Giá thứ cấp giảm nhẹ, sơ cấp tăng mạnh
Nhiều chuyên gia trong ngành chỉ ra nghịch lý của thị trường căn hộ tại Tp.HCM cả năm 2020, đó là dù dịch Covid-19 hành hoành, sức cầu nhìn chung yếu nhưng giá BĐS vẫn tăng. Từ cuối 2019 đà suy giảm đã thể hiện rõ, nhiều người cho rằng bong bóng bắt đầu xì hơi hoặc một chu kỳ trầm lắng đóng băng mới của thị trường BĐS sẽ lặp lại như 2011 – 2012. Thế nhưng, với thị trường năm 2020 không thấy chu kỳ nào giống chu kỳ nào. Thị trường BĐS năm 2020 nguồn cung mới giảm, sức mua bị ảnh hưởng từ suy giảm kinh tế/thu nhập, thị trường thứ cấp kém sôi động, nhưng giá vẫn tăng. Đây là một nghịch lý.
Theo báo cáo của DKRA Vietnam, sau đợt Covid-19 lần hai, giá nhà ở bắt đầu ghi nhận đà tăng giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp nhà chung cư tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình 10-15% so với đầu năm 2020, sức tiêu thụ đạt gần 80% rổ hàng. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà chung cư trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ, mức giảm dao động trung bình 2-3% so với quý trước và giao dịch diễn ra trầm lắng.
Điều dễ nhận thấy là giá căn hộ tăng ở hầu hết các phân khúc, khu vực trên thị trường, từ hạng sang, cao cấp đến trung cấp, bình dân; từ khu Đông đến khu Nam, khu Tây TP.
Theo số liệu từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, tại thị trường Tp.HCM trong quý 3/2020 đạt 12.530 sản phẩm (chủ yếu là căn hộ chung cư), giao dịch 9.408/12.530 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ tương đương 75,1%. Trong đó, giá bán căn hộ luôn ở mức tăng cao từ 15-20% đã tạo nên góc nhìn khác cho thị trường BĐS trong bối cảnh dịch bệnh.
Còn theo DKRA Vietnam, ở phân khúc căn hộ Tp.HCM phục hồi tích cực dù trong bối cảnh dịch bệnh. Cụ thể, quý 3/2020 thị trường căn hộ trong quý có 15 dự án mở bán, bao gồm 3 dự án mới và 12 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 6,374 căn, gấp 2.6 lần so với Quý 2, nhưng chỉ bằng 46% cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 79.8% (5,088 căn), gấp 2.9 lần so với Quý 2, bằng 38.2% so với cùng kỳ năm trước.
Căn hộ hạng A trở thành phân khúc chủ đạo của thị trường khi chiếm đến 87.2% cơ cấu nguồn cung mới trong quý. Khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Giá bán sơ cấp tại một số khu vực trong quý 3 ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình từ 10 - 15% so với thời điểm đầu năm 2020.
Theo CBRE Việt Nam, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý 3/2020 ở mức 1.966 USD/m2, tăng 1% so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý vì nguồn cung trong Quý 3 chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán tại các phân khúc phần lớn giữ ổn định so với quý trước, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 3-5% so với cùng kỳ năm trước.
Đơn vị này cho rằng giá bán trung bình toàn thị trường trong cả năm 2020 tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp dự kiến có mức tăng giá khoảng 5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư kí Hội môi giới BĐS Việt Nam, hiện tại thị trường Tp.HCM có khoảng 10 dự án đang bán, giá giao dịch thấp nhất là 41 triệu đồng/m2; có dự án ở quận 9 - là quận rất xa trung tâm thành phố khi bắt đầu chào bán cũng thiết lập mức giá 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, có dự án trước đây khi chào hàng lần đầu vào năm 2019 để nghiên cứu thị trường họ xác định giá chỉ 20 triệu đồng/m2 nhưng năm 2020 đang bán giá từ 37- 40 triệu đồng/m2.
Còn theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, nếu so với năm 2018, căn hộ chung cư Tp.HCM tăng giá khoảng 15-20%, cá biệt có một số dự án tại khu Đông TP tăng đến 39% trong vòng 2 năm.
Các chuyên gia trong ngành cho rằng, trong khoảng thời gian ngắn, mặt bằng giá mới tại Tp.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp...
"Lộ diện" điểm nóng tăng giá căn hộ khu Đông TP.HCM
Nói về tốc độ tăng giá căn hộ Tp.HCM trong năm 2020 không thể không nhắc đến "điểm nóng" khu Đông TP. Thông tin Tp.HCM thành lập thành phố Thủ Đức đã khiến giá BĐS tại khu vực quận 2, Thủ Đức và quận 9 tăng "chóng mặt" thời gian qua. Trước đó, khi chưa có thông tin này giá căn hộ tại đây vẫn âm thầm thiết lập giá mới ngay cả trong bối cảnh dịch bệnh. Trong số 3 quận này thì căn hộ cao cấp ở Quận 2 có mặt bằng giá cao nhất và cũng là khu vực có tốc độ tăng giá căn hộ cao nhất khoảng 15% mỗi năm, cao hơn mức 7-9% của toàn thành phố.
Ghi nhận cho thất, căn hộ tại những dự án chung cư của những chủ đầu tư lớn có tên tuổi, có uy tín tại khu vực này đang có xu hướng tăng lên 40 - 80 triệu đồng/m2, nhất là đối với các dự án sắp hoàn thiện bàn giao nhà. Hiện nhà ở vị trí đẹp, nằm trong vùng lõi của trung tâm thành phố Thủ Đức tương lai giá còn tăng hơn rất nhiều so với thời điểm mở bán.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tính từ quý 1/2017 đến hết quý 4/2019, giá căn hộ chào bán trên địa bàn 3 quận khu Đông là Q.2, Q.9 và Q.Thủ Đức đang có xu hướng tăng nhanh và mạnh nhất thị trường Tp.HCM, nhất là dòng sản phẩm chung cư cao cấp. Bình quân giá bán căn hộ tại khu Đông đã tăng gần 45% chỉ sau 3 năm, cao hơn 1,5 lần so với mức bình quân toàn thành phố. Xét trong năm 2020, mức độ tăng giá căn hộ khu vực này đạt trung bình từ 15%/năm.
Trong đó, tốc độ tăng giá mạnh nhất được ghi nhận ở khu vực Thủ Thiêm, Q.2. Nếu lấy giá bình quân căn hộ trên bán đảo Thủ Thiêm hồi đầu năm 2017 làm mốc tham chiếu, trong vòng 3 năm (tính đến quý 4/2019), giá chào bán căn hộ tại khu vực này đã tăng gần 2,5 lần.
Trong 2 năm qua, mức giá ở khu vực Thủ Thiêm, Q.2 đã tăng khoảng 30% nhưng mức độ giao dịch, quan tâm của khách hàng không giảm xuống. Đặc biệt, sau khi thành phố Thủ Đức được thành lập, khu Đông đang lập mặt bằng giá mới. Ở Thủ Đức đã có dự án căn hộ chào giá 4.000 USD/m2, trong khi Q.9 thì đã có giá gần 60 triệu đồng/m2.
Với thị trường nhà ở quận 9 và Thủ Đức - nơi trước đây chỉ phổ biến dòng sản phẩm căn hộ trung cấp và bình dân, năm 2020 gây xôn xao giới buôn BĐS khi xuất hiện dự án mới có giá chào bán từ 60 triệu đến hơn 90 triệu đồng/m2. Đây là mức giá bán chưa từng xuất hiện trên thị trường căn hộ Thủ Đức và quận 9 trước đó.
Cụ thể, một dự án căn hộ tọa lạc trên đường Võ Văn Ngân, quận Thủ Đức, đã mở rổ hàng booking cho khách đóng tiền giữ chỗ với mức giá bán dự kiến (chưa chính thức) được tiết lộ khoảng 4.000 USD/ m2, tương đương 93 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, một dự án thành phần có vị trí sát công viên 36ha của khu đô thị tọa lạc tại quận 9 đang nhận booking đợt hai, giá chào bán dự kiến 60 triệu đồng mỗi m2. Đây cũng là mức giá căn hộ cao nhất địa bàn quận 9 từ trước đến nay. Được biết giá bán đợt đầu tiên của dự án này nằm ở ngưỡng 50-55 triệu đồng mỗi m2.
Giá tăng nhưng nhu cầu ở phân khúc căn hộ trên địa bàn Tp.HCM vẫn không "hạ nhiệt" đó là thực tế diễn ra trong năm 2020.
Theo Báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM quý 3/2020 của Savills Việt Nam, thị trường khan hiếm căn hộ mới hạng B, hạng C hấp thụ tốt, hạng A vẫn hút hàng bất chấp giá cao.
Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ trung cấp, lượng giao dịch trong quý 3/2020 ghi nhận hơn 7.100 căn, tăng 237% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, tăng 24 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 13 điểm phần trăm theo năm. Tổng giao dịch căn hộ 9 tháng vượt hơn 14.000 căn nhưng vẫn là mức thấp nhất trong 5 năm. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 88% và chiếm 71% tổng giao dịch.
Theo đơn vị này, năm 2020, thị trường căn hộ cao cấp chưa hề cho thấy dấu hiệu giảm nhiệt mặc dù đại dịch Covid 19 có những ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý và hành vi mua bán đầu tư của khách hàng, với 369 căn hộ được giao dịch. Điển hình, sự kiện mở bán của một dự án tại khu vực Thủ Thiêm với giá bán dưới 7.000 USD/m2 được tổ chức vào đầu tháng 10/2020 đã thu hút rất nhiều khách hàng trong và và ngoài nước quan tâm. Chỉ trong một ngày, hàng trăm căn hộ của dự án này đã được tiến hành đặt chỗ.
Về triển vọng của thị trường, Savills nhận định sẽ có thêm khoảng hơn 143.700 căn hộ được cung cấp ra thị trường trong tương lai đến 2023, trong đó phân khúc căn hộ hạng sang chiếm 13%, tương đương khoảng hơn 18.000 căn hộ. Con số này phản ảnh nhu cầu sở hữu và đầu tư căn hộ cao cấp tương đối lớn của thị trường.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư, Savills nhận định đây là một xu hướng khá dễ hiểu "Thứ nhất là nguồn tiền để kinh doanh trong dân của chúng ta cũng khá nhiều nên thay vì gửi ngân hàng ở mức lãi xuất là 5-6%, việc mua một sản phẩm nhà ở để đầu tư cũng là một cơ hội với những người có nguồn tài chính tốt. Bên cạnh đó, trong giai đoạn này, thị trường cũng không có nhiều nguồn cung mới, ở góc độ tích cực trên thị trường phân khúc cao cấp thì đây chính là cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà ở cao cấp để ở và đa dạng hóa nguồn đầu tư.
Còn theo CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, phân khúc cao cấp dẫn đầu thị trường ở cả nguồn cung và số căn bán được trên toàn thị trường lần lượt là 97% và 89%. Tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới đạt khoảng 72%, con số này trong năm 2019 đạt trung bình trên 85%. Bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc Điều hành, CBRE Việt Nam nhận định: "Trong bối cảnh COVID-19 và tác động lâu dài của vấn đề cấp phép, số lượng dự án mới ngày càng khan hiếm trên thị trường, các chủ đầu tư uy tín có sản phẩm trong giai đoạn này sẽ được thị trường đón nhận tích cực và tên tuổi được đẩy mạnh. Ngoài ra, các dự án tại "Thành phố Phía Đông" đang là tâm điểm chú ý của thị trường trong thời gian qua sẽ có sức bật mạnh mẽ sau khi dịch bệnh được kiểm soát."
Nguồn cung hạn chế, giá đất tăng, xu hướng dịch chuyển dân cư, kì vọng về sức bật hạ tầng đô thị trong tương lai… được xem là những nguyên nhân khiến giá căn hộ tại Tp.HCM không có dấu hiệu giảm giá trong cả năm 2020.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R
CÙNG CHUYÊN MỤC
