Tiền sử dụng đất là gì? Khi nào làm sổ đỏ phải nộp tiền sử dụng đất?

Nhiều người thường đánh đồng tiền sử dụng đất với thuế sử dụng đất trong khi về bản chất, đây là 2 khái niệm hoàn toàn khác nhau. Vậy tiền sử dụng đất là gì, điểm khác biệt so với thuế sử dụng đất ra sao và khi nào phải nộp/ được miễn nộp tiền sử dụng đất?

1. Tiền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất là khoản phí mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Do tên gọi khá tương đồng nên nhiều người không khỏi thắc mắc tiền sử dụng đất có phải là thuế không. Song trên thực tế, đây là 2 khái niệm khác nhau, việc đánh đồng về nghĩa khiến không ít người hiểu lầm về bản chất và tính sai mức thuế phí phải nộp. Bảng so sánh dưới đây sẽ giúp phân biệt tiền sử dụng đất với thuế sử dụng đất dựa trên các tiêu chí:

	Tiền sử dụng đất	Thuế sử dụng đất
Lý do phải nộp	Được Nhà nước giao đất để sử dụng
Đối tượng nộp	Người sử dụng đất
Đối tượng nhận	Ngân sách Nhà nước
Bản chất	Là khoản phí phải nộp cho Nhà nước khi: - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng - Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ) - Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.	- Là khoản thuế gián thu mà người sử dụng đất phải nộp hàng năm. Thuế gián thu tức là không đánh trực tiếp vào thu nhập, tài sản của người nộp thuế mà thông qua giá cả hàng hóa và dịch vụ. - Gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Công thức tính	Tùy thuộc vào 1 trong 3 trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất như nêu trên mà công thức tính sẽ có sự khác nhau (chi tiết tại trong mục 2).	Thuế sử dụng đất hàng năm = (Diện tích đất tính thuế) x (giá của 1m2 đất) x (thuế suất).

 

2. Công thức tính tiền sử dụng đất
 

Công thức tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

Trường hợp Nhà nước giao đất cho người dân thông qua hình thức đấu giá thì tiền sử dụng đất phải nộp chính là tiền trúng đấu giá (theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP).

Trường hợp Nhà nước giao đất cho người dân không thông qua hình thức đấu giá thì công thức tính tiền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau: 

Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất	Công thức tính tiền sử dụng đất phải nộp
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở - Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở	= 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) - (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở	= (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) - (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở	- Không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước 01/07/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê. - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất trước 01/07/2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) - (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại) tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 

3. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất 

Người sử dụng đất sẽ nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất từ cơ quan thuế và có trách nhiệm phải nộp trong thời hạn quy định, được ghi trong thông báo này. Hết thời hạn ghi trong giấy thông báo mà người sử dụng đất vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì sẽ phải chịu thêm khoản phạt nộp chậm. 

Khoản phạt này sẽ được áp dụng theo lãi lũy tiến 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp không quá 90 ngày. Lãi lũy tiến 0,07%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp vượt quá thời hạn 90 ngày. Đặc biệt, trường hợp đã có thông báo xử phạt hành chính do chậm nộp tiền sử dụng đất mà vẫn không nộp thì người dân có thể bị thu hồi diện tích đất đó.

Qua bài viết trên đây chúng ta đã tìm hiểu về khái niệm tiền sử dụng đất, công thức tính tiền sử dụng đất phải nộp khi xin cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất. Cùng với các bài viết khác trên TinNhaDatVN.Com, hy vọng bạn đọc có được những thông tin hữu ích về các khoản thuế, phí phải nộp khi thực hiện các thủ tục liên quan đến nhà, đất. 

Linh Phương

>> Tranh cãi thời điểm nộp tiền sử dụng đất khi đầu tư dự án nhà ở

>> Quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất: Nhiều “lỗ hổng”?