Đại dịch Covid-19 đã góp phần làm suy yếu sức hoạt động của thị trường bất động sản và giáng một đòn đau vào nguồn thu ngân sách trong 8 tháng đầu năm 2020.

Nguồn cung và giao dịch lao dốc không phanh

Chịu tác động từ chính sách siết pháp lý dự án, quy mô thị trường BĐS bị sụt giảm mạnh, lượng dự án nhà ở cung ứng cho thị trường thiếu hụt nghiêm trọng. Nguồn cung mới bị kìm kẹp được kỳ vọng sẽ rã đông trong năm 2020 nhưng lại bị Covid-19 giáng một đòn mới khiến ách tắc càng thêm nghiêm trọng.

Thống kê từ HoRea cho thấy, 8 tháng đầu năm 2020, thị trường chứng kiến kỷ lục nguồn cung nhà ở thấp nhất trong 5 năm qua. Riêng 2 quý đầu năm, lượng dự án triển khai giảm 30,7% so với cùng kỳ 2017. Trong 20 dự án được giải quyết pháp lý, chỉ có 9 dự án mới, còn lại là 11 dự án cũ được điều chỉnh về quy mô hoặc chỉ tiêu quy hoạch. Các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị giảm mạnh. So với 2017, số lượng dự án được bán giảm đến 69,6%, tương ứng số lượng nhà ở huy động vốn cũng giảm đến 78,8%.

Nguồn cung giảm, kinh tế bị Covid-19 làm ảnh hưởng nặng nề khiến nhu cầu giao dịch BĐS giảm nhiệt. Lượng giao dịch căn hộ nửa đầu năm 2020 giảm 55% so với cùng kỳ 2019, với chỉ khoảng 6.800 sản phẩm nhà đất được giao dịch, đây là mức thấp nhất trong nửa thập niên trở lại đây. Lượng giao dịch biệt thự, nhà phố giảm 34%. Đối với đất nền, sự sụt giảm các nhà đầu cơ đã khiến sức tiêu thụ tại thị trường này giảm 67%. Không chỉ suy giảm quy mô thị trường, tình trạng thiếu hụt cung cũng khiến giá BĐS tăng chóng mặt trên thị trường sơ cấp. Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM rơi vào tầm 43 triệu/m2, đây là mức giá trước đó được xếp vào loại hình căn hộ cao cấp.

Hình ảnh một dự án đang xây dựng tại TP.HCM
Nguồn cung và lượng giao dịch nhà đất trong 8 tháng đầu năm 2020 giảm mạnh dưới tác động từ Covid-19. Ảnh minh họa.

Nhìn nhận về thị trường trong 3 quý vừa qua, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, Covid-19 cũng khiến nguồn cung thị trường sụt giảm nghiêm trọng và tạo ra sự lệch pha cung cầu. Giá nhà khoảng 35-40 triệu/m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Hiện nay xét về giá bán thì hơn nửa số lượng căn hộ trung cấp (giá từ 26-40 triệu/m2) đủ điều kiện được tính thành căn hộ cao cấp. Điều này khiến số lượng căn hộ cao cấp đang vào khoảng 72.658 căn, chiếm tỷ lệ đến 56%, áp đảo trên thị trường. Với cơ cấu sản phẩm nhà ở thiên về cao cấp, tình trạng “lệch pha cung-cầu”, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững là do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng đã cảnh báo.

Nguồn thu ngân sách giảm, doanh nghiệp giải thể tăng

Covid-19 khiến rất nhiều doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ, nguồn tài chính có hạn không trụ vững qua dịch. Tình hình dịch bệnh kéo dài làm chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí lãi vay của dự án tăng, doanh nghiệp đối mặt nguy cơ tăng chi phí quản lý, nhất là doanh nghiệp có nhiều lao động, khả năng phải rơi vào nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lương người lao động ngày càng nhiều. Báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cũng cho thấy, ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chỉ giữ lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên. Bên cạnh đó, có khoảng 80% sàn giao dịch BĐS đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động hoặc không phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới thất nghiệp.

hình ảnh một dự án tại quận 2, TP.HCM
Lượng doanh nghiệp BĐS phải giải thể vì Covid-19 cao nhất trong các ngành kinh tế. Ảnh minh họa.

Đặc biệt, nhiều công ty kinh doanh BĐS vừa nhen nhóm hoạt động trở lại sau đại dịch lần thứ nhất, lại tiếp tục đóng cửa ở lần dịch thứ hai. Trong thời điểm tháng 4/2020 hơn 300 sàn môi giới phải đóng cửa, giải thể hay ngừng kinh doanh. Tính đến tháng 8/2020, đã có đến 923 doanh nghiệp BĐS tuyên bố giải thể, tạm ngừng hoạt động với nguyên nhân trực tiếp hay gián tiếp có liên quan đến đại dịch Covid-19. Con số này tăng 136% so với cùng kỳ 2019 và làm cho BĐS trở thành lĩnh vực có số doanh nghiệp giải thể cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác. Cùng với đó, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm tới 19,6% so với cùng kỳ năm trước.

Quy mô thị trường giảm kéo theo nguồn thu ngân sách nhà nước từ BĐS giảm mạnh. Ngân sách nhà nước từ BĐS trong 8 tháng đầu năm 2020 chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ 2019. Khả năng phục hồi của BĐS trong 3 tháng cuối năm là rất khó do những tín hiệu tích cực của thị trường khá mơ hồ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đại dịch Covid-19 đã, đang và sẽ tiếp tục làm thay đổi căn bản nền kinh tế toàn cầu và thị trường nhà đất, thay đổi lớn cả về nhận thức và hành vi xã hội của người mua nhà. Trong đó, có việc định hình lại nhu cầu nhà ở, tìm kiếm thông tin, giao kết hợp đồng và thanh toán của khách hàng, của nhà đầu tư thứ cấp, buộc các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cũng phải thay đổi triệt để để đáp ứng các yêu cầu rất mới này và chuyển hướng mạnh mẽ sang nền kinh tế số hóa.

Tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, có thể còn kéo dài trong 1-2 năm tới đây, có liên quan đến tất cả các chủ thể trên thị trường bất động sản, như các chủ đầu tư dự án; người mua nhà; nhà môi giới; nhà thầu; các đơn vị tư vấn; các đơn vị sản xuất, cung cấp vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất; các tổ chức tín dụng… làm giảm sự đóng góp của lĩnh vực bất động sản vào tăng trưởng GDP và làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Phương Uyên