Tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng tuần trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Xây dựng phải có chiến lược chủ động phát triển thị trường bất động sản, dựa trên chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của các vùng, các địa phương gắn với phát triển thị trường nhà ở hài hòa, hợp lý, mức giá phù hợp với các đối tượng khác nhau, trong đó rất coi trọng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, các đối tượng yếu thế.
Ngăn vốn chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự
Tại cuộc họp, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng thị trường bất động sản chưa thực sự được kiểm soát, chưa có chiến lược cụ thể, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà ở một cách hài hòa, hợp lý. Dòng tiền đang chủ yếu hướng vào phân khúc bất động sản dành cho người giàu, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu.
Các khu chung cư cũ đang chiếm một nguồn lực lớn của xã hội nhưng chưa có cơ chế hiệu quả, phù hợp để cải tạo, xây dựng lại, giải phóng các nguồn lực này. Chưa thực hiện tốt quy định dành 20% quỹ đất tại các dự án để phát triển nhà ở xã hội . Công tác quản lý nhà nước ở địa phương còn nhiều bất cập; trình tự, thủ tục hành chính còn nhiều vướng mắc, cản trở quá trình phát triển.
"Phải điều tiết bằng quản lý nhà nước, bằng cơ chế thuế, tránh tình trạng dòng vốn chỉ chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để đấy không sử dụng, trong khi các đối tượng thu nhập thấp thiếu nhà ở" - Thủ tướng nói và nhấn mạnh chiến lược phát triển bất động sản phải gắn với công bằng và tiến bộ xã hội. Cùng với đó, phải nhanh chóng thiết kế các chính sách về mua, thuê mua nhà ở có thời hạn, chỉ như vậy mới huy động được các nguồn lực cho phát triển nhà ở và bảo đảm công bằng xã hội.
Phó Thủ tướng Lê Văn Thành lưu ý với trung tâm các thành phố lớn, có 2 chỉ tiêu rất khó thực hiện là diện tích cây xanh và đất dành cho giao thông, nếu không quản lý tốt thì đất cây xanh sẽ ngày càng hẹp đi. Phó Thủ tướng cũng cho rằng các chung cư cũ có mật độ dân số rất đông, phần lớn cư dân là hộ nghèo, nhiều gia đình chính sách, vì thế cần xác định việc cải tạo các chung cư cũ không chỉ vì mục đích kinh doanh mà còn hướng tới an sinh xã hội, bảo đảm và nâng cao đời sống người dân.
Một dự án chung cư đang xây dựng tại TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH
Tăng nguồn cung để giảm giá nhà
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng nguyên nhân chủ yếu dẫn đến kết quả phát triển nhà ở xã hội chưa đạt mục tiêu là do tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng..., từ đó dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Ngoài ra, do hạn chế về nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó, ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2016-2020 đạt thấp, chỉ khoảng 2.163/9.000 tỉ đồng (đáp ứng khoảng 24% so với nhu cầu); nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa được bố trí. Vì vậy, có nhiều dự án nhà ở xã hội không thể triển khai thực hiện do không có vốn.
Về định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp thực trạng, khó khăn bất cập của các địa phương về kết quả thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, từ đó đề ra các giải pháp về chính sách để trình Chính phủ ban hành Chiến lược nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 vào quý IV/2021.
Để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Chính sách xã hội báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét, sớm bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để cho vay nhà ở xã hội và bổ sung nguồn vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay nhà ở xã hội.
Đối với việc phát triển nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2), Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, trong đó tập trung vào một số ưu đãi: về quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế huy động vốn...
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, mới đây đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng cần quyết liệt, chủ động đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi ngay một số quy định bất cập của Nghị định số 30/2021 và Nghị định số 49/2021 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, phát triển nhà ở xã hội để tháo gỡ “ách tắc” đối với tất cả dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội, qua đó giúp tăng nguồn cung cho thị trường và kéo giảm giá nhà đang rất cao như hiện nay, góp phần “bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động”; đồng thời định hướng phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.
Doanh nghiệp cần quỹ đất và cơ chế đặc biệt
Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động vì sao các doanh nghiệp (DN) ít mặn mà với việc phát triển nhà giá thấp, đặc biệt là nhà ở xã hội, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng chiến lược định vị sản phẩm của mỗi DN phụ thuộc vào vị trí và giá thành đầu vào. Ví dụ phát triển dự án ở các quận trung tâm TP HCM thì không thể có nhà giá thấp. Một lý do nữa là chi phí tạo lập dự án quá lớn. Chỉ riêng khâu đền bù giải tỏa cũng rất vất vả, cộng thêm thủ tục pháp lý quá nhiêu khê dẫn đến thời gian triển khai dự án tăng lên gấp đôi, gấp 3, thậm chí không xác định được nếu bị ách tắc.
Tuy nhiên, theo bà Hương, quan trọng nhất vẫn là cơ chế khuyến khích, hỗ trợ từ nhà nước, bởi đã từng có những DN ban đầu dự kiến làm nhà giá thấp quy mô lớn nhưng sau đó phải chuyển đổi làm nhà thương mại vì tính khả thi và hiệu quả hơn. "Thực ra không nên phân biệt hay hạn chế với suy nghĩ chỉ có giá thấp mới tốt, còn phân khúc cao cấp thì không tốt, nên không khuyến khích. Nhu cầu thị trường là đa dạng. Kinh tế ngày càng phát triển nên nhu cầu về nhà ở chất lượng, không gian sống cao cấp cũng ngày càng cao" - bà Hương nêu quan điểm.
Câu chuyện về làm nhà ở xã hội hiệu quả thấp cũng từng được ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân Group, nêu ra tại cuộc họp cổ đông của DN này hồi cuối tháng 4. Ông Tuấn cho hay Hoàng Quân Group được biết đến là DN làm nhà ở xã hội lớn nhất Việt Nam. Tuy nhiên, việc tập trung làm nhà ở xã hội khiến DN có lợi nhuận rất thấp, cổ phiếu không hấp dẫn cổ đông và nhà đầu tư. "Gần đây, sốt đất xảy ra khắp nơi, một DN nhỏ có thể kiếm ngay lợi nhuận 100% tại một dự án. Trong khi đó, Hoàng Quân Group vẫn chỉ có lợi nhuận khoảng 10%. Chính vì vậy, trong tương lai, Hoàng Quân Group sẽ phải làm thêm các dự án nhà ở thương mại giá trung bình để tăng lợi nhuận" - ông Tuấn nói.
Trên thực tế, nhiều DN lâu nay làm nhà giá thấp, uy tín cũng đang dần dịch chuyển sang giá trung bình và cao cấp. Điển hình như mới đây, trước các cổ đông, ông Trần Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, đã tuyên bố công ty sẽ dịch chuyển sang phân khúc bất động sản thương mại, ở đó không gian sống hiện đại sẽ được triển khai đồng bộ.
Công ty Lê Thành, sau một thời gian dài tâm huyết triển khai nhà ở xã hội nhưng gặp nhiều khó khăn về cơ chế, chính sách và không được ưu đãi nên nay cũng không còn mặn mà với phân khúc này.
Tổng giám đốc một DN bất động sản cho rằng quy định dành quỹ đất cho nhà ở xã hội trong dự án thương mại cần phải xem xét lại. Phải mổ xẻ và có thể cân nhắc đổi phương án vì như hiện tại là không khả thi. Cách tốt nhất là nên cho phép DN chuyển đổi, quy hết ra tiền và đóng cho nhà nước sẽ có một ngân sách rất lớn để triển khai dự án nhà ở xã hội độc lập do nhà nước quản lý.
Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, kiến nghị nhà nước cần mạnh dạn tạo lập quỹ đất dành riêng cho DN đấu giá để triển khai dự án nhà ở thương mại giá tốt, phù hợp người có thu nhập trung bình mà vẫn bảo đảm các yếu tố chất lượng sống, quản lý và vận hành trong tương lai.
Sơn Nhung
