Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP HCM để báo cáo về thực trạng chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ( sổ hồng ) trên địa bàn TP trong 5 năm qua đang gây ra nhiều hệ quả khó lường.
Cư dân, doanh nghiệp đều khổ
Tại văn bản này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết dù mới chỉ tổng hợp số liệu từ 56 dự án thuộc 14 tập đoàn và doanh nghiệp (DN) trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019 nhưng đã ghi nhận đến 29.068 căn nhà và căn officetel (căn hộ văn phòng), gồm 26.375 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn officetel bị chậm cấp sổ hồng . "Nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất thì số lượng căn nhà bị chậm cấp sổ hồng còn lớn hơn nhiều lần" - ông Châu nhấn mạnh.
Thực tế, câu chuyện "treo" sổ hồng nhiều năm qua luôn là đề tài nóng với những người đã mua căn hộ chung cư. Chị Phương, một cư dân ở chung cư Lexington (quận 2), cho biết gia đình chị sống gần 5 năm ở dự án này, dù đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ với chủ đầu tư nhưng vẫn chưa được cấp sổ. Rất nhiều lần cư dân ở đây tụ tập căng băng rôn phản đối, đòi quyền lợi từ chủ đầu tư. Ban quản trị chung cư cũng liên tục gửi đơn đến cơ quan chức năng từ TP đến trung ương để nhờ can thiệp, để cư dân sớm được cấp sổ. Nguyên nhân ách tắc việc cấp sổ hồng của dự án này là do khu đất hành lang trồng cây xanh phía trước chung cư không thể xác định được tiền sử dụng đất.
Một dự án chung cư ở quận 2 đang bị “treo” sổ hồng nhiều năm Ảnh: THÁI PHƯƠNG
Cư dân thuộc một dự án khác cũng ở quận 2 phản ánh vì căn hộ của họ chưa được cấp sổ nên việc mua bán, giao dịch đều rất khó, muốn thế chấp để vay ngân hàng cũng không được. Chưa kể, khi rao bán còn bị ép giá. "Một căn hộ 76 m2 với 2 phòng ngủ ở khu này không bao giờ dưới 3 tỉ đồng nhưng nếu ai cần tiền bán gấp chỉ được 2,6-2,7 tỉ đồng" - một cư dân ở chung cư này than thở.
Trước thực trạng này, HoREA chỉ rõ việc chậm cấp sổ hồng do nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu là do các chủ đầu tư không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến "tắc sổ hồng" cấp cho người mua nhà. Nổi lên hàng đầu là công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn bất cập. Bên cạnh đó, có những quy định pháp luật như đánh đố, làm cho cán bộ công chức lúng túng.
Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh cho hay DN có đến 13 dự án ở TP HCM, với gần 8.800 căn hộ chưa được cấp sổ, vướng mắc lớn nhất nằm ở khâu xác định tiền sử dụng đất. Theo chủ đầu tư này, trước đây, khâu này do Sở Tài chính phụ trách. Sau năm 2014, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 có hiệu lực, công tác này được giao Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP lập kế hoạch định giá đất và tổ chức thực hiện. Từ đó, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần.
Theo ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland, đơn vị đang có 40 dự án tại TP HCM với hàng chục ngàn căn hộ, trong quá trình phát triển dự án, công ty đã gặp nhiều vướng mắc liên quan đất đai, đóng tiền sử dụng đất, cấp chủ quyền cho cư dân… Việc chậm trễ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất đã gây tâm lý hoang mang cho cư dân, ảnh hưởng uy tín DN cũng như ảnh hưởng môi trường đầu tư tại TP.
Trong khi đó, ông Nguyễn Minh Sơn, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Sơn Kim Land, cho biết công ty đã nộp 120 tỉ đồng tiền sử dụng đất cho dự án Gateway Thảo Điền (quận 2) và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tháng 4-2016, dự án cũng đã được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa được xem xét cấp sổ hồng khiến hàng trăm khách hàng bức xúc; khiếu kiện, khiếu nại khắp nơi để đòi sổ.
Vướng mắc nhiều khâu
Theo ông Lê Hoàng Châu, việc "tắc tiền sử dụng đất" dẫn đến "tắc sổ hồng" cho người mua nhà đã dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực như không bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng vừa gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà, đồng thời còn làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Ngoài ra, việc này còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng còn lại mà còn bị mang tiếng "bội tín" với khách hàng. Đáng quan ngại là đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự.
Ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở TN-MT TP, thừa nhận công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho các dự án trên địa bàn TP thời gian qua bị tắc nghẽn khá dài. Năm năm qua, TP chỉ thu được 3%-5% tiền sử dụng đất tại các dự án. Tuy nhiên, những vướng mắc phổ biến không chỉ ở khâu tính tiền sử dụng đất mà còn nằm ở nghĩa vụ bổ sung (do dự án có sự điều chỉnh khác với ban đầu) hoặc vướng đất công xen cài, vướng tài sản có nguồn gốc công sản...
Theo Phó Giám đốc Sở TN-MT TP, 6 tháng đầu năm 2020, đơn vị này đã tính giá đất được cho 38 dự án, sắp tới sẽ trình UBND TP thông qua thêm 49 dự án. Ông Thạch cho rằng quy trình tính tiền sử dụng đất không khó, chủ yếu vướng về mặt kỹ thuật, pháp lý.
Trả lời báo chí về sự việc này, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP, khẳng định với những dự án pháp lý hoàn chỉnh thì sở giải quyết ngay việc cấp sổ hồng. Còn dự án có vướng mắc phát sinh, lãnh đạo Bộ TN-MT sẽ làm việc với UBND TP để tháo gỡ kịp thời.
Theo ông Thắng, vướng mắc lớn nhất của các dự án hiện nay là thời điểm định giá đất. Khoản 3 điều 108 Luật Đất đai 2013, quy định: "Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất" nhưng thực tế tại TP HCM có khá nhiều dự án mà thủ tục pháp lý diễn ra từ nhiều năm trước nên căn cứ pháp lý phải theo quy định của pháp luật về đất đai trước đó. Sau vì nhiều lý do mà dự án phải điều chỉnh, bổ sung về quy mô, ranh giới, diện tích, vị trí cũng như chỉ tiêu quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất theo quy định của từng thời kỳ... đến nay bị tắc khi giải quyết tiếp tục theo quy định của pháp luật hiện hành.
Ông Thắng cho hay từ đầu năm 2015 đến nay, Sở TN-MT đã có nhiều văn bản báo cáo, đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh. Trong đó, nhiều vấn đề đã được các bộ ngành chỉ đạo, hướng dẫn kịp thời. Tuy vậy, vẫn còn không ít vướng mắc dù đã kiến nghị nhưng cần có thời gian để các bộ ngành nghiên cứu để đưa vào thông tư, nghị định và luật. Thời gian qua, sở cũng đã phối hợp cùng các sở ngành là thành viên Hội đồng Thẩm định giá đất TP nghiên cứu xây dựng đưa ra dự thảo bộ nguyên tắc xác định giá đất để TP trình lên các bộ, ngành Chính phủ phê duyệt nhằm rút ngắn thời gian phê duyệt giá đất.
7 kiến nghị
Tại văn bản gửi UBND TP, HoREA đã kiến nghị 7 hướng tháo gỡ khó khăn nhằm thúc đẩy nhanh việc cấp sổ hồng cho người mua nhà.
Thứ nhất, đề nghị UBND TP xem xét ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, để triệt tiêu các bất ổn xã hội tiềm ẩn.
Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với nhà nước, nên tách ra xử lý riêng với một số biện pháp bảo đảm. Các căn hộ và diện tích kinh doanh chủ đầu tư giữ lại chưa cấp sổ hồng và sẽ cấp sau, khi đã có kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hoặc chủ đầu tư ký quỹ một khoản tiền hay có văn bản cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).
Thứ ba, kiến nghị UBND TP chỉ đạo xây dựng hoàn thiện quy trình công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất của Sở TN-MT và Sở Tài chính, nhất là công tác điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án.
Thứ tư, kiến nghị UBND TP chỉ đạo Sở TN-MT, Sở Tài chính xem xét, sớm giải quyết các dự án đã tạm nộp tiền sử dụng đất.
Thứ năm, TP nên xem xét không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi... đối với các dự án nhà chung cư đã được duyệt phương án xác định giá đất cụ thể và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Thứ sáu, với những trường hợp dự án đã được duyệt phương án xác định giá đất cụ thể và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, kiến nghị UBND TP xem xét chỉ đạo Sở TN-MT cấp sổ hồng cho toàn bộ diện tích tầng hầm, bao gồm cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư.
Thứ bảy, kiến nghị UBND TP chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có hay không có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Đồng thời, TP cần sớm giải quyết những vướng mắc cụ thể của từng dự án và kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư, không để tình trạng tiếp tục "treo" dự án, gây bức xúc cho DN và người mua nhà.
CÙNG CHUYÊN MỤC
