Trước khi xác lập giao dịch hợp pháp trong mua bán bất động sản, thông thường người mua nhà/ đất sẽ ký một loại giấy gọi là “giấy đặt cọc tiền” để thỏa thuận với chủ nhà không bán cho người khác. Đến khi làm thủ tục đăng bộ thì người mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại.
Hoặc nếu với các dự án căn hộ hình thành trong tương lai thì sẽ ký hợp đồng có tên “Hợp đồng đặt cọc”. Thông thường người mua nhà sẽ đặt cọc từ 50-200 triệu tùy theo mức đề nghị từ phía chủ đầu tư.
Mặc dù đây được cho là hình thức huy động vốn trái quy định nhưng không ít công ty bất động sản vẫn áp dụng hình thức này để huy động vốn trước khi xây dựng. Đến khi dự án xây xong móng, người mua nhà lúc đó mới được ký HĐMB. Tuy nhiên, quá trình từ khi ký giấy đặt cọc cho đến lúc xác lập giao dịch hợp pháp thường xảy ra nhiều vấn đề.
Đặc biệt là những mâu thuẫn không thể ngồi lại giữa chủ nhà với khách hàng đã đẩy không ít nhà đầu tư rơi vào thế “cầm dao đằng lưỡi”. Trong trường hợp này, do đã đóng tiền cho chủ nhà nên khi xảy ra chuyện người mua thường sẽ khó khăn khi đòi lại tiền.
Điển hình như trường hợp của bà Nguyễn Thị B (ngụ Quận 12) cho biết vào tháng 10 năm 2019 đã đặt cọc cho ông M. (Quận Gò Vấp)100 triệu đồng. Hai bên thống nhất ngày 27/11/2019 sẽ ký hoàn tất thủ tục mua bán và bàn giao nhà, nếu bên nào vi phạm việc trên thì sẽ phải bồi thường cho bên kia 50 triệu đồng.
Tuy nhiên, khi quá hạn ngày bàn giao nhà nhưng ông M không thực hiện theo thỏa thuận mà tìm nhiều lý do xin hoãn. Bà B. còn biết thông tin ông M đang có ý định bán nhà cho người khác vì được giá cao hơn. Sau đó, bà B. nhiều lần nhờ luật sư can thiệp để khởi kiện nhưng quá trình đòi tiền rất nhiêu khê, qua nhiều bước vừa tốn thời gian vừa tốn chi phí đi lại. Cuối cùng, bà B. đành mệt mỏi từ bỏ.
Hay mới đây nhất, nhiều khách hàng tại một dự án căn hộ ở Tp.HCM đã có phản ánh về việc chủ đầu tư ký sai nhiều điều khoản so với hợp đồng mẫu đẩy khách hàng vào thế khó. Các khách hàng này cho biết, vào giữa năm 2019 đã ký với chủ đầu tư dự án “Hợp đồng đặt cọc” với số tiền cọc là 200 triệu đồng.
Trong hợp đồng ghi dự kiến cuối năm 2019 sẽ ký hợp đồng mua bán, tuy nhiên các sale của dự án này lại giới thiệu với khách hàng rằng đến Quý 2/2020 mới xác lập giao dịch. Do tin tưởng sale nên các khách hàng này chủ quan về mặt tài chính.
Đến tháng 2/2020, sau nhiều lần khách hàng trễ tiến độ, chủ đầu tư đã ra văn bản thanh lý hợp đồng và không hoàn trả số tiền 200 triệu cho những khách hàng không đóng kịp tiền. Sau khi tìm hiểu, các khách hàng này nhận thấy chủ đầu tư đã ký sai nhiều điều khoản với hợp đồng mẫu gây bất lợi cho họ. Tuy nhiên, do không đọc kỹ hợp đồng từ đầu nên vô cùng khó khăn khi muốn đòi lại tiền.
Theo phân tích của Luật sư, quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc. Cụ thể: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".
Tuy nhiên, theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp.HCM thì trường hợp mất tiền vì đặt cọc này là rất phổ biến ở thị trường thời gian qua. Luật quy định đối với các dự án căn hộ chỉ được huy động vốn khi xây xong móng nhưng nhiều bên vẫn lách luật bằng việc ký các hợp đồng “giữ chỗ”, hợp đồng “cọc”.
Sau đó, không ít dự án vướng thanh tra hoặc xảy ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với khách hàng thì quá trình đòi tiền rất nhiêu khê. Về nguyên tắc khách hàng có thể khởi kiện để đòi quyền lợi nhưng do việc kiện tụng tốn quá nhiều thời gian, chi phí, trong khi đó số tiền cọc không lớn nên nhiều người mệt mỏi bỏ cuộc.
CÙNG CHUYÊN MỤC
