Bố mẹ tôi có 02 người con trai, tôi là con cả. Ông bà có một thửa đất diện tích 400m2 tại Mê Linh, Hà Nội nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Do sợ sau này 2 con tranh giành đất nên bố mẹ tôi đã bán thửa đất nêu trên cho hai anh em mỗi người một nửa, việc mua bán được các bên xác lập bằng giấy tờ viết tay.
Hiện 2 anh em tôi đều đã lập gia đình và tất cả đều sinh sống ổn định trên thửa đất này. Gia đình tôi và em trai đã đăng ký điện nước riêng và hiện nay, bố mẹ đang ở cùng với tôi. Vậy việc chúng tôi thực hiện ký kết bằng giấy viết tay có đúng quy định pháp luật hay không?
Anh Hoàng (Mê Linh, Hà Nội)
 |
| Đất chưa có sổ đỏ, bố mẹ chuyển nhượng cho con bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không? Ảnh minh họa: Internet |
Thắc mắc của anh Hoàng được luật sư Giáp Văn Đức - Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) tư vấn như sau:
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai quy định các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Ngoài ra, khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì các bên phải lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Theo đó, bố mẹ anh Hoàng sinh sống trên thửa đất nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất cũng như được pháp luật bảo hộ khi tiến hành các giao dịch hoặc giải quyết tranh chấp liên quan đến thửa đất.
Thông tin anh Hoàng cung cấp không nói rõ thời gian các bên tiến hành việc chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay tại thời điểm nào. Do vậy, luật sư Giáp Văn Đức sẽ tư vấn theo 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Giấy viết tay thực hiện trước ngày 01/07/2014
Căn cứ Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay được xác lập trước ngày 01/07/2014 mà không vi phạm pháp luật về đất đai; phù hợp với quy hoạch thì người sử dụng đất được phép tiến hành thủ tục hành chính để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât.
Trường hợp 2: Giấy viết tay thực hiện sau ngày 01/07/2014
Theo Luật Đất đai 2013 và nghị định số 43/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì pháp luật không công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay sau ngày 01/07/2014 do không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Theo đó, giao dịch bán đất giữa bố mẹ anh Hoàng và 2 con là vô hiệu do không tuân thủ về hình thức, hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu giải quyết theo Bộ luật dân sự 2015. Hơn nữa, do giao dịch này không tuân thủ quy định của pháp luật nên khi xảy ra tranh chấp các bên sẽ không được pháp luật bảo hộ.
Tóm lại, nếu hiện tại bố mẹ anh Hoàng vẫn thể hiện là người sử dụng đất trên các giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý như bản đồ địa chính,... thì tốt hơn hết là bố mẹ anh nên trực tiếp tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, sau đó tiến hành các thủ tục chuyển nhượng cho 2 người con (anh Hoàng và em trai) theo quy định của pháp luật.
Luật sư Giáp Văn Đức (Luật TGS)
CÙNG CHUYÊN MỤC
