Vài tuần sau khi thông tin về việc sáp nhập các tỉnh, thành phố lan truyền, thị trường nhà đất tại một số khu vực bất ngờ nhộn nhịp sau một thời gian dài trầm lắng. Giá bất động sản (BĐS) bị đẩy lên cao dù lượng giao dịch không quá nhiều. Tuy nhiên, qua tìm hiểu, sự sôi động này chủ yếu do giới đầu cơ dẫn dắt, còn người mua có nhu cầu thực vẫn khá thưa thớt.
Tăng cả tỉ đồng chỉ trong vài ngày
Cuối tuần qua, trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Minh Quang, một môi giới BĐS tại khu vực khu đô thị Swan Park (huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai), cho biết trong 2 tuần gần đây, kể từ khi xuất hiện tin đồn sáp nhập Nhơn Trạch vào TP HCM, giá nhà đất ở khu này bất ngờ tăng mạnh, 25%-30%. "Nhiều chủ nhà tạm dừng giao dịch hoặc tiếp tục đẩy giá lên cao" - ông Quang cho biết.
Cụ thể, một căn nhà phố diện tích 6 x 17 m, trước đây có giá 3,8 tỉ đồng, nay tăng lên 4,9-5,2 tỉ đồng. Những căn diện tích lớn hơn hoặc gần mặt đường, giá cũng tăng vọt lên tới 5,7-6 tỉ đồng. Tuy nhiên, theo ông Quang, giá chỉ tăng tại những căn nhà hoặc dự án có pháp lý rõ ràng. "Tôi vừa công chứng sang tên một căn nhà thì 3 ngày sau giá đã tăng thêm gần 1 tỉ đồng" - ông Quang tiếc nuối.
Những căn nhà phố chưa hoàn thiện ở khu đô thị Swan Park (huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) chỉ trong vài ngày đã tăng giá cả tỉ đồng dù chưa có người ở. Ảnh: SƠN NHUNG
Bà Ánh, môi giới trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, cho hay giá đất nền ở khu vực này cũng tăng 10%-15% ngay sau tin đồn về sáp nhập. Tuy nhiên, dù giá đất tăng nhưng các môi giới không có hàng để bán vì hầu hết chủ đất đã ngừng giao dịch.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá BĐS tại khu vực này đã tăng gần 40% trong một năm qua, trong đó riêng từ đầu năm 2025 đến nay tăng khoảng 30%.
Tương tự, giá nhà đất ở Bình Dương cũng rục rịch tăng sau thông tin lan truyền về sáp nhập. Anh Hiền (ngụ quận Bình Thạnh, TP HCM) cho biết anh vừa mua một căn nhà phố diện tích 5 x 16 m tại huyện Bàu Bàng (tỉnh Bình Dương), với giá 1,4 tỉ đồng.
Anh tin rằng nếu Bình Dương sáp nhập vào TP HCM, giá nhà đất sẽ còn tăng cao. Anh Hiền dự định sau khi bỏ thêm 500 triệu đồng để hoàn thiện, anh sẽ cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, khi căn nhà còn chưa hoàn thiện thì giá đã tăng lên 1,6-1,7 tỉ đồng.
Bà Ngọc Tài - môi giới nhà đất ở các tỉnh Bình Dương, Bình Phước và Tây Ninh - xác nhận giá nhà đất tại các địa phương này đang tăng mạnh. "Khách của tôi vừa mua một lô đất 5 x 29 m tại Bến Cát (tỉnh Bình Dương) thì đã có người trả cao hơn 100 triệu đồng. Trong khi trước đó rao hoài không ai mua, giờ thì người mua và môi giới tấp nập ở các quán cà phê" - bà Tài cho biết.
Cũng theo môi giới này, không phải môi giới mà chính chủ nhà, chủ đất nghe tin đồn sáp nhập nên chủ động tăng giá, một số cò đất cũng vin vào đó thổi giá lên. "Chưa tới 10 ngày mà giá đã tăng 10%. Mọi người ai mua thì mua, chứ tôi là tôi bán hết. Có mấy trăm sổ ở Tây Ninh, Bình Dương, Bình Phước..., ai mua là tôi bán hết" - bà Tài khẳng định.
Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, một số khu vực cũng bắt đầu nóng lên theo tin đồn sáp nhập. Theo bà Lê Thị L., môi giới tại TP Bà Rịa và huyện Châu Đức, thị trường đã bắt đầu "nóng" lên từ 2 tháng trước, khi có tin về các dự án cao tốc kết nối. Trong đó, đất nền thổ cư, có pháp lý rõ ràng và quy hoạch cụ thể tăng giá mạnh nhất.
Tại khu tái định cư Hòa Long (TP Bà Rịa), giá đất hiện ở mức 2 tỉ đồng cho lô hơn 80 m², tăng khoảng 300 triệu đồng. Dù giá tăng nhưng nguồn cung lại khan hiếm, nhiều người mua không tìm được đất để giao dịch. Dù vậy, bà L. cho biết khách hàng hiện cẩn trọng hơn, chỉ chốt mua các lô đất có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng và gần trung tâm, thay vì đầu tư theo phong trào như trước.
Tại huyện Châu Đức, giá đất đã tăng 10%-20% so với trước khi có tin đồn sáp nhập. Đặc biệt, các khu vực gần tuyến giao thông trọng điểm và khu công nghiệp như huyện Châu Đức, Xuyên Mộc đang được săn đón.
Nhiều địa phương cảnh báo
Ở các địa phương phía Bắc, giá đất cũng nhảy dựng cùng các thông tin đồn thổi. Như ở Bắc Giang, giá đất nhiều nơi đã tăng 20%-30% chỉ trong 1 tuần; thậm chí ở TP Bắc Giang giá bán tăng cao hơn rất nhiều lần so với trước.
Tại Phú Thọ, ông Trần Quang Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh, phải đưa ra cảnh báo về tình trạng "cò đất" thổi giá, làm giá ảo, gây nhiễu loạn thị trường. "Người dân cần đặc biệt thận trọng khi quyết định mua đất, nên tìm hiểu kỹ thông tin tại các sàn giao dịch BĐS uy tín. Tránh xa những lời mời chào hấp dẫn từ cò đất không rõ nguồn gốc" - ông Tuấn nhấn mạnh.
Theo ông Tuấn, trước những thông tin phản ánh về tình trạng thổi giá, tạo giá ảo, lừa đảo, Sở Xây dựng tỉnh Phú Thọ đã chỉ đạo các cơ quan chức năng khẩn trương vào cuộc xác minh. Nếu phát hiện sai phạm, sẽ công bố thông tin cảnh báo rộng rãi đến người dân.
Tương tự, ông Nguyễn Cao Sơn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Ninh Bình, vừa có văn bản gửi Công an tỉnh Ninh Bình; các Sở Xây dựng, Tài chính, Nông nghiệp và Môi trường, Tư pháp; Chi cục Thuế; UBND TP Hoa Lư… tăng cường việc kiểm tra các hoạt động giao dịch kinh doanh BĐS là nhà ở riêng lẻ, đất ở trên địa bàn có hiện tượng tăng giá bất thường.
Tại TP Đà Nẵng, giá đất tại các khu đô thị phía Tây Bắc như Golden Hills, Bàu Tràm Lakeside cũng tăng mạnh, dao động tăng thêm từ 100 triệu đồng đến vài trăm triệu đồng mỗi lô, tùy diện tích và vị trí. So với giai đoạn trầm lắng trước đây, hoạt động giao dịch hiện khá sôi động, nhiều ki-ốt môi giới mở cửa và nhân viên túc trực tư vấn. Dù vậy, theo bà Nguyễn Thị Hường, môi giới tại Golden Hills, các nhà đầu tư hiện thận trọng hơn, chỉ xuống tiền khi thấy mức giá hợp lý.
Nguyên nhân do giá đất tại nhiều khu vực ở Đà Nẵng đã vượt qua mức đỉnh năm 2019, khiến cả nhà đầu tư và người mua thực tế đều cân nhắc kỹ trước khi giao dịch. Đất nền tại các khu đô thị phía Tây Bắc hiện có giá từ 2,4 đến hơn 3 tỉ đồng mỗi lô.
Bà Lý Thị Phường - môi giới tại phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu - cho biết các khu đô thị lâu đời như Phước Lý, Yên Thế - Bắc Sơn gần như đã lấp đầy. Một số lô còn sót lại chỉ được rao bán khi chủ đất cần vốn đầu tư. Khu vực phía Nam Đà Nẵng giáp Quảng Nam cũng chứng kiến giao dịch sôi động, giá đất tăng nhờ tin đồn sáp nhập Quảng Nam vào Đà Nẵng. Tuy nhiên, các môi giới cho rằng quỹ đất khu vực này còn dồi dào nên đà tăng giá có thể không bền vững.
Theo các chuyên gia, giá đất tại Đà Nẵng tăng đều và ổn định từ cuối năm 2024, chưa xuất hiện tình trạng "lướt cọc". Nhà đầu tư và người dân được khuyên nên cẩn trọng với các thông tin chưa được xác thực.
Cẩn trọng
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cho biết theo thông tin cập nhật từ các thành viên Tổ Công tác nghiên cứu thị trường VARS tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có tin đồn về đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá BĐS chưa quá cao.
Theo ông Đính, diễn biến này không mới với thị trường BĐS Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định "xuống tiền". Với niềm tin mạnh mẽ rằng sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó là giá của BĐS cũng tăng theo.
Ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ.
Bởi, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá BĐS đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua. "Chính vì vậy các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực "trụ" đến khi giá BĐS thật sự tăng" - VARS nhận định.
VARS cũng nhận định việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường BĐS. Tuy nhiên những đợt sốt đất chỉ dựa trên "tin tức" mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
Vì vậy, VARS khuyến cáo các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt đất ảo, bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá "kỳ vọng", đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm "lướt sóng" cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.
Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty TNHH BĐS News Property, cũng khuyến cáo người mua nhà đất thời điểm này nên cẩn trọng trước việc một số môi giới lợi dụng tin đồn để "bơm thổi", tạo cơn sốt ảo.
Đặc biệt, khi thông tin về việc sáp nhập còn chưa rõ ràng, vấn đề quy hoạch là điều cần đặc biệt chú ý. Khi mua, cần xác định rõ vị trí BĐS có tiềm năng sinh lời hay không, mục đích mua để làm gì, giá trị tạo ra và khả năng tạo dòng tiền của BĐS. Quan trọng là tránh mua theo cảm xúc, cần kiểm chứng thông tin cẩn thận để tránh rủi ro.
"Các chuyên gia cảnh báo nếu giá đất tiếp tục tăng nóng mà không có sự can thiệp từ chính quyền, nguy cơ "bong bóng" BĐS là rất lớn, gây khó khăn cho người mua thực sự và rủi ro cho các nhà đầu tư.
Bất động sản Khánh Hòa tăng do nhu cầu thực?
Ông Phan Từ Liêm, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư New City, cho biết giá BĐS tại TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa đang có xu hướng tăng sau khi các quy hoạch phân khu được phê duyệt.
Phân khúc nhà phố thu hút nhiều nhà đầu tư, giá tăng 10%-15% so với đầu năm 2025, chủ yếu do nhu cầu kinh doanh, buôn bán. Thị trường tại TP Nha Trang và vùng phụ cận như Diên Khánh đang rất sôi động. Theo ông Liêm, việc tăng giá BĐS có nhiều nguyên nhân.
Đầu tiên là tác động từ Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024, giúp giao dịch và giá trị BĐS tăng mạnh. Phân khúc nhà phố có giá trị tăng đều và tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê. Thứ hai, quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 được phê duyệt, tạo tâm lý tích cực cho thị trường. Thứ ba, kinh tế Nha Trang - Khánh Hòa đang tăng trưởng tốt, lượng khách quốc tế từ Hàn Quốc, Nga, Trung Quốc gia tăng, tạo điều kiện kinh doanh và an sinh.
Ngoài ra, lãi suất ngân hàng thấp, các gói vay ưu đãi kích thích mua nhà, kênh đầu tư chứng khoán kém hấp dẫn khiến nhiều người chuyển sang BĐS. Còn việc sắp xếp đơn vị hành chính chưa tạo ra "sốt đất" mà do thị trường BĐS Nha Trang, Diên Khánh, Cam Lâm vốn đã có sức hút từ trước.
CÙNG CHUYÊN MỤC
