Đất đấu giá là gì? Có nên mua đất đấu giá?

Thuật ngữ đất đấu giá khá quen thuộc trong lĩnh vực bất động sản nhưng không phải ai cũng nắm rõ đất đấu giá là gì, ưu - nhược điểm và tính pháp lý của loại đất này ra sao… Tất cả sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây.

Đất đấu giá là gì?

Đất đấu giá là các khu đất được UBND cấp có thẩm quyền (thường là cấp huyện trở lên, không phải cấp xã) tổ chức bán đấu giá công khai nhằm lấy nguồn vốn thực hiện các dự án công cộng tại địa phương.

Theo quy định hiện hành, khu đất cần đáp ứng được những điều kiện dưới đây:

  • Khu đất đấu giá phải là đất sạch, không bị lấn chiếm, không cho thuê, không có khiếu kiện, tranh chấp;
  • Khu đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, khớp nối với quy hoạch chung;
  • Khu đất đấu giá được Sở Tài chính duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở bán đấu giá đất;
  • Khu đất đấu giá có đầy đủ hạ tầng, hệ thống điện, đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước.

Việc đấu giá đất do cơ quan có thẩm quyền tổ chức. Trước khi tiến hành đấu giá đất, cơ quan, tổ chức này phải thông báo công khai trên các phương tiện truyền thông về giá đất nền, địa điểm khu đất… Trong quá trình diễn ra đấu giá, người trả mức giá cao nhất là người trúng đấu giá. Khi đó, chủ tịch UBND sẽ ra quyết định trúng đấu giá đất. Sau khi có người trúng đấu giá đất sẽ kéo theo sự thay đổi về người sử dụng khu đất đó và người sử dụng đất này có nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ).

Ưu điểm của đất đấu giá là gì?

đất đấu giá

Đất đấu giá có nguồn gốc, pháp lý rõ ràng nên người mua hoàn toàn có thể yên tâm.

Như đã nói ở trên, đất đấu giá là những khu đất được UBND cấp huyện trở lên tổ chức công khai cho người dân nên loại đất này sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội về pháp lý, trình tự thủ tục chuyển nhượng… so với các khu đất thông thường. Cụ thể:

  • Đất đấu giá có tính pháp lý rõ ràng, được Phòng Tài nguyên và Môi trường trực tiếp cắm mốc thực địa cho người sử dụng nên không vướng tranh chấp, không dính quy hoạch treo, không bị lấn chiếm, chồng lấn… Người mua không cần xác minh thực tế và không sợ bị kẻ xấu lợi dụng, lừa đảo mà có thể hoàn toàn yên âm, tin tưởng khi mua lô đất.
  • Theo quyết định trúng đấu giá, người trúng đấu giá đất sẽ nộp tiền trực tiếp vào Kho bạc Nhà nước  nên không bị kẻ xấu trục lợi, cũng không lo bị môi giới làm giá.
  • Không giống như quy trình, thủ tục cấp sổ cho các sản phẩm bất động sản khác, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra nhanh chóng, đơn giản và gọn lẹ. Người mua đất đấu giá sẽ được cấp sổ đỏ đứng tên mình ngay sau khi nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước.
  • Đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt nên thường được hưởng lợi từ quy hoạch, sở hữu vị trí đẹp, gần trung tâm, tiện ích (trường học, chợ, siêu thị…) đầy đủ, dễ dàng kết nối giao thông.
  • Đất đấu giá được đầu tư xây dựng hạ tầng đầy đủ, đường nhựa hoặc bê tông trải rộng, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, chiếu sáng… đảm bảo tiêu chuẩn hiện hành trước khi bàn giao cho người mua.
  • Khi trúng đấu giá đất, người dân được quyền xây dựng 100% diện tích đất và được tự do thiết kế.
  • Được ngân hàng cho vay bù đắp thanh toán số tiền còn thiếu và thực tế ngân hàng thường định giá đất cao hơn so với đơn giá trong quyết định trúng đấu giá.
  • Thời hạn nộp tiền kéo dài đến 3 tháng kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá.

Nhược điểm của đất đấu giá là gì?

Bên cạnh những ưu điểm kể trên thì đất đấu giá cũng có một số nhược điểm như:

  • Sự cạnh tranh trong tham gia đấu giá là rất lớn. Ngày càng có nhiều môi giới, nhà đầu tư tham gia với mục đích mua đi bán lại để kiếm lời. Trong khi đó, những người có nhu cầu mua ở thực lại thiếu kinh nghiệm, kiến thức tham gia đấu giá đất nên khó trúng thầu.
  • Giá khởi điểm của đất đấu giá thường không tính theo giá thị trường nên khá thấp. Vì vậy, nếu tổ chức đấu giá kín thì sẽ khó xác nhận được mức giá hợp lý, đưa ra giá quá cao có thể khiến bạn bị lỗ, còn nếu đưa ra giá quá thấp thì sẽ không trúng thầu.

Có được chuyển nhượng đất đấu giá?

Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất trúng đấu giá được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đảm bảo các điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Đất còn thời hạn sử dụng;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  • Không còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đất đấu giá có được cấp sổ đỏ?

Đất đấu giá là loại hình bất động sản có tính pháp lý rõ ràng vì người bán đất trong trường hợp này chính là Nhà nước chú không phải chủ đầu tư thông thường hay các nhà đầu tư, người dân. Người mua đất đấu giá cũng dễ dàng vay vốn ngân hàng mà không cần phải thẩm tra nguồn gốc hay tính pháp lý của khu đất.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 5, Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người trúng đấu giá đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sau khi hoàn thành việc nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước. Hơn nữa, thời gian cấp sổ đỏ cũng nhanh hơn các loại hình bất động sản khác bởi đất có pháp lý đầy đủ, nguồn gốc rõ ràng.

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá

Để xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ với các giấy tờ, tài liệu theo quy định hiện hành như sau:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất;
  • Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
  • Bản sao giấy tờ chứng minh người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
  • Sơ đồ hoặc trích đo địa chính đối với thửa đất trúng đấu giá đang xin cấp sổ đỏ;
  • Văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của chủ sở hữu tài sản, người sử dụng đất hoặc yêu cầu của cơ quan thi hành án, tòa án nhân dân đã được thi hành.

Quy trình, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất đấu giá

Bước 1. Nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ

Sau khi nhận được thông báo trúng đấu giá quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ nộp 1 bản hồ sơ đầy đủ và hợp pháp theo hướng dẫn trên tại UBND cấp huyện nơi quản lý khu vực đất đấu giá.

Bước 2. Xử lý hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá

Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, UBND cấp huyện có thẩm quyền sẽ:

  • Xác nhận hiện trạng và tính pháp lý của khu đất, quy trình này diễn ra nhanh hơn bình thường do đất đấu giá có tính pháp lý rõ ràng.
  • Niêm yết kết quả kiểm tra hồ sơ một cách công khai.
  • Gửi bộ hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Trả kết quả

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thẩm tra hồ sơ. Với khu đất chưa có bản đồ địa chính, văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo ủy quyền và gửi Giấy chứng nhận đã ký cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ cập nhật thông tin vào sổ địa chính và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể trúng đấu giá đất.

Thời gian cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá

Theo quy định của pháp luật, việc cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá là lần cấp Giấy chứng nhận đầu tiên. Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP nêu rõ thời hạn cấp sổ đỏ cho đất đấu giá như sau:

“Việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn không quá 30 ngày.”

Như vậy, thời gian cấp sổ đỏ cho đất đấu giá là không quá 30 ngày.

Các khoản thuế, phí liên quan

Đất trúng đấu giá là một trong những trường hợp được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện hành. Vì thế, các khoản thuế, phí phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận cho đất trúng đấu giá cũng tương tự như cấp sổ đỏ lần đầu với những loại đất khác. Theo đó, người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thuế, phí có liên quan khác.

Tiền sử dụng đất

Điều 107 Luật Đất đai năm 2013 quy định, các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng mà phải nộp tiền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất đối với trường hợp trúng đấu giá tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 135/2016/NĐ-CP được quy định như sau:

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá.”

Lệ phí trước bạ

Khi người sử dụng đất cũng phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà đất trúng đấu giá. Khoản phí này được quy định cụ thể tại Điều 6 Thông tư 124/2011/TT0BTC và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC. Lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.

Các khoản thuế, phí khác

Ngoài phí sử dụng đất và lệ phí trước bạ, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất còn phải nộp thêm một số khoản thuế, phí khác như phí đo đạc, phí lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất. Tùy từng địa phương và tùy thời điểm mà các khoản phí này sẽ có sự chênh lệch nhất định.

Có nên mua đất đấu giá?

Với những ưu điểm về nguồn gốc, pháp lý rõ ràng, thủ tục cấp Giấy chứng nhận nhanh gọn, người dân hoàn toàn có thể yên tâm khi mua đất đấu giá. Tuy nhiên, người mua cần tìm hiểu kỹ giá cả thị trường, so sánh giữa các khu vực để tránh đưa ra mức giá quá cao so với giá trị thật của mảnh đất.

Khánh An (tổng hợp)

    Bình Luận