Nhiều chuyên gia BĐS chung nhận định, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS Tp.HCM trong những năm qua chính là các điểm nghẽn về pháp lý. Việc vướng pháp lý khiến các chủ đầu tư phải đối diện với nhiều khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất vẫn là dòng vốn đầu tư vay ngân hàng, phải sinh lãi hằng ngày. Sự ảnh hưởng này cũng tác động không nhỏ đến nguồn cung sản phẩm ra thị trường. Hơn 2 năm qua, nguồn cung mới chào thị trường Tp.HCM giảm sút mạnh; gây nên sự thiếu hụt sản phẩm, giá biến động tăng cao…
Theo số liệu từ CBRE, từ năm 2020, số lượng căn hộ chào bán chỉ còn khoảng 15.000 căn ở mỗi thành phố. Số liệu 9 tháng đầu năm 2021 mà CBRE cập nhật sơ bộ đến ngày 23/9/2021 cho thấy Tp.HCM có khoảng 7.500 căn hộ mở bán, giảm khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2020. Con số sơ bộ tại thành phố Hà Nội cũng khoảng 10.000 căn, giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng chào bán tại Hà Nội nhỉnh hơn một chút so với Tp.HCM là do dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư diễn ra ở TP nặng nề hơn. Tuy nhiên, nhìn chung số lượng sụt giảm khá nhiều ở cả hai thành phố.
Tuy nhiên, điều đáng nói, dù nguồn cung sụt giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức tốt, giá bán sơ cấp vẫn tăng. Tại Tp.HCM, trong quý 2/2022 với hơn 80% số căn chào bán trong, tăng 76% so với quý 1/2021.
Dự án căn hộ tại Tp.HCM đủ điều kiện pháp lý để chào bán chỉ đếm trên đầu ngón tay
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh chung nguồn cung thị trường giảm mạnh thì lại là cơ hội cho những dự án có đầy đủ pháp lý và hướng đến nhu cầu thực của người dân. Điểm mặt trên thị trường căn hộ Tp.HCM hiện nay khá ít dự án đủ điều kiện chào bán. Vì thế, với các dự án pháp lý đầy đủ các chủ đầu tư đang "tranh thủ" bung hàng ở giai đoạn này.
Chẳng hạn như mới đây, Tập đoàn BĐS An Gia đang chào thị trường dự án Westgate (Bình Chánh, Tp.HCM) là một trong số rất ít những dự án tại Tp.HCM hiện nay sở hữu pháp lý hoàn thiện (đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai) với mức giá 40 triệu/m2, thấp hơn nhiều so với giá bán BĐS trung bình - trên 51 triệu/m2 (khoảng 2.260 USD/m2) tại thị trường sơ cấp Tp.HCM quý 2/2021 theo CBRE.
Được biết, dự án này đang được CĐT An Gia triển khai với chính sách ưu đãi đặc biệt "Mua nhà được Cashback" nhằm hỗ trợ người mua trong giai đoạn hiện nay, tức khách hàng đăng ký sản phẩm thành công sẽ được hoàn ngay 100 triệu đồng vào tài khoản. Mặt khác, người mua chỉ cần thanh toán trước 15%, tương đương 300 triệu đồng sau đó thanh toán theo tiến độ đến đủ 30% trước khi nhận nhà. Đến quý 1/2023 là có thể nhận bàn giao, thực hiện sang nhượng hoặc cho thuê căn hộ hoàn chỉnh.
Theo đơn vị này, chính sách mới ban hành sẽ giúp khách hàng, nhà đầu tư dễ dàng huy động tài chính, điều chuyển dòng tiền trong giai đoạn khó khăn hiện nay.
Cùng với đó, tính đến quý 1/2021, một số dự án tại Tp.HCM cũng được xác định đủ pháp lý để bán hàng như: 882 căn hộ chung cư của 2 tòa nhà 21Z và 26T2 thuộc lô A1 của dự án "Khu nhà ở cao tầng thuộc các lô đất A1, A2, A3, A4, A5, A6 - Khu dân cư và Công viên Phước Thiện do công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản MV Việt Nam làm chủ đầu tư; 243 căn hộ chung cư thuộc dự án Tòa nhà Căn hộ - Văn phòng dịch vụ - Thương mại dịch vụ HH5-1 Khu phức hợp Sài Gòn – Ba Son tại số 2 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1 của công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội; dự án 117 căn nhà tại dự án Khu nhà ở xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè của Công ty Cổ phần Thương mại - Xây dựng Hồng Thịnh; 270 căn hộ chung cư thuộc dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và căn hộ tại số 336/20 Nguyễn Văn Luông, phường 12, quận 6 của công ty TNHH Gotec Việt Nam…
Tuy nhiên, nhìn chung số lượng dự bán đủ điều kiện để đưa ra thị trường Tp.HCM sụt giảm mạnh so với trước đây. Theo các chuyên gia và cũng như lãnh đạo doanh nghiệp BĐS, vướng mắc pháp lý về thủ tục đầu tư đã và đang ảnh hưởng đến nguồn cung và giá thành sản phẩm BĐS ra thị trường. Trong đó, khi pháp lý bị "tắc" sẽ gây tổn thất cho doanh nghiệp BĐS do bị chôn vốn trong dự án, thủ tục pháp lý dang dở, chi phí tài chính ngày càng tăng cao và ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm. Nhìn rộng hơn thì nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm, thị trường bị lệch pha cung cầu ngày càng cao và áp lực gia tăng về giá cả trên thị trường.
Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), các nút thắt về pháp lý dự án đã và đang đe dọa thị trường nhà ở, làm teo tóp rổ hàng, đẩy thị trường đến tình trạng khan hiếm sản phẩm. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản bị đội lên rất cao bất chấp Covid-19.
Đại diện đơn vị này cho rằng, những rủi ro pháp lý đã đóng băng nguồn cung nhà ở nhiều năm liền, đặc biệt sự sa sút sản lượng nhà ở trong 2 năm trở lại đây. Chưa kể, trong bối cảnh đại dịch diễn biến phức tạp càng làm trầm trọng thêm khó khăn của thị trường này.
Cụ thể, theo Sở Xây dựng TpHCM, sản lượng nhà ở toàn thành phố năm 2020 giảm gần 60% so với 2019, đồng thời cũng là mức thấp kỷ lục trong nửa thập niên qua. Điều đáng quan ngại nhất chính là sản lượng nhà giá rẻ - loại nhà vừa với túi tiền của đại đa số người dân, chỉ còn chiếm 1% rổ hàng trong bối cảnh giá nhà vẫn leo thang bất thường.
Còn theo báo cáo quý 2/2021 của Bộ Xây dựng, cả nước chỉ có 69 dự án nhà ở thương mại được cấp phép, bằng 73% so với quý trước và khoảng 21% so với cùng kỳ năm 2020.
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R
CÙNG CHUYÊN MỤC
