Giới đầu tư "vỡ mộng"
Mua hoặc mướn căn hộ rồi cho thuê lại trước đây là cách thức kinh doanh mang lại lợi nhuận tốt cho các nhà đầu tư bất động sản, tuy nhiên, trước tác động của dịch COVID-19, phân khúc căn hộ cho thuê đang phải rơi vào tình cảnh "điêu đứng" trong thời gian qua. Đặc biệt, tại TP.HCM, lần dịch thứ 4 bùng phát, đã làm số lượng căn hộ trống không ngừng tăng lên, giá thuê cũng theo đó liên tục giảm mạnh khiến nhà đầu tư đang "vỡ mộng" ở phân khúc này.
Chia sẻ với Nhadautu.vn, chị Vũ Yến một người chuyên môi giới căn hộ cho thuê, cũng như đang là chủ cho thuê của nhiều căn hộ trên địa bàn quận 8 và huyện Bình Chánh (TP.HCM) cho biết, trước khi dịch COVID-19 bùng phát, trung bình mỗi tháng chị giao dịch chốt với khách hàng thuê từ 8-10 hợp đồng/tháng, tuy nhiên, thời gian gần đây do dịch COVID-19 diễn biến phức tạp khách thuê đã giảm mạnh, chỉ rơi vào tầm 2-4 hợp đồng/tháng.
Theo chị Yến, nhiều chủ cho thuê căn hộ đã chủ động giảm giá từ 20-30%, nhưng lượng khách thuê vẫn không mấy khả quan, thậm chí nhiều khách hàng đã trả lại căn hộ vì không đủ khả năng chi trả tiền thuê.
"Mới đây, hai căn hộ của tôi ở chung cư Mizuki Park Bình Chánh (huyện Bình Chánh) cho thuê vừa bị khách hàng trả lại do dịch bệnh COVID-19, dù đã giảm đến 30% số tiền thuê, nhưng họ vẫn trả để chuyển sang thuê nhà trọ. Hiện hai căn này đang phải bỏ trống, không biết đến khi nào mới có khách thuê lại?", chị Vũ Yến chia sẻ.
Tương tự, ông Hoàng Thông một người chuyên cho người nước ngoài thuê căn hộ chung cư trên địa bàn quận 7 (TP.HCM) cũng tỏ ra lo lắng khi lượng khách thuê căn hộ đang ngày một giảm đi, thậm chí nhiều căn phải bỏ trống vì khách thuê trả lại.
Ông Thông cho biết, quận 7 là một trong những khu vực tập trung khá đông người nước ngoài sinh sống phần lớn là người Hàn Quốc, tuy nhiên, từ giữa năm 2020 đến nay, lượng khách thuê đã giảm đến 40%, nhiều khách thuê trở về nước đã không thấy quay trở lại. Số còn lại thuê dù đã giảm từ 10-20% giá thuê nhưng họ cũng lần lượt trả lại để tìm kiếm căn hộ ở khu vực khác.
"Số căn hộ tôi đang làm chủ cho thuê thì còn cầm cự được, nhưng số tôi mướn lại để cho thuê thì đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng vì chính tôi cũng phải trả phí thuê lại, nếu hoàn trả thì mất trắng, do đó, để kiếm người thuê, hơn 2 tháng trở lại đây, dù đã đăng bài PR (quảng cáo) trên các trang điện tử, Facebook,… nhưng chẳng thấy ai hỏi han, căn hộ thì đang để trống khá nhiều, giờ chỉ mong dịch sớm được kiểm soát để vớt vát lại phần nào, chứ lỗ thì đã lỗ rồi", ông Hoàng Thông bày tỏ.
Có thể nói, đây cũng là thực trạng chung của nhiều nhà đầu tư ở phân khúc này đang phải đối diện trong thời gian hiện nay. Theo số liệu nghiên cứu thị trường quý II/2021 vừa được Batdongsan.com.vn công bố cho thấy, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ và nhà phố cho thuê tại TP.HCM đang tiếp diễn xu hướng giảm mạnh trong 3 năm vừa qua, nhất là với loại hình căn hộ cao cấp cho thuê, khi từ mức lợi nhuận 6-8% thời điểm 2017 -2018, đến 2019 đã giảm xuống chỉ còn khoảng 5,2% (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ). Đặc biệt, trong 2 năm gần đây, con số này tiếp tục hạ xuống mức 4,5% trong năm 2020 và rơi xuống điểm thấp kỷ lục chỉ còn 4% trong 6 tháng năm 2021.
Đối với từng loại hình, lợi nhuận đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ cao cấp hiện có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất thị trường, chỉ đạt khoảng 3,7%; với căn hộ trung cấp, mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê có cao hơn, nhưng cũng chưa đến 4,1%; còn dòng sản phẩm căn hộ bình dân có lợi nhuận đầu tư vào khoảng 4,5 -4,8%.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, khu vực tập trung nhiều căn hộ cao cấp chào thuê nhất TP.HCM như quận 2, Bình Thạnh ghi nhận tỷ suất lợi nhuận chào thuê trung bình chỉ đạt tầm 3,7 -3,8%, thấp hơn cả giá trị lợi nhuận chào thuê 4,4 -4,8% của các dự án trung cấp bình dân tại khu vực quận 7, Bình Chánh và Nhà Bè.
Lý giải nguyên nhân khiến tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM liên tục sụt giảm trong thời gian qua, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực TP.HCM cho biết, có 2 nguyên nhân chính gây tác động đến lợi nhuận chào thuê căn hộ là giá bán sơ cấp chung cư tại TP.HCM liên tục tăng cao và sự biến mất của dòng sản phẩm nhà ở bình dân.
Theo ông Tuấn, chỉ tính riêng trong 6 tháng năm 2021, dù phải đối mặt với 2 đợt COVID-19 liên tiếp, những giá bán căn hộ tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng. Nếu quý I/2021 giá chung cư TP.HCM tăng thêm 2-3% thì bước sang quý II/2021, mức tăng này vẫn tiếp tục được duy trì thậm chí là tăng dù giai đoạn này dịch bùng phát mạnh, đặc biệt, một số khu vực như TP. Thủ Đức, Bình Thạnh còn ghi nhận giá bán căn hộ tăng 4-6%.
"Chi phí bỏ ra để mua căn hộ tại TP.HCM ngày càng tăng cao, trong khi giá thuê trong 3 năm gần đây gần như không tăng trưởng, thậm chí là từ thời điểm 2020, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh mà giá thuê còn phải giảm từ 30 -50%. Sự chênh lệch cán cân này đang khiến phân khúc căn hộ cho thuê mất dần sức hấp dẫn và kém thu hút nhà đầu tư", ông Tuấn phân tích.
Còn ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu
