Ông Khánh có ngôi nhà diện tích 120m2. Giữa nhà ông và nhà hàng xóm có một mảnh đất hoang rộng 92m2. Sau một thời gian cùng sử dụng để trồng rau, đến năm 1991, hai nhà quyết định chia đôi mảnh đất. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 2010 của gia đình ông Khánh ghi diện tích đất là 166m2. Tuy nhiên, đến năm 2016, khi xây nhà và đo đạc lại, ông Khánh phát hiện diện tích đất thực tế bị thiếu 20m2, chỉ còn 146m2. Gia đình ông muốn phá tường rào để lấn sang phía hàng xóm cho đủ 166m2 nhưng hàng xóm không đồng ý nên hai bên nảy sinh mâu thuẫn. Ông Khánh phải đề nghị chính quyền địa phương giải quyết.
Không chỉ ông Khánh, không ít người mua nhà đất cũng vướng phải rắc rối do diện tích đất thực tế và diện tích trên sổ đỏ có sự chênh lệch. Như trường hợp của anh Gia khi chi 1,65 tỷ đồng mua mảnh đất có diện tích 60m2 (5x12m). Sau khi mua, anh cũng đã hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ với diện tích đất như trên. Rắc rối chỉ xảy ra khi bên nhà hàng xóm muốn anh Gia có mặt để chứng kiến họ đo đạc đất trước khi xây nhà. Khi đó, anh mới phát hiện diện tích thực tế của miếng đất bị thiếu 10m2, chỉ còn 49,5m2 (4,5x11m). Anh Gia yêu cầu người bán đất phải trả lại tiền hoặc bồi thường số tiền của 10m2 đất thiếu hụt nhưng họ không đồng ý. Anh Gia phải tốn thêm thời gian, tiền bạc để khởi kiện ra tòa.
Diện tích trên sổ đỏ chênh lệch với thực tế rất dễ dẫn đến tranh chấp khi chuyển nhượng
Diện tích giữa sổ đỏ và thực tế có sự chênh lệch dẫn đến những ảnh hưởng nhất định đối với người sử dụng đất.
Thứ nhất, sự chênh lệch này rất dễ dẫn đến những tranh chấp khi chuyển nhượng. Giá đất khi chuyển nhượng có thể thỏa thuận tính theo thửa thay vì m2 và nếu hai bên không thực hiện đúng quy trình sang tên sổ đỏ tại cơ quan nhà nước, không đo đạc lại trước khi sang nhượng thì việc chênh lệch diện tích giữa sổ đỏ và thực tế rất dễ xảy ra.
Thứ hai, nếu diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ, người sử dụng đất sẽ phải đóng thuế nhiều hơn thực tế bởi số tiền thuế tính theo diện tích trên sổ đỏ.
Thứ ba, trong trường hợp diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ, người sử dụng đất sẽ mất quyền và lợi ích hợp pháp đối với phần diện tích không có trên sổ.
Khi diện tích trên sổ đỏ chênh lệch với thực tế, người sử dụng đất cần báo lên cơ quan chức năng yêu cầu giải quyết và đo đạc lại. Theo quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013, sẽ có 2 trường hợp xảy ra:
Trường hợp thứ nhất khi ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp thứ hai khi tiến hành đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013.
Trong trường hợp xin cấp đổi sổ đỏ, hồ sơ cần chuẩn bị gồm: đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ và bản gốc sổ đỏ đã cấp.
Phùng Dung (TH)
CÙNG CHUYÊN MỤC
