Trong báo cáo triển vọng của Chứng khoán Vietcombank Securities (VCBS) cho biết, thời gian qua, nguồn cung và lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh. Trong đó, khó khăn pháp lý và nguồn vốn phát triển dự án bị thắt chặt đột ngột. Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối cung cầu khi phần lớn nguồn cung nằm ở phân khúc cao với giá vượt xa thu nhập người dân. Cá biệt, một số dự án, khu vực gặp tình trạng mất thanh khoản dù giảm giá bán, đặc biệt tại các tỉnh thành.
Tuy nhiên, từ giữa năm 2023, một số tín hiệu phục hồi tích cực bắt đầu xuất hiện. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ đối với sản phẩm mở bán khôi phục từ mức thấp kỷ lục ở thời điểm quý 1. Bên cạnh đó, từ giữa năm, một số chủ đầu tư bắt đầu nối lại hoạt động mở bán mới và thu về thành công nhất định. Về phía cầu, nhiều nhà đầu tư với nguồn vốn nhàn rỗi và tầm nhìn đầu tư dài hạn tích cực săn tìm các bất động sản giảm giá sâu tại những khu vực nhiều tiềm năng tăng trưởng.
Nguồn VCBS tổng hợp.
Tuy vậy, VCBS cho rằng, hoạt động giao dịch nhìn chung vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.
Theo đơn vị này, hoạt động mua bán trầm lắng khiến mặt bằng giá chưa phản ánh đúng tình hình cung cầu và giá trị của bất động sản. Nhiều chủ sở hữu vẫn neo mức giá rao bán cao dù không có giao dịch.
“Các chủ đầu tư dự án/đại lý bất động sản ngần ngại trong việc giảm giá bán sản phẩm mới. Bởi, họ lo ngại ảnh hưởng tới mặt bằng giá của các phân khu/ đợt mở bán tiếp theo của dự án và quyền lợi của các đối tác, sàn giao dịch tham gia đầu tư và phân phối dự án hoặc ảnh hưởng tới giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Đối với thị trường Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung thấp trong thời gian dài tạo điều kiện để các chủ đầu tư duy trì mức giá bán cao
Thay vào đó, các chủ đầu tư áp dụng các chính sách như tặng gói nội thất, tăng chiết khấu thanh toán, giãn thời gian thanh toán và hỗ trợ lãi suất để kích thích giao dịch (có thể dễ dàng rút lại khi thị trường thuận lợi) ”, VCBS cho biết.
Theo đơn vị này, trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới ở giai đoạn 2013-2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo. Do đó, việc thông qua các bộ Luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai) kỳ vọng sẽ thúc đẩy tích cực tâm lý thị trường trong năm 2024 và tạo điều kiện cho sự phục hồi của thị trường. Đồng thời, các cơ quản lý có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới. Tuy nhiên, sẽ cần thêm thời gian khoảng 6 tháng – 1 năm để các quy định mới mang đến tác động thực tế.
Nói về triển vọng thị trường năm 2024, VCBS cho rằng, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh giảm theo mặt bằng lãi suất huy động. Đồng thời, nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn thị trường sôi nổi đã được hấp thụ đáng kể. Tuy nhiên, sau một thời gian mặt bằng giá không còn giảm sâu và cơ bản đạt mức cân bằng, người mua nhà có xu hướng bắt đầu nối lại các kế hoạch mua bất động sản cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn.
Ngườn VCBS.
Về thanh khoản một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn thị trường chung như vùng lõi đô thị tại Hà Nội và TPHCM, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Bên cạnh đó là khu vực thành phố tại các tỉnh thành có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa cao; tiềm năng phát triển công nghiệp và thu hút lao động; kế hoạch phát triển trung tâm hành chính mới và mở rộng quy mô hành chính.
“Thị trường dự báo sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.
Một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/ mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ. Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó”, VCBS đánh giá.
CÙNG CHUYÊN MỤC
