Thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến một năm 2023 nhiều khó khăn, cung – cầu sụt giảm mạnh. Thanh khoản thị trường thấp kéo giá BĐS lần đầu giảm ở cả sơ cấp và thứ cấp sau nhiều năm tăng nóng.
Bất Động Sản TP.HCM 2023, Cung – Cầu Giảm Sâu
Theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM, năm 2023, kinh doanh bất động sản là ngành dịch vụ duy nhất tăng trưởng âm tại TP HCM, dù đã cải thiện liên tục qua từng quý. Ngành kinh doanh bất động sản của địa phương tăng trưởng -6,38% vào 2023, trường hợp cá biệt khi các ngành dịch vụ khác đều có năm tăng trưởng từ hơn 3% đến trên 10%.
Cả năm 2023, quy mô ngành kinh doanh bất động sản TP.HCM đạt trên 57.600 tỷ đồng theo giá hiện hành, chiếm 3,6% trong cơ cấu GRDP của địa phương. Doanh nghiệp mới trong lĩnh vực này cũng khiêm tốn. Trong hơn 52.100 doanh nghiệp thành lập mới năm qua với vốn đăng ký trên 470.300 tỷ đồng, kinh doanh bất động sản chỉ có 1.541 đơn vị với quy mô hơn 61.100 tỷ đồng, giảm 38,7% về lượng và giảm 44,9% về vốn.
Còn theo Báo cáo thị trường bất động sản 2023 của TinNhaDatVN.Com, năm vừa qua, ngoài loại hình căn hộ có xu hướng tăng trưởng ổn định, sự quan tâm dành cho hầu hết các loại hình BĐS khác đều giảm. Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11 giảm 18% so với tháng 2 đầu năm. Nếu so sánh với cả năm 2023, lượt tìm mua đất nền giảm 39%.
Theo khảo sát của TinNhaDatVN.Com với các nhà môi giới, có đến 43% nhà môi giới tham gia cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%), 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm 10 – 50% trong quý 4/2023. Mức độ quan tâm đất nền TP.HCM và các tỉnh phía Nam giảm mạnh,trung bình từ 10 – 40% trong năm vừa qua. Nếu so với giai đoạn cao điểm tháng 3/2023, giao dịch đất nền phía Nam giảm 71%.
“Đất nền là một trong những loại hình chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi thị trường bất động sản suy thoái trong năm qua. Gần như mọi giao dịch của loại hình này đều tạm hoãn, phần lớn nhà đầu tư đã phải “cắt lỗ sâu” để níu kéo khách hàng. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn không mấy biến chuyển”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của TinNhaDatVN.Com đánh giá.
Tình hình khó khăn cũng diễn ra ở loại hình BĐS nhà liền thổ. Theo số liệu của TinNhaDatVN.Com, nhu cầu tìm kiếm nhà liền thổ TP.HCM trong năm 2023 giảm 80% so với mức cao điểm ghi nhận vào đầu tháng 3 năm trước đó. Xét trên từng phân khúc, nhà riêng có lượt tìm kiếm giảm 1,2%, nhà mặt phố giảm 2,7%, biệt thự giảm 4,5% so với năm 2022.
Chỉ riêng phân khúc căn hộ chung cư, năm qua nhờ vẫn có một vài dự án mới mở bán, đi kèm với đó là các chính sách bán hàng linh hoạt "chưa từng có" góp phần giúp nhu cầu tìm mua căn hộ TP.HCM vẫn tăng 2,7%, tìm thuê chung cư tăng 6% so với năm 2022.
Tính trên nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong năm 2023, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm hơn 80%. Mặt khác, phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền của đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất ở hai thị trường trong vài năm trở lại đây.
Còn theo DKRA Group, trong năm qua TP. HCM và các tỉnh lân cận chỉ có 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 22.071 căn), giảm 32% so với năm 2022, đây cũng là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 9.664 căn, giảm 56% so với năm 2022. Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 – 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh và có chính sách bán hàng tốt.
Riêng loại hình đất nền, trong năm 2023 thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh đón nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 1.850 nền, giảm 73% so với năm 2022, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 84% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 – 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 – 90 m2.
Giá BĐS Lần Đầu Hạ Nhiệt Sau 5 Năm
Năm 2023 là lần đầu tiên sau gần 5 năm thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận xu hướng giảm giá bán nhà đất. Ở thị trường sơ cấp, theo ghi nhận từ TinNhaDatVN.Com giá nhà liền thổ TP.HCM có xu hướng đi ngang, còn giá rao bán căn hộ TP.HCM chỉ giảm nhẹ từ 1-4% ở một số phân khúc trung cấp, bình dân so với năm 2022, duy trì khoảng 51 triệu đồng/m2. Tuy nhiên giá lại gián tiếp giảm mạnh qua các hoạt động chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn tiến độ và ưu đãi lãi suất.
Cụ thể, nhiều chủ đầu tư chào bán đợt đầu áp dụng mức chiết khấu 30 – 45% cho các đợt thanh toán nhanh, ưu đãi lãi vay kéo dài từ 3-7 năm hay ân hạn nợ gốc và kéo giãn tiến độ thanh toán chỉ còn 1-2% cho mỗi kỳ thanh toán. Đây là những chính sách bán hàng chưa từng có từ trước đến nay nhằm kích cầu thanh khoản và hạ giá nhà xuống ở một hình thức khác.
Số liệu từ CBRE Việt Nam ghi nhận, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chững lại nhưng vẫn duy trì ở mức cao là 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm 2022 do số lượng nguồn cung cao cấp nhưng nằm ở các vị trí xa trung tâm nên kết nối chưa thuận lợi và nguồn cung trung cấp trong năm nay cao hơn năm trước. Còn theo Cushman Wakefield, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM trong quý 4/2023 ghi nhận mức giảm 3% so với quý trước và 1% so với cùng kỳ, đạt khoảng 3.168 USD/m2.
Còn theo ghi nhận từ dữ liệu lịch sử giá của TinNhaDatVN.Com, mặt bằng giá thứ cấp chung cư tại nhiều khu vực ở TP.HCM có biên dộ giảm khá sâu, trung bình từ 5 – 10%. Nhiều khu vực ghi nhận biên độ giảm giá lên đến 15-17% so với đầu năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc chậm trễ tiến độ xây dựng.
Với loại hình đất nền, đà giảm ghi nhận ở cả mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp. Đây là loại hình có hiện tượng cắt lỗ, giảm giá sâu nhất trong năm 2023. Dữ liệu lịch sử giá của TinNhaDatVN.Com cho thấy, giá bán sơ cấp đất nền TP.HCM ghi nhận mức giảm 8 – 10% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 15-30% so với đầu năm 2023, nhiều khu vực vung ven có hiện tượng cắt lỗ sâu từ 35-40% nhưng diễn biến cục bộ với số lượng giảm dần về cuối năm.
Ở phân khúc nhà liền thổ, dữ liệu của TinNhaDatVN.Com cho thấy, giá nhà liền thổ trong năm 2023 trung bình khoảng 209 triệu đồng/m2, giảm 18 triệu đồng/m2 so với mức giá 227 triệu đồng/m2 ghi nhận từ quý 4/2022.
Phân tích về diễn biến của thị trường bất động sản TP.HCM năm 2023, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đã chạm đáy giao dịch từ quý 2/2023 và có xu hướng phục hồi dần trong 2 quý cuối năm. Giao dịch quý 4/2023 cải thiện rõ nét với tỷ lệ hấp thụ đạt từ 25-30% so với mức 10-15% giai đoạn đầu năm. Tuy nhiên bất động sản TP.HCM vẫn đang rơi vào tình trạng lệch pha nghiêm trọng khi hơn 70% nguồn cung triển khai là hàng cao cấp, hạng sang. Loại hình BĐS được quan tâm và tìm mua nhiều là căn hộ trung cấp, bình dân lại rất hạn chế.
Vẫn Sẽ Khó Khăn Trong Nửa Đầu Năm 2024
Xu hướng thiếu hụt nguồn cung bất động sản TP.HCM được dự báo sẽ kéo dài đến năm 2024, kèm với đó là sự lệch pha nguồn cung khi BĐS cao cấp vẫn áp đảo thị trường.
Nhận định về thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc TinNhaDatVN.Com dự báo, thành phố sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới cả ở phân khúc căn hộ chung cư và nhà liền thổ. Theo đó, sẽ có thêm khoảng 8.000 – 10.000 căn hộ chào bán ra thị trường. Loại hình căn hộ cao cấp dự báo sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong khi căn hộ trung cấp, bình dân giá dưới 50 triệu đồng/m2 vẫn còn tiếp tục khan hiếm.
Cung không tăng, sức cầu thị trường bất động sản TP.HCM dự báo sẽ ít biến động. Thanh khoản khó cải thiện ở nửa đầu năm và được kỳ vọng khởi sắc từ quý 3 khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm” lên thị trường, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, cũng như triển vọng phục hồi của nền kinh tế. Mặt bằng giá bán sơ cấp có thể ít biến động và đà giảm ở thị trường thứ cấp sẽ không còn phổ biến trong năm 2024.
Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, năm 2024, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại khi TP.HCM dự kiến đón nhận lần lượt hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng. Trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế. Trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao, khó giảm giá như năm 2023.
Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, trong khi đó các yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đổi và thông qua, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin thị trường bất động sản TP.HCM được cải thiện, từ đó giúp tiến trình phục hồi sẽ tích cực hơn trong năm 2024.
Tuy nhiên theo các chuyên gia, điểm sáng của bất động sản TP.HCM là hạ tầng đầu tư công đang được đẩy mạnh trong năm nay. Nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm lớn trên cả nước triển khai rầm rộ như cao tốc TP.HCM – Biên Hòa – Vũng Tàu, đường Vành đai 3 ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam…. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đa được Quốc hội thông qua, Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây cũng đã được chấp thuận, giúp tạo nền tảng và thúc đẩy giải khóa ách tắc pháp lý cho thị trường bất động sản cả nước nói chung và bất động sản TP.HCM nói riêng sớm hồi phục và phát triển trở lại trong thời gian tới.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman Wakefield cho rằng, quỹ đất TP.HCM đang ngày càng hạn hẹp và hạn chế ở các quận nội thành, đa số nguồn cung có xu hướng lan rộng ra các khu vực xa hơn theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Với việc thành lập TP. Thủ Đức cùng quỹ đất sẵn có còn dồi dào, khu Đông dự kiến sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với lượng nguồn cung lớn trong tương lai. Với khung pháp lý mới có hiệu lực vào năm 2025, thị trường hứa hẹn sẽ phục hồi mạnh mẽ với lượng hấp thụ ổn định hơn và môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh hơn.
Phương Uyên
CÙNG CHUYÊN MỤC
