Mới đây, Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) kiến nghị Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ bỏ bảo lãnh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Không thể bỏ quy định bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
vì đây là "chốt" chặn rủi ro cho người mua nhà
VNREA lý giải, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc khiến tổng giá trị bảo lãnh của dự án rất lớn, các chủ đầu tư nếu đang đồng thời triển khai nhiều dự án thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng khó lòng thực hiện được.
Bên cạnh đó, Hiệp hội còn cho rằng, theo Luật Đầu tư, chủ đầu tư trước khi thực hiện dự án cần phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện, trong khi đó chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó.
Việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Do đó, yêu cầu về bảo lãnh chỉ khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và làm tăng chi phí đầu tư, mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.
Tuy nhiên, Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Bên cạnh đó, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, liên quan đến nghĩa vụ thanh toán thì kể từ khi ký hợp đồng mua bán thì người mua nhà đã phải bắt đầu thực hiện nghĩa vụ đóng tiền cho bên bán trong khi tài sản vẫn chưa được hình thành, ví dụ như việc thanh toán có thể lên đến 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà và lên đến 95% giá trị hợp đồng trong trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Do vậy, đây là loại hình bất động sản đặc thù và việc thanh toán cho những dự án này có thể phát sinh rất nhiều rủi ro cho bên mua nhà khi chủ đầu tư vì lý do nào đó thực hiện không đúng tiến độ, chưa đủ điều kiện bàn giao nhà… dẫn đến số tiền của bên mua nhà có thể bị treo hàng chục năm ở đó mà không thể lấy lại, ngay cả khi bên bán phá vỡ hợp đồng.
Nhằm giảm thiểu rủi ro này thì Luật kinh doanh bất động sản đã có quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Như vậy, có thể thấy quy định trên đã phát huy tối đa vai trò bảo vệ người mua khi quyền lợi tài chính được bảo đảm bởi bên thứ ba. Nếu bỏ quy định này thì rủi ro chắc chắn sẽ thuộc về người mua, khi bên bán là chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc muốn thanh lý hợp đồng thì bên mua rất khó lấy lại số tiền trên hoặc thậm chí mất hàng chục năm để theo đuổi các vụ kiện tranh chấp kéo dài.
Do đó, không thể bỏ quy định bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu bỏ quy định này sẽ tạo ra rất nhiều lo lắng cho người dân khi tham gia các giao dịch đối với loại hình bất động sản này.
Đối với ngân hàng, quy định này cũng phần nào làm hạn chế rủi ro trong việc chủ đầu tư có thể thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại nhiều tổ chức tín dụng, nắm rõ các nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp làm cơ sở cấp hạn mức tín dụng nếu doanh nghiệp có nhu cầu.
Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp
