Vị này cho rằng, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM duy trì mức tăng bình quân 8%/năm, từ thời điểm năm 2019 đến nay. Dù thị trường trải qua nhiều biến động song tình trạng tăng giá nhà vẫn diễn ra trên thị trường sơ cấp. Điều này lý giải vì sao thị trường hiện nay tập trung phần lớn vào phân khúc cao cấp.
Nếu như giai đoạn trước 2020, số lượng phân khúc tầm trung chiếm đa số trên thị trường thì sau giai đoạn này phân khúc chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Những khu vực trước đây vốn là nơi tập trung các dự án trung cấp thì này đã xuất hiện sản phẩm cao cấp. Trong tương lai, khu vực trung tâm sẽ không còn sản phẩm bất động sản giá trung cấp nữa.
Nguồnn: CBREE
Theo đó, sự mất cân đối nguồn cung nhà ở trở thành thách thức lớn với thị trường bất động sản hiện nay. Suốt thời gian qua, sản phẩm đưa ra thị trường chủ yếu là dòng cao cấp, trong khi nhu cầu của người mua vẫn ở phân khúc giá tầm trung từ 2-3 tỉ đồng/căn.
“Thời gian qua, tại Tp.HCM gần như không có sản phẩm giá bình dân. Ngưỡng giá từ 40-50 triệu đồng/m2 cũng trở nên khan hiếm. Trong khi nhu cầu thực tập trung rất lớn ở phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhấn mạnh.
Vừa chia sẻ, vị này vừa dẫn chứng số lượng căn hộ chào thị trường Tp.HCM so với giai đoạn trước năm 2019 đã giảm khoảng trên dưới 70%. Từ quý 2 năm 2023 đến nay, nguồn cung bất động sản đã có sự cải thiện hơn nhưng vẫn còn khan hiếm so với giai đoạn trước Covid-19.
Ông Kiệt chỉ ra các dự án đã và sắp mở bán tại thị trường Tp.HCM ở thời điểm này, đa số là giai đoạn tiếp theo của nguồn cung cũ. Trong đó, căn hộ có giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 cũng khá ít ỏi. Chẳng hạn dự án Akari City (giá 45-49 triệu đồng/m2); The Privia (50-55 triệu đồng/m2); Avatar Thủ Đức (60-65 triệu đồng/m2); FIATO Premier (50-60 triệu đồng/m2); Vinhomes Grand Park (63-68 triệu đồng/m2); Elysian (50-61 triệu đồng/m2); Mizuki Park (50 – 55 triệu đồng/m2); GS Zeit River (155 – 160 triệu đồng/m2); Moonlight Avenue (60-85 triệu đồng/m2); Urban Green (60-65 triệu đồng/m2); St Moritz (58-65 triệu đồng/m2)…
Trong đó, một dự án căn hộ tại quận Bình Tân, Tp.HCM còn mức giá khá tốt là Akari City giai đoạn 2 của Nam Long đang rục rịch tháp cuối cùng ra thị trường. Khách hàng mua căn hộ thanh toán 30% chia nhỏ thành 6 đợt đến khi nhận nhà, ngân hàng cho vay 65% giá trị sản phẩm. Trường hợp vay, khách hàng chỉ trả cố định lãi suất 5% trong 24 tháng, chủ đầu tư trả phần còn lại. Được biết, giai đoạn 1 của dự án đã bàn giao, gần 2.000 gia đình về sinh sống.
Theo ông Kiệt, khu Đông và khu Nam của Tp.HCM vẫn là các khu vực chiếm tỉ trọng cao về nguồn cung nhà ở.
Theo Giám đốc CBRE Việt Nam, nguồn cung nhà ở giá từ 2-3 tỉ đồng/căn đang ngày càng ít, trong khi nhu cầu rất lớn.
Đối với khu vực ven Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… Giám đốc CBRE Việt Nam chỉ ra, nửa đầu năm 2023 không có nhiều dự án được mở bán ở các thị trường này. Mức giá bán nếu so với Tp.HCM còn khoảng cách khá xa. Chẳng hạn, tại Đồng Nai hiện chỉ có nguồn cung đang “manh nha” ra thị trường là dự án căn hộ FIATO City nằm ở thị trấn Hiệp Phước, Nhơn Trạch có mức giá dự kiến là từ 33,5 triệu đồng/m2. Căn 1 -2 phòng ngủ tại đây có giá dao động trên dưới 2 tỉ đồng/căn.
Hay, tại Bình Dương các dự án căn hộ như Phú Đông Sky Garden, Phú Đông SkyOne, Bcons Polaris, The Maison… đang còn ở ngưỡng giá 1,5 đến 2,5 tỉ đồng/căn. Trong đó, dự án Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group đang có giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn, là nguồn cung giá mềm hiếm hoi tại khu vực.
Tuy nhiên, theo ông Kiệt, do có vị trí giáp ranh với Tp.Thủ Đức, Tp.HCM nên một số dự án căn hộ tại Bình Dương hiện nay giá cũng tiệm cận với giá căn hộ Tp.HCM. Chỉ có một số khu vực như Đồng Nai, Long An thì còn xuất hiện căn hộ giá từ 1-1,7 tỉ đồng/căn.
Liên tục nhắc xuyên suốt hội thảo, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, nhu cầu ở thực tế hiện nay rất lớn nhưng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu lại rất hạn chế. Hiện nay phân khúc giá 2-3 tỉ đồng/căn đang “khủng hoảng thiếu” nguồn cung. Điều này là đáng báo động. Vì thế, ở giai đoạn này thị trường Tp.HCM và vùng phụ cận xuất hiện nguồn cung ngưỡng giá này đang có hấp lực khá tốt với người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Chia sẻ thêm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt khẳng định, yếu tố hạ tầng, đầu tư công sẽ tác động rất nhiều đến sự phát triển chung của thị trường bất động sản. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường còn khó khăn, các kế hoạch đầu tư công của Chính phủ đối với khu vực phía Nam như sân bay, đường vành đai, các tuyến đường cao tốc… đang hỗ trợ đà phục hồi của thị trường bất động sản rất nhiều.
“Ở khu vực phía Nam với các tuyến đường vành đai, cao tốc sẽ đẩy xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm phát triển. Hiện nay chi phí cao, quỹ đất khu vực trung tâm không còn nhiều lại là cơ hội của Đồng Nai, Bình Dương, Long An, hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi, Bình Tân… của Tp.HCM. Các chủ đầu tư đang có xu hướng nghiên cứu đầu tư dự án ở các vùng đất này”, ông Kiệt nhấn mạnh.
Dẫn chứng về hạ tầng giao thông tác động đến giá trị bất động sản, ông Kiệt chỉ ra, hệ thống tuyến metro đã từng tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông Tp.HCM. Các dự án mọc theo metro đã có mức tăng giá rất cao. Cá biệt có dự án tăng gần 150%. Ngoài ra một số dự án tăng từ 50 – 70% là khá nhiều. Điều này cho thấy hệ thống metro sắp đưa vào vận hành có thể thay đổi định hướng đầu tư, phát triển hạ tầng.
Chia sẻ về triển vọng của thị trường bất động sản trong thời gian tới, Giám đốc CBRE cho hay, hiện nay nguồn cung bất động sản phần nào đã quay trở lại thị trường. Thời gian qua nhiều dự án đã công bố việc có giấy phép xây dựng, một số dự án đã giải tỏa được áp lực tài chính, khó khăn vướng mắc pháp lý…
“Dù thị trường bất động sản còn nhiều biến động nhưng tiềm năng lâu dài được đánh giá cao. Bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nên Chính phủ ưu tiên gỡ khó. Trong thời gian tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn”, chuyên gia CBRE nhấn mạnh.
CÙNG CHUYÊN MỤC
