Lãi suất ngân hàng tăng, thanh khoản bị “đánh tụt”
Thị trường BĐS đang bị ảnh hưởng “kép” khi vừa bị siết tín dụng, lãi suất, lạm phát lại đang đà tăng. Điều này khiến nhà đầu tư BĐS “đau đầu”, sức ép về tài chính ngày càng cao.
Cụ thể, lãi suất tăng đã và đang gây áp lực không nhỏ lên thị trường BĐS khi lãi suất cho vay mua BĐS đang ở từ 7,5% cách đây 1 năm lên ngưỡng 10-12%. Nhiều phân khúc sụt giảm thanh khoản khiến thị trường ngày càng trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận “cắt lỗ” BĐS khi người mua “ép giá”.
Theo một chuyên gia trong ngành, việc tăng lãi suất làm tăng chi phí của các doanh nghiệp BĐS, dẫn đến tính thanh khoản thấp, thị trường sẽ rơi vào tình trạng ngưng trệ kéo dài.
Quan sát thị trường cho thấy, kể từ thời điểm tháng 5/2022, khi ngân hàng nhà nước thông báo siết room tín dụng với BĐS, thị trường ngay lập tức bị ảnh hưởng thanh khoản.
Trong quý 2 và quý 3/2022, thị trường BĐS đã chứng kiến sự sụt giảm cả về giao dịch lẫn nguồn cầu. Việc ngân hàng siết tín dụng đã “bóp nghẹt” dòng tiền của giới đầu cơ, còn những người có tiền mặt cũng trong trạng thái dè chừng, bởi đến thời điểm này, xu hướng thị trường vẫn chưa rõ ràng và khó nắm bắt.
Theo Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ở phân khúc đất nền bị ảnh hưởng nặng nề nhất kể từ thời điểm siết tín dụng, và dự báo thanh khoản sẽ tiếp tục “tụt dốc” trong thời gian tới. Cụ thể, đất nền vùng ven Hà Nội dịch chuyển về phía tây như Hoài Đức, Quốc Oai với mức độ quan tâm giảm từ 17-39%; về phía bắc như Sóc Sơn, Đông Anh với mức độ quan tâm giảm từ 8-30%; hay phía đông có Long Biên, Gia Lâm với mức độ quan tâm giảm 21-28%; còn phía nam có Thanh Trì giảm 24%.
Tại Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh có 9 dự án mở bán với nguồn cung 1.057 nền, giảm 65,6%; lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.
Với thị trường khu vực Tây Nguyên, hiện ở Lâm Đồng, việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng trên toàn tỉnh cơ bản được kiểm soát. Vì vậy, hoạt động mua bán đất nền sụt mạnh với hơn 6.000 nền được giao dịch thành công trong quý 3/2022, giảm 13.000 nền so quý 2/2022, giá xuống nhẹ, một số nhà đầu tư đã phải chấp nhận cắt lỗ.
Tình hình diễn ra tương tự tại khu Bắc Trung Bộ khi tỷ lệ hấp thụ đất nền thấp. Nhu cầu mua bán trao đổi ký gửi giảm mạnh. Trong đó, Thanh Hóa với 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực tăng mạnh trong quý 3, nhưng đến cuối quý 3, đầu quý 4 thì chững lại do khó khăn tài chính. Khách hàng chuyển sang xu hướng đầu tư đất nền ở khu vực có nguồn vốn đầu tư công lớn. Bên cạnh đó, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm so 6 tháng đầu năm nay, hiện tượng nhà đầu tư bỏ cọc nhiều... các khu đất, dự án trước kia tấp nập người mua kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua, cọc.
Cũng theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhiều huyện vùng ven giảm sâu nhất là 25% trong quý 2/2022.
Giới chuyên gia nhận định, phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản, lãi suất tăng. Đất nền là sản phẩm có giá trị lớn đa phần cần dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Vì thế, khi dòng tiền bị thu hẹp lại, ngay lập tức thanh khoản sẽ giảm.
Ngoài ra, ở phân khúc nhà thấp tầng và BĐS nghỉ dưỡng cũng chứng kiến sự suy giảm thanh khoản. Ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, mức độ quan tâm đến BĐS trên cả nước đã suy giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3 năm nay. Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản quý 3 giảm so với quý trước, như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Ngoài ra một số tỉnh khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) cũng sụt giảm 19-33%. Ở phân khúc nghỉ dưỡng, condotel gần như đứng giao dịch, trong khi loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse biển… giao dịch khá chậm trong những tháng qua.
Theo các chuyên gia, so với đất nền, căn hộ chung cư cũng bị ảnh hưởng nhưng mức độ không nghiêm trọng bằng. Bởi, chung cư đa số là đến từ nhu cầu ở thực tế, trong khi đất nền chủ yếu đến từ nhu cầu đầu tư, không thể sinh ra dòng tiền từ cho thuê nếu như đất để trống.
Ghi nhận thực tế cho thấy, sau thời gian “gồng” lãi, thị trường BĐS quý 3 đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng cắt lỗ hoặc bán ngang vốn. Khi lãi suất tăng, đối với BĐS xa trung tâm, vùng ngoại ô, ngoại tỉnh, BĐS không khai thác được… giá sẽ giảm dần. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua BĐS dạng này, không được khai thác, không có nguồn tiền để trả lãi hoặc tiềm năng tăng giá BĐS thấp hơn so với lãi suất vay sẽ buộc phải cắt lỗ.
Nhà đầu tư "sợ lãi suất"
“Mất ăn mất ngủ” “tiến thoái lưỡng nan” hay “như ngồi trên đống lửa” được xem là những cụm từ nói về tâm lý của giới đầu tư địa ốc lúc này. “Toát mồ hôi” nhất có lẽ là nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, trước áp lực lãi suất cho vay tăng phải tìm cách “thoát” hàng nhưng cũng không đơn giản. Có thể nói, nhà đầu tư nào ra được sản phẩm thời điểm này được gọi là “may mắn”, thờ phào nhẹ nhõm.
“Giai đoạn này hiện tượng cắt lỗ chưa nhiều nhưng trong thời gian tới sẽ thể hiện rõ khi nhiều nhà đầu tư không chịu được áp lực”, một chuyên gia trong ngành bày tỏ quan điểm.
Từ đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn sẽ phụ thuộc vào việc điều hành kinh tế vĩ mô, nhất là tình trạng lạm phát, room tín dụng, sửa luật liên quan đến BĐS… Thậm chí, phải mất cả năm 2023, thị trường BĐS mới hồi phục trở lại.
Ông Võ hồng Thắng, Phó Giám đốc R
CÙNG CHUYÊN MỤC
