Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) đang tổ chức lấy ý kiến rộng rãi từ các tổ chức, cá nhân để hoàn thiện dự thảo Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024, trước khi trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 10 khóa XV.
Tháo nhiều điểm nghẽn
Theo Bộ NN-MT, sau hơn 1 năm đi vào thực tiễn, Luật Đất đai năm 2024 đã bộc lộ hàng loạt vướng mắc. Những hạn chế trong quy định hiện hành không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong đầu tư và phát triển dự án mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, đặc biệt trong các thủ tục như cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng, tách thửa, hay nhận bồi thường khi thu hồi đất.
Các chuyên gia cho rằng việc Nhà nước trực tiếp định giá đất sẽ góp phần ngăn chặn giá ảo
Một trong những điểm nghẽn lớn được chỉ ra là bất cập trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, vốn chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp hiện nay. Việc lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện không còn đáp ứng thực tiễn, gây tốn thời gian, phát sinh thủ tục và làm chậm quá trình đưa đất vào khai thác. Nhiều hộ dân vì phải chờ kế hoạch sử dụng đất được cập nhật nên lỡ mất cơ hội sản xuất - kinh doanh, dẫn đến thiệt hại không nhỏ.
Về cơ chế giao đất, cho thuê đất, hiện các dự án chủ yếu thực hiện thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Tuy nhiên, các quy trình này đang tỏ ra phức tạp, chồng chéo do phụ thuộc nhiều luật khác, khiến quá trình chuẩn bị dự án bị kéo dài.
Đáng chú ý, Bộ NN-MT đề xuất làm rõ hơn vai trò của Nhà nước trong việc quyết định giá đất với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Theo đó, tại thị trường sơ cấp, bao gồm các hoạt động giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, giá đất cần do Nhà nước định đoạt, không phụ thuộc vào tổ chức tư vấn. Còn tại thị trường thứ cấp, tức là các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất, giá đất sẽ do các bên tự thỏa thuận, với vai trò điều tiết gián tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch, hạ tầng và các công cụ tài chính.
Tuy nhiên, trong thực tế, việc định giá đất sơ cấp vẫn phụ thuộc lớn vào kết quả tư vấn và giá thứ cấp, trong khi phương pháp xác định giá cụ thể còn nhiều bất cập, thiếu minh bạch và không phản ánh đúng diễn biến thị trường. Điều này khiến vai trò điều tiết của Nhà nước bị suy yếu, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, đồng thời gây ra nhiều bức xúc khi người dân bị thu hồi đất nhưng mức đền bù không sát với giá trị thực tế.
Một vấn đề khác được Bộ NN-MT lưu ý là sự thiếu chính xác trong áp dụng phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp thặng dư, vốn phụ thuộc vào dữ liệu thị trường, loại hình đầu tư và giá cho thuê đất. Trong khi đó, thị trường quyền sử dụng đất lại biến động mạnh, dữ liệu chủ yếu dựa trên giá cũ, không phản ánh đúng giá trị thực tế hay tiềm năng tương lai. Điều này khiến người dân, nhất là ở khu vực nông thôn, thường bị thiệt vì giá trị thật của đất không được thể hiện đúng trong giao dịch.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Môi trường TP HCM, nhận định việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo ông, nhiều quy định trong luật hiện hành chưa thực sự sát với thực tế đời sống và nhu cầu doanh nghiệp. Đặc biệt, việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sang đất ở hiện tăng phi mã, có nơi như TP HCM mức tăng lên đến 38 lần. Điều này khiến nhiều người dân không thể tiếp cận được với quyền sử dụng hợp pháp của mình.
Theo ông, việc Nhà nước quyết định giá đất sơ cấp là một bước đi đúng hướng, nhằm khống chế sự bất ổn của thị trường, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay khi đầu cơ giá đất, đấu giá rồi bỏ cọc… đang đẩy mặt bằng giá lên cao một cách bất thường. Tuy vậy, TS Thuận lưu ý cần tách bạch rõ ràng giữa giá sơ cấp và giá thứ cấp trong hệ thống định giá đất. "Việc áp dụng hệ số K trong các văn bản hướng dẫn sẽ giúp xác lập giá thứ cấp từ giá sơ cấp, đồng thời trở thành công cụ hiệu quả để Nhà nước điều tiết và ổn định thị trường" - ông nói.
Chuyên gia này cũng nhấn mạnh luật cần quy định rõ ràng trường hợp nào áp dụng giá sơ cấp, trường hợp nào sử dụng giá thứ cấp. Các nghị định và thông tư đi kèm sẽ đóng vai trò cụ thể hóa và hướng dẫn chi tiết để bảo đảm tính khả thi trong thực tiễn.
Cần đầy đủ công cụ để điều tiết, bảo đảm minh bạch
Dù đề xuất trao quyền quyết định giá đất sơ cấp cho Nhà nước được cho là cần thiết nhằm bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân, song nhiều ý kiến vẫn bày tỏ lo ngại rằng nếu thiếu yếu tố thị trường trong việc định giá, nguy cơ tái diễn tình trạng "hai giá" trên thị trường đất đai. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường mà còn có thể dẫn đến thất thu ngân sách, tạo bất bình đẳng giữa các bên tham gia giao dịch.
Tình trạng "hai giá" từng phổ biến trong giai đoạn trước đây, khi cùng một thửa đất nhưng lại tồn tại hai mức giá khác nhau: giá ghi trong hợp đồng, giấy tờ để tính nghĩa vụ tài chính thường thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Nguyên nhân chủ yếu là do bảng giá đất do Nhà nước ban hành không phản ánh kịp thời biến động của thị trường, dẫn đến khoảng cách lớn giữa giá chính thức và giá thực tế.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định nếu để Nhà nước toàn quyền quyết định giá đất mà thiếu sự phản ánh từ thị trường sẽ rất dễ dẫn đến định giá thiếu khách quan, làm tái diễn "cơ chế hai giá". Theo ông, việc định giá cần dựa trên nguyên tắc thị trường để bảo đảm công bằng giữa các bên, bao gồm Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Ông Thắng ví von nếu Nhà nước vừa giao đất, vừa định giá, vừa thu tiền thì chẳng khác nào "vừa đá bóng vừa thổi còi", thiếu cơ chế giám sát độc lập.
Theo ông, thay vì bỏ hẳn yếu tố thị trường, luật nên tính tới việc phân loại người sử dụng đất để có chính sách hỗ trợ phù hợp. Chẳng hạn, có thể miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính cho các nhóm yếu thế khi chuyển mục đích sử dụng đất, như nhiều chuyên gia từng đề xuất.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng không nên quá lo ngại về tình trạng hai giá hay việc doanh nghiệp có thể trục lợi từ chính sách đất đai. Theo ông, Nhà nước có đầy đủ công cụ điều tiết, từ thuế đến tín dụng, để kiểm soát bất động sản và ngăn chặn trục lợi. "Nhà nước hoàn toàn có quyền quyết định giá đất ở thị trường sơ cấp, vì đây là quyền của chủ sở hữu đại diện cho toàn dân. Trong khi đó, thị trường thứ cấp, nơi diễn ra các giao dịch dân sự giữa người dân và doanh nghiệp, mới là nơi cần để thị trường tự điều tiết" - ông nhấn mạnh.
Thực tế, khoảng 2 năm trở lại đây, công tác kiểm soát thuế, công chứng và quản lý hồ sơ chuyển nhượng nhà đất đã được thực hiện rất chặt. Nhiều người dân từng có thói quen "xin" người mua khai giá thấp để giảm thuế nay buộc phải tuân thủ đúng quy định, bởi các cơ quan công chứng và thuế không còn cho phép khai thấp, thậm chí yêu cầu làm lại hồ sơ nếu phát hiện chênh lệch bất thường. Ông Phạm Hữu T., một nhà đầu tư bất động sản tại Lâm Đồng, kể ông từng khai thấp giá chuyển nhượng bất động sản để tiết kiệm chi phí nhưng từ khi các cơ quan làm chặt, ông thực hiện rất nghiêm chỉnh. "Người mua giờ cũng không chịu khai giá thấp. Họ lo sau này bán ra sẽ bị đánh thuế cao nên yêu cầu khai đúng giá thật" - ông T. nói.
"Ông Nguyễn Đăng Phú, một môi giới tại TP HCM, khẳng định tình trạng khai "hai giá" gần như không còn. Cơ quan thuế đã vào cuộc rất sát. Một số trường hợp khai sai đã bị triệu tập, thậm chí cảnh báo xử lý hình sự. Giờ bên nào mua, bán đều nghiêm túc, ai nộp thuế người đó chịu.
Góp phần chặn giá ảo
Theo ông Lê Hoàng Châu, việc định giá thông qua các tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định như hiện nay dễ tạo ra kẽ hở, thậm chí dẫn đến hiện tượng "thông đồng" khi xác định giá trị đất. Vì vậy, việc Nhà nước trực tiếp định giá tại thị trường sơ cấp là cần thiết. Còn ở thị trường thứ cấp, cơ chế thị trường nên được vận hành đầy đủ, dưới sự kiểm soát của Nhà nước thông qua công cụ thuế. Cách làm này không những giúp minh bạch hóa giá đất mà còn góp phần "giải nhiệt" thị trường bất động sản và ngăn chặn giá ảo do đầu cơ thổi phồng.
CÙNG CHUYÊN MỤC
