“Thị trường bất động sản chưa đủ lực vượt dốc nhưng cơ bản đã thoát khỏi nguy cơ mất phanh”

Đó là nhận định của ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức.

Theo ông Hoàng Hải, thời gian qua, những nỗ lực từ nhiều phía (Chính phủ, các bộ ngành, hệ thống ngân hàng, bản thân doanh nghiệp bất động sản, môi giới…) đã góp phần tích cực nhằm “giữ” thị trường bất động sản. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng cơ bản đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh” và đang lấy lại đà. Bên cạnh đó, các cơ chế, chính sách thúc đẩy cho thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu được hấp thụ. Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian.

Thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều điểm sáng hơn trong bức tranh tổng thể của thị trường. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh,…Đồng thời, các địa phương đều tích cực vào cuộc, chung tay gỡ rối cùng doanh nghiệp bất động sản như Hà Nội, Hải Dương, Đồng Nai…Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng và đáng ghi nhận.

Theo ông Hải, về nguồn cung, cơ cấu loại hình sản phẩm bất động sản nói chung chỉ có 40% là dự án nhà ở, 30% là dự án du lịch nghỉ dưỡng, còn lại là các dự án thuộc loại hình khác. Số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm trong thời gian gần đây. Phân khúc nhà phố/biệt thự, liền kề có tăng nhưng số lượng không nhiều.

Cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở vừa túi tiền. Đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị. Theo ông Hải, nguyên nhân do nhiều doanh nghiệp bất động sản thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường; thiếu quỹ đất sạch, vấn đề tài chính liên quan đến đất đai, khó khăn tiếp cận nguồn vốn, các tồn tại chưa tháo gỡ về pháp lý dự án ,…

Về dự án đang triển khai, so với quý I/2023, số lượng dự án đang triển khai xây dựng quý III/2023 tăng lên 123.64%. Nguyên nhân cơ bản là do có nhiều dự án đã được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý, … nên số lượng dự án được cấp phép đầu tư, được triển khai xây dựng tăng lên trong quý vừa qua.

Về lượng giao dịch được cải thiện qua từng quý. Cụ thể, quý 3 ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý 2, hơn 2 lần so với quý 1. Tuy nhiên, vẫn chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm trước dịch covid 19. Tính chung 9T/2023, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch phục hồi nhờ sự “hấp thụ” dần của hàng loạt các động thái hỗ trợ quyết liệt của Chính phủ và một phần dòng tiền quay trở lại do lãi suất giảm. Trong đó, gần 90% lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi các CĐT uy tín, ở các đại đô thị đã đi vào hoạt động tại các thành phố lớn. Lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc thấp tầng, đất nền, CHCC sang trọng, CHCC cao cấp , CHCC trung cấp, CHCC giá vừa phải chiếm lần lượt 12%, 2%; 17%; 60%; 8%.

Về giá bán sơ cấp không có nhiều thay đổi so với các quý trước, đã bắt đầu đi ngang, thậm chí tăng nhẹ tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi tích cực.

Các sản phẩm biệt thự, villa nghỉ dưỡng chấp nhận giảm sâu 30% so với đỉnh sốt vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao hơn nhiều so với mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư tiếp tục “cuộc đua” về chính sách bán hàng, ưu đãi lãi suất, cam kết mua lại,… để kích cầu.

Mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất; tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.

Nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của các nhà đầu tư tới các sản phẩm đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án bất động sản đã tăng so với 02 Quý đầu năm 2023, tuy nhiên tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện.

Ông Hải cho rằng, đây là khoảng thời gian hết sức quan trọng, mang tính quyết định cho sự “chuyển mình” của thị trường bất động sản. “Cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là chốt chặn cuối cùng cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về trạng thái bình thường mới”, vị này nói.