Nhiều nguy hại với thị trường BĐS
Vừa qua, nhiều địa phương đã ra văn bản yêu cầu siết chặt quản lý việc phân lô bán nền. Cùng với đó, Chính phủ liên tục đưa ra các biện pháp ngăn chặn cơn sốt, đầu cơ BĐS, gây nhiễu loạn thị trường.
Không thể phủ nhận, ở một khía cạnh nào đó, thị trường BĐS đang bất ổn, gây tác động tiêu cực đến kinh tế, xã hội. Những cơn sốt đất ồ ạt đi qua cho thấy, không ít cá nhân, hoặc nhóm người đã có hành vi đi gom đất, phân lô rồi "thổi" giá, tạo sốt ảo, để bán ra ăn chênh lệch, gây lũng loạn thị trường.
Ở một số nơi, đất không rõ nguồn gốc, đất vườn, đất nông nghiệp, hầu hết các loại hình đất đều được phân lô và rao bán. Chưa kể, nhiều đối tượng còn tiếp sức gây nên những thông tin thất thiệt cho người mua. Điều này theo các chuyên gia gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phía Nam liên tục tăng "chóng mặt", nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, "sốt" thật thì ít, "sốt" ảo thì nhiều, khiến thị trường nhiễu loạn. Những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản một số khu vực như: Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Hà Tĩnh, Bình Phước,... biên độ tăng "nóng" về giá bán liên tục theo chiều hướng dựng đứng. Trong đó, lợi dụng thông tin các địa phương điều chỉnh quy hoạch, "cò" đất ồ ạt đẩy giá trị các khu đất lên cao, thậm chí đất nông nghiệp, đất nằm trong diện quy hoạch… cũng được rao bán với giá "trên trời". Việc tăng giá đất hiện vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Đáng nói, việc phân lô bán nền tràn lan đang tạo ra lượng lớn hàng hóa bất động sản lậu trên thị trường do lách luật, do không phải dự án chính thống được phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án đầu tư. Từ đó gây nên nhiều hệ lụy như: làm hỗn loạn thị trường, tăng giá đất, cản trở hoạt động đầu tư chính thống, gây khó khăn trong quản lý quy hoạch tại các địa phương.
Tổng lực các giải pháp
Trước thực trạng này, chính quyền nhiều địa phương đã ban hành văn bản tạm dừng giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở… Cùng với đó, Chính phủ liên tục đưa ra các giải pháp mạnh tay ngăn đầu cơ, ổn định thị trường BĐS.
Ngày 27/4, Bộ Tài chính đã có văn bản 3788/BTC-VP chỉ đạo Tổngg cục thuế về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Do đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính chỉ đạo Tổng cục Thuế khẩn trương tham mưu giải pháp để xác định sát giá thị trường bất động sản nhằm tránh thất thu thuế (hệ số, cơ sở dữ liệu...). Bên cạnh đó, tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước có liên quan thực hiện có hiệu quả các biện pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Cũng mới đây, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM ra văn bản yêu cầu hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, chuyển tiền thu được từ BĐS ra nước ngoài…trên địa bàn thành phố. Cơ quan thanh tra, giám sát Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM vừa có văn bản gửi tới các Tổ chức tín dụng trên địa bàn.
Theo đó, yêu cầu các tổ chức tín dụng quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, chuyển tiền thu được từ BĐS ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bản động sản.
Trước đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có công văn gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng yêu cầu thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro. Cụ thể, tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán…
Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cũng vừa có công văn đề xuất một số giải pháp cấp bách nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá và bình ổn thị trường bất động sản theo hướng phát triển minh bạch, ổn định, bền vững.
Theo HoREA, thời gian qua đã có một số dấu hiệu biến động trên thị trường bất động sản như tình trạng mất cân bằng cung - cầu, lệch pha phân khúc, phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo, thao túng thị trường chứng khoán… Tất cả các dấu hiệu trên cho thấy tiềm ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản và an sinh xã hội về nhà ở.
Hiệp hội phân tích, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu của đa số người dân trong xã hội, người có thu nhập trung bình, thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.
Thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.
Ngoài mất cung cầu, thị trường còn mất cân đối khi tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong hai năm gần đây. Tại TP HCM, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.
Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản cũng chưa tương xứng với tiềm năng, thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiền sử dụng đất tại Tp.HCM. Trong giai đoạn 2016 - 2021, nguồn thu này là 82.932 tỷ đồng, chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, trong khi tiềm năng có thể đạt gần 10%.
Hiệp hội đã đề xuất một số giải pháp cấp bách tháo gỡ ách tắc, vướng mắc về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và làm lành mạnh hóa thị trường vốn.
Đơn cử, để tháo gỡ cho các dự án nhà ở thương mại "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở", HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014. Trong đó bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở" theo đề xuất trước đây của Chính phủ tại Tờ trình số 535 ngày 1/12/2021 để các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đã được Luật Đất đai 2013 cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và liên thông giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020.
Với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có), HoREA kiến nghị, sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì cần xem xét cho phép tiếp tục triển khai thực hiện dự án và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho các khách hàng.
Về vướng mắc trong thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích "đất công" nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, HoREA đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ chỉ đạo các địa phương ban hành tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở để đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở nhưng không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì thực hiện giao, cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Để tăng nguồn cung nhà ở xã hội đối với trường hợp dự án sử dụng đất công là đất sạch để phát triển nhà ở xã hội, Hiệp hội đề xuất Chính phủ sớm sửa đổi khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021 (sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định 100/2015) tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (mới) quy định: "Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai …" do quy định này không phù hợp và trái với quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014.
HoREA đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các địa phương thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao) đối với các khu đất công là đất sạch theo quy định tại Thông tư 09/2021 của Bộ Xây dựng. Trong đó, ưu tiên thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê đối với các phần diện tích đất công thuộc các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao được quy hoạch, để phát triển khu lưu trú công nhân, khu nhà ở chuyên gia theo hình thức cho thuê nhà ở xã hội.
Về giải pháp lành mạnh hóa thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, HoREA kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018 và Nghị định 81/2020 để chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng, áp dụng kể từ ngày 1/1/2023.
Đặc biệt là đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu; về các tiêu chí đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu; về bảo lãnh phát hành trái phiếu; về việc sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích.
Cũng góp giải pháp chặn đầu cơ BĐS, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, đưa phân lô bán nền vào quy hoạch.
Theo ông Đính, nhiều địa phương có sốt đất đột biến gồm: Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong đã áp dụng chính sách tương tự để ngăn chặn các hoạt động gây hỗn loạn thị trường. Giờ, một số địa phương khi thấy nguy cơ bong bóng bất động sản cũng vận dụng giải pháp này. Tuy vậy, đây là giải pháp mang tính nhất thời, giải quyết vấn đề trước mắt chứ chưa thể giải quyết được những bất ổn trên thị trường. Hơn nữa, cách vận dụng này còn mâu thuẫn, thậm chí là trái với một số quy định pháp lý hiện hành. Chẳng hạn như theo Luật Đất đai, với những lô đất đã có sổ đỏ, thì được phép phân chia, phân tách và được phép giao dịch.
"Với quy định này, cũng cần phải xem lại chủ trương quy hoạch, vấn đề quản lý đất đai. Rõ ràng, nếu một lô đất bán cho nhiều người, rồi xây dựng nhiều nhà lên để ở thì chắc chắn sẽ gây áp lực lên hạ tầng khu vực đó. Như vậy, dù là phân lô bán nền phục vụ nhu cầu thực thì với cách phát triển nhà ở manh mún như thế cũng sẽ tạo ra sự không đồng bộ về cơ sở hạ tầng, đồng thời còn phá vỡ quy hoạch, gây khó khăn cho hoạt động quản lý tập trung đất đai… tại địa phương", ông Đính cho hay.
Nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, cần xem xét đưa việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, lâm nghiệp vào Luật Đất đai (sửa đổi), để có cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương có thể quản lý và quy hoạch đất đai một cách hợp lý và ổn định.
Theo những người trong cuộc, sau loạt động thái mạnh của chính quyền các tỉnh, giao dịch đất nền có thể bị khựng lại. Nhưng đây là điều cần thiết. Bởi nếu thị trường đất nền phát triển theo hướng tràn lan, tùy tiện để đầu cơ, trục lợi thì sẽ không mang lại lợi ích gì cho sự phát triển của địa phương, kinh tế nói chung.
Một vài chuyên gia bày tỏ, những động thái siết lại của thị trường BĐS được xem là tín hiệu vui cho thị trường BĐS. Từ đó, tạo ra một thị trường BĐS lành mạnh, ổn định lâu dài chứ không theo kiểu manh muốn.
#/tong-luc-cac-giai-phap-dap-dau-co-bat-dong-san-20220428085222622.chnCÙNG CHUYÊN MỤC
