xúi giục mọi người mua đất, bán đất làm náo loạn thị trường. Mặt khác, giới "cò đất" lại chuẩn bị sẵn kịch bản tung tin, kích thích mọi người có tiền lao vào cuộc tranh giành đất đai bằng cách trả giá cao hơn. Giá đất leo thang do đầu tư "lướt sóng", cứ thế "nhảy" lên, có chỗ thay đổi từng ngày, từng giờ.
Ông Võ bày tỏ quan điểm: việc tạo sốt đất ảo về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm cò mồi, còn người mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, vượt xa giá trị thực của tài sản. Trường hợp ý tưởng quy hoạch bị bãi bỏ, "sóng" bị tắt, giá đất trở về như xưa, người mua mất tiền. Đầu tư đất đai kiểu này thành đầu tư mạo hiểm, độ rủi ro rất cao.
Đồng quan điểm, ông Lê Văn Bằng, Tổng giám đốc RBLand phân tích, thực tế diễn ra cho thấy, mỗi khi địa phương nào có thông tin được đầu tư sân bay, giá bất động sản thường tăng rất nhanh, sau vài tháng có thể tăng lên hàng 100% thậm chí nhiều lần hoặc nhiều chục lần. Điều này diễn ra cũng do có sự hoạt động mạnh mẽ của giới đầu cơ, nắm bắt thông tin quy hoạch trước, dùng tài chính nhiều đi thu gom quỹ đất, hoặc lập hội đi gom đất. Tiếp theo họ sẽ sử dụng hệ thống sales, cò đất để tăng cường hoạt động mua bán, giao dịch. Thậm chí họ còn chi rất nhiều tiền cho việc quảng cáo về tiềm năng tăng giá của địa phương, làm cho các nhà đầu tư trên cả nước chú ý, đổ xô về tìm mua, qua một thời gian ngắn, giá đất đã được đẩy lên nhiều lần.
Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên
CÙNG CHUYÊN MỤC
