Đặt lên bàn cân đất dự án và đất thổ cư: Nên đầu tư loại hình nào?

Đất nền là một trong những hạng mục luôn được giới đầu tư bất động sản săn đón do thanh khoản tốt, khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, nên đầu tư vào đất nền dự án hay đất thổ cư để phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của bản thân vẫn là câu hỏi khiến nhiều người đau đầu.

Bài viết dưới đây của TinNhaDatVN.Com sẽ chỉ ra ưu, nhược điểm cũng như kinh nghiệm khi đầu tư vào từng loại hình, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn nhất:

1. Phân biệt đất nền dự án với đất thổ cư 

Tiêu chí	Đất nền dự án	Đất thổ cư
Tên gọi khác	Đất phân lô	Đất nhà dân
Định nghĩa	- Lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu - Thường để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng…	- Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị - Đất chỉ dùng để ở, xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống
Pháp nhân	Doanh nghiệp (chủ đầu tư) thực hiện dự án, phân lô dự án	Thường do cá nhân thực hiện việc tách thửa
Quy mô	Lớn (có thể lên đến hàng trăm ha, hàng ngàn lô)	Nhỏ lẻ, tối đa chục lô

2. Nên mua đất nền dự án hay đất thổ cư?

Việc nên đầu tư đất nền dự án hay đất thổ cư còn tùy thuộc vào những yếu tố chủ quan (khả năng tài chính, nhu cầu...) cũng như khách quan (bối cảnh thị trường, giá cả...) nên rất khó để có câu trả lời chung cho tất cả mọi người. Tuy nhiên, dựa trên 4 tiêu chí so sánh về ưu điểm, hạn chế của từng loại hình dưới đây, nhà đầu tư có thể lấy đó làm cơ sở để đánh giá và lựa chọn phù hợp.

Thứ nhất, về pháp lý:

Đất nền dự án do chủ đầu tư chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù cũng như hoàn tục các thủ tục pháp lý. Trong khi đó, việc mua bán, kiểm tra và hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất thổ cư hoàn toàn phụ thuộc vào người mua. Nguy cơ rủi ro do đó thường cao hơn, nhất là khi người mua thiếu kinh nghiệm giao dịch, hiểu biết về pháp lý, dễ dính bẫy sổ đỏ giả hoặc mua phải thửa đất dính tranh chấp, quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi.

Như vậy, về lý thuyết có thể thấy hồ sơ pháp lý của đất nền dự án chiếm ưu thế hơn so với đất thổ cư. Tuy nhiên trên thực tế, không phải mọi dự án đất nền đều đảm bảo lợi thế nói trên. Vẫn có một số trường hợp chủ đầu tư lừa đảo tiến hành quảng cáo, rao bán đất nền khi chưa được phê duyệt, chưa hoàn thiện pháp lý. Sau khi bán dự án ma và thu tiền của khách hàng nhưng không thể giao đất do chưa được cấp phép, hành vi lừa đảo của chủ đầu tư mới bị phát hiện và xử lý theo quy định của pháp luật. Người mua/nhà đầu tư lúc này rơi vào cảnh tiền mất, đất không có, kể cả khởi kiện cũng tốn không ít công sức, thời gian.

Đất nền dự án do chủ đầu tư chịu trách nhiệm về pháp lý, tuy nhiên người mua vẫn rất dễ sập bẫy lừa nếu mua trúng "dự án ma". Ảnh minh họa

Thứ hai, về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Thời gian ra sổ con nếu phân lô, tách thửa đối với đất nền dự án là 1 – 2 năm tùy theo điều kiện triển khai của chủ đầu tư, còn đất thổ cư 2 – 6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa. Sổ đỏ là chứng thư pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất nên với cả đất thổ cư và đất nền dự án, nếu người mua/nhà đầu tư không tỉnh táo, kiểm tra kỹ các vấn đề liên quan đến sổ đỏ thì đều có nguy cơ đối mặt với những rủi ro. Cụ thể:

Với đất nền dự án, khi thực hiện hoạt động mua bán thì chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ, nguyên nhân có thể do chủ đầu tư lừa đảo (thực chất dự án không có, chỉ là họ “vẽ” ra để lừa người mua) hoặc dự án chưa được cấp phép (do thiếu giấy tờ pháp lý nhưng chủ đầu tư đã vội rao bán). Kể cả khi chủ đầu tư có khả năng sẽ xin được giấy phép để cấp sổ đỏ trong tương lai nhưng người mua cũng sẽ phải đợi một thời gian dài.

Tương tự với đất thổ cư, các vấn đề liên quan đến sổ đỏ đất cũng không kém phần phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi người mua có thể mua phải đất không sổ đỏ, đất sổ đỏ chung, không thể tách sổ do không đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu, diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế khác nhau hoặc đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng…

Thứ ba, về cơ sở hạ tầng, tiện ích:

Cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh đất thổ cư còn tùy thuộc vào vị trí đất ở đâu. Trong khi đó, đất nền dự án nếu đầy đủ hồ sơ pháp lý, được cấp phép rao bán thì quy hoạch sẽ rất rõ ràng, cơ sở hạ tầng và tiện ích được chú trọng xây dựng đầy đủ, phong phú, ví dụ như siêu thị, công viên, khu vui chơi, trường học… 

Thứ tư, về giá cả và thanh toán:

Đất nền dự án thường có giá cao hơn đất thổ cư do bao gồm các chi phí về hạ tầng, tiện ích… Tiến độ thanh toán khi mua/đầu tư đất nền dự án cũng linh hoạt hơn, có thể chia làm nhiều đợt hoặc trả góp, trong khi giao dịch đất thổ cư phần lớn là đặt cọc và thanh toán hết trong 1 lần.

3. Lưu ý khi mua đất nền dự án

- Tìm hiểu kỹ về thông tin chủ đầu tư, lựa chọn các chủ đầu tư uy tín trên thị trường, năng lực tài chính tốt, có thể dò hỏi những người đã từng giao dịch với chủ đầu tư đó để có thêm thông tin khách quan.

- Kiểm tra chất lượng thông tin dự án mà chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng, tuyệt đối không tin 100% vào môi giới, chủ đầu tư mà nên tự mình đến xem xét dự án nhiều lần, ở nhiều thời điểm khác nhau để đánh giá.

- Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án, mọi thỏa thuận đều phải lập thành văn bản với thông tin minh bạch, rõ ràng.  

4. Lưu ý khi mua đất thổ cư

- Tránh mua đất chưa có sổ đỏ hoặc đất sổ chung. Nên chọn mua đất có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) hợp pháp để tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu đất bị thu hồi. So sánh diện tích đất thực với diện tích đất trong sổ đỏ để đảm bảo không có sự chênh lệch.

- Nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán đất (các điều khoản, thỏa thuận…) trước khi xuống tiền để tránh “tiền mất tật mang”.

Linh Phương

>> Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

>> Phân biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chuyển đổi quyền sử dụng đất