1. Thanh khoản là gì?
Thanh khoản trong tiếng Anh ứng với thuật ngữ liquidity, nghĩa là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của một tài sản/ sản phẩm. Ví dụ, tài sản có tính thanh khoản cao nhất chính là tiền mặt, do nó có thể dùng trực tiếp để đổi lấy các dịch vụ, sản phẩm mà giá trị hầu như không thay đổi. Ngược lại, hàng tồn kho có tính thanh khoản thấp do phải trải qua giai đoạn phân phối, quảng cáo, để chuyển đổi thành tiền mặt phải mất một thời gian dài.
2. Thanh khoản bất động sản là gì?
Thanh khoản bất động sản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất động sản đó. Để đánh giá tính thanh khoản của một dự án, bạn chỉ cần trả lời câu hỏi “Nếu cần tiền và bán gấp thì liệu có ai mua bất động sản đó không”, nói cách khác là bất động sản này có khả năng chuyển đổi thành tiền mặt ngay được hay không.
Tính thanh khoản là tiêu chí cần đặc biệt lưu ý nếu nhà đầu tư “rót tiền” vào bất động sản với phần lớn nguồn vốn là đi vay. Nếu không có thanh khoản tốt, bất động sản đó có thể sẽ rất lâu mới phát sinh doanh thu, khiến nhà đầu tư “sốt ruột”, thậm chí nợ chồng nợ vì tài sản không tăng giá mà vẫn phải chi trả lãi suất hàng tháng.
 |
| Nhà đầu tư cần biết thanh khoản là gì để "rót tiền" vào những bất động sản có tính thanh khoản cao nhằm sinh lời hiệu quả. Ảnh minh họa: Internet |
3. Yếu tố tác động đến tính thanh khoản của một dự án
Ngoài việc tìm hiểu thanh khoản là gì, nhà đầu tư cũng cần quan tâm xem yếu tố nào ảnh hưởng đến tính thanh khoản của một dự án, qua đó có những lựa chọn đầu tư phù hợp và hiệu quả. Một trong những yếu tố chính tác động đến tính thanh khoản của một dự án đó là cán cân cung – cầu. Trên thực tế, không ít những trường hợp dự án được đầu tư hàng ngàn tỉ đồng nhưng do không đáp ứng được nhu cầu, xu hướng của người mua nên không có thanh khoản tốt. Hệ quả là không chỉ thiệt hại đến nhà đầu tư, khách hàng mà còn đến doanh nghiệp và cả thị trường bất động sản.
Dự án đáp ứng được nhu cầu ở thực thường phải đảm bảo được những yếu tố sau:
- Vị trí đẹp, khả năng kết nối thuận tiện với các khu vực xung quanh
- Đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng
- Hệ thống tiện ích phong phú và có những điểm nổi bật so với các dự án khác
- Thương hiệu chủ đầu tư (tiềm lực tài chính, uy tín, kinh nghiệm trên thị trường...)
- Môi trường sống trong lành, xanh - sạch - đẹp, cộng đồng dân cư ổn định, dân trí cao, văn hóa, văn minh...
4. Tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản bằng cách nào?
Hiểu được khái niệm thanh khoản là gì, nhà đầu tư có thể thấy rõ được rằng tính thanh khoản càng cao, bất động sản càng có giá trị và tiềm năng sinh lời hấp dẫn. Vì vậy, làm sao để tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản là điều được rất nhiều người, đặc biệt là các chủ đầu tư quan tâm.
Chiêu thức làm tăng tính thanh khoản cho dự án của chủ đầu tư
Chiêu thức nhằm tăng tính thanh khoản cho dự án mà nhiều chủ đầu tư sử dụng đó là bắt tay với các sàn giao dịch để tung ra một số lượng căn hộ nhất định trên thị trường, sau đó tự tạo giao dịch ảo hoặc viễn cảnh cạnh tranh mua bán để đẩy giá bất động sản lên cao hơn. Hiệu ứng đám đông được tạo ra bởi chủ đầu tư nhằm thuyết phục người mua xuống tiền càng nhanh càng tốt.
Tuy nhiên, với những nhà đầu tư am hiểu thị trường và giàu kinh nghiệm thì không khó để nhận ra chiêu trò thổi giá, tạo “sốt ảo” này. Vì vậy, để tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản một cách minh bạch, thực tế và hiệu quả, chủ đầu tư không nên bỏ qua một số lưu ý sau đây.
 |
| Một số chủ đầu tư thường tự tạo hiệu ứng đám đông để đẩy giá bán, tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản. Ảnh minh họa: Internet |
Kinh nghiệm làm tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản
- Đầu tư xây dựng thương hiệu: Nhà đầu tư trước khi xuống tiền thường tìm hiểu rất kỹ về chủ đầu tư của dự án đó, xem xét tên tuổi, độ uy tín, tiềm lực tài chính cũng như những dự án trước đó của chủ đầu tư này. Vì vậy, xu hướng "rót tiền" vào dự án của chủ đầu tư tên tuổi cũng ảnh hưởng đến tính thanh khoản của những dự án này.
- Nghiên cứu nhu cầu thực của thị trường và xây dựng dự án đáp ứng nhu cầu đó: Khi dự án thu hút được những khách hàng có nhu cầu ở thực, đảm bảo chất lượng thì không cần lo về tính thanh khoản. Trên thực tế có không ít dự án chú trọng đầu tư hạ tầng nên dù giá bán cao thì vẫn đông người mua, thanh khoản rất tốt. Ngược lại, nhiều dự án dù được thổi giá nhưng không đáp ứng nhu cầu ở thực mà chỉ để nhà đầu tư “lướt sóng”, thu lời trước mắt thì khi cơn “sốt” qua đi, nhà đầu tư rất khó bán lại, thậm chí phải chấp nhận “chôn vốn”.
- Đầu tư cho môi trường sống, hệ thống tiện ích nội ngoại khu: Đây là những yếu tố tạo nên giá trị riêng biệt và sức hấp dẫn cho các dự án bất động sản, giúp thanh khoản dự án tốt hơn khi chủ đầu tư tung sản phẩm ra thị trường. Nhất là với những dự án chung cư, người mua thường đặc biệt quan tâm đến vấn đề tiện ích nội, ngoại khu, xem xét và đánh giá xem hệ thống tiện ích có phong phú, đa dạng và đáp ứng được nhu cầu của cư dân hay không, có đem đến một môi trường sống tốt đẹp và phù hợp với bản thân và gia đình mình không...
5. Kinh nghiệm chọn dự án bất động sản có thanh khoản cao
- Nhà đầu tư nên có kiến thức và cái nhìn sâu rộng về thị trường bất động sản, hiểu rõ thanh khoản là gì qua đó đầu tư đúng phân khúc thị trường đang có nhu cầu cao, thanh khoản tốt.
- Tìm hiểu về chủ đầu tư của dự án: Năng lực tài chính, uy tín, kinh nghiệm hoạt động (hồ sơ những dự án mà chủ đầu tư đó đã thực hiện), thông tin dự án mà chủ đầu tư cung cấp (có đầy đủ, minh bạch không, thái độ của chủ đầu tư khi người mua đặt câu hỏi về dự án như thế nào…).
- Nghiên cứu kỹ hồ sơ pháp lý dự án, ưu tiên những dự án có pháp lý đầy đủ, hoàn thiện, chủ đầu tư công khai và minh bạch các giấy tờ như: Giấy phép kinh doanh, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất của dự án, Giấy phép xây dựng (trừ những trường hợp được miễn theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014), Văn bản chấp thuận đầu tư (nhằm đảm bao sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự ắn căn hộ của chủ đầu tư đó), biên bản nghiệm thu đã hoàn thiện xong phần móng dự án…
- Xem xét tiến độ, chất lượng công trình dự án, hệ thống tiện ích, dịch vụ trong dự án có đảm bảo tính đồng bộ không, hệ thống các đại lý môi giới bất động sản của dự án đó có chuyên nghiệp hay không, hỏi những người đi trước xem họ đánh giá về dự án này như thế nào…
Trên đây chúng ta đã tìm hiểu thanh khoản là gì, tính thanh khoản của bất động sản được biểu hiện ra sao và làm thế nào để tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản. Cùng với các thông tin đã chia sẻ ở những bài viết trước trên website TinNhaDatVN.Com như: Bất động sản là gì, kinh doanh bất động sản là gì, hy vọng sẽ giúp ích phần nào cho các nhà đầu tư trước khi "rót tiền" vào thị trường tiềm năng này.
Linh Phương (TH)
CÙNG CHUYÊN MỤC
