Điều chỉnh để quy định sớm đi vào thực tiễn
Theo đánh giá của giới chuyên gia, Dự thảo Nghị định 44 đã liên tục cập nhập và sửa đổi, tuy nhiên thời gian chỉnh sửa kéo dài, nhiều quy định bất hợp lý, sửa đi sửa lại khiến Nghị định chưa thể đưa vào thực tiễn triển khai. Điều này khiến doanh nghiệp khi hàng nghìn dự án ách tắc vì chờ… định giá đất.
Đánh giá về Dự thảo Nghị định các chuyên gia cho biết Dự thảo đã điều chỉnh phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư, không còn bó hẹp điều kiện. Góp ý hoàn thiện Dự thảo Nghị Định 44, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho biết trong bối cảnh đất nước đang phát triển, phần lớn quá trình chuyển dịch đất đai là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp.
Theo ông Tuyến, việc định giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng từ một loại đất chưa phát triển thành loại đất phát triển, như thế không có một phương pháp định giá nào phù hợp cho định giá đất trong trường hợp này bằng phương pháp thặng dư. Việc đưa trở lại phương pháp thặng dư vào định giá đất là cách làm dựa trên cơ sở khoa học và mang lại kết quả phù hợp nhất.
Tuy nhiên về cách tính phương pháp thặng dư vẫn cần được nghiên cứu kỹ, điều chỉnh các bất hợp lý để áp dụng hiệu quả, công bằng trong thực tiễn. Đối với doanh thu phát triển, nhiều doanh nghiệp kiến nghị cần có tiêu chí hoặc xác định cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hoặc giới hạn theo phương pháp so sánh. Lý do là bởi doanh thu bán hàng có thể có chênh lệch theo thời gian bán hàng, và không thể dự tính được tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc kinh doanh bất động sản.
Do vậy, để bảo đảm tính chính xác thì cần áp dụng phương pháp so sánh đối với doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở hạ tầng đã được hình thành hoặc hoạt động kinh doanh dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu như: Thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy chỉ mang tính chất tham khảo để áp dụng đối với việc tính tổng doanh thu phát triển.
Về điều 3 của Dự thảo Quy định chuyển tiếp, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Đại học Luật Hà Nội kiến nghị, ngoài việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền bằng lãi suất tiền gửi 12 tháng tính trên số tiền phải nộp trong thời gian từ ngày bàn giao đất đến ngày có quyết định giá đất cụ thể là chưa hợp lý.
“Theo tôi, không nên quy định đất phải nộp bổ sung một khoản tiền bằng lãi suất tiền gửi 12 tháng tính trên số tiền phải nộp trong thời gian từ ngày bàn giao đất đến ngày có quyết định giá đất cụ thể. Vì việc xác định giá đất cụ thể là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, việc đẩy nhanh tiến độ hay chậm tiến độ trong công tác xác định giá không phụ thuộc vào chủ đầu tư, do đó, không thể yêu cầu chủ đầu tư phải nộp 1 khoản tiền bằng lãi suất tiền gửi 12 tháng tính trên số tiền phải nộp trong thời gian từ ngày bàn giao đất đến ngày có quyết định giá đất cụ thể”, bà Nga nhấn mạnh.
Để đưa Nghị định 44 sửa đổi áp dụng thực tiễn một cách hiệu quả nhất, ông Châu cho biết, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý sửa đổi một số điều của Dự thảo Nghị định này, trong đó đề xuất chỉ nên quy định 1 cơ quan nhà nước, hoặc là Sở Tài chính hoặc là Sở Tài nguyên và Môi trường, nhưng hợp lý nhất là giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các cơ quan liên quan để thực hiện công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất… để không để xảy ra tình trạng “quyền anh, quyền tôi”.
Cùng với đó, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”. HoREA nhấn mạnh khó khăn hiện nay nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có tâm lý “sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý” nên sẽ “không ai dám” quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất nhằm định giá đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án có sử dụng đất, không phân biệt thửa đất, khu đất có giá đất theo bảng giá. Đặc biệt là các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị quy mô lớn. Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thể thực hiện phương án này khi đã có sự thống nhất cao và quyết tâm hành động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Sớm hoàn thiện, đồng bộ chính sách về đất đai
Theo ông Lê Hoàng Châu - Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay hàng nghìn dự án, đặc biệt là những dự án quy mô lớn trên 90 tỷ đồng đang bị ách tắc vì các địa phương không dám định giá đất khiến doanh nghiệp không thể triển khai. “Hiện có đến 80% các dự án được định giá theo phương pháp thặng dư nhưng do việc áp dụng các đối tượng, cách tính của phương pháp này có nhiều vấn đề cần sửa đổi, điều chỉnh, dẫn tới việc địa phương vẫn chờ”, ông Châu cho biết.
Khi hàng nghìn dự án “treo” lơ lửng chờ chính sách, thì không chỉ doanh nghiệp chịu thiệt hại mà kinh tế địa phương cũng ảnh hưởng, do việc thu hút đầu tư không đạt kì vọng. Theo ông Châu, cần đẩy mạnh hơn nữa tiến độ của Dự thảo Nghị định 44, nhanh chóng sửa đổi những quy định bất hợp lý để khơi thông định giá đất. Hiện Nghị định 44 có 2 thông tư liên tịch của Bộ Tài chính – Bộ Tài nguyên Môi trường, nếu chỉ sửa Nghị định 44 mà không sửa các thông tư thì vẫn khó triển khai trong thực tiễn. “Các địa phương đang vô cùng mong mỏi bởi không làm thì ách tắc mà làm thì sợ sai”, ông Châu khẳng định.
Hiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định về phương pháp định giá đất. Sáng 30/8, tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng.
Tuy nhiên, theo ông Thanh điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành. Các nội dung này đồng thời đang được sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44 tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Vì vậy, việc quy định tại luật về các phương pháp xác định giá đất theo các nội dung này không phải là việc luật hóa các quy định của văn bản dưới luật đã được thực hiện ổn định trong thực tiễn.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng. Thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu nội dung để quy định tại luật bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định, thể chế hóa theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả về quản lý, sử dụng đất - ông Thanh nhấn mạnh.
Trước đó, trong phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai sửa đổi tổ chức ngày 25/8/2023, đa số các đại biểu cũng cho rằng, dự án Luật cần quy định rõ và thống nhất các phương pháp định giá đất cụ thể, tránh cách hiểu, cách áp dụng khác nhau, tạo ra các nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện.
Trong khi Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 vẫn đang được lấy ý kiến rộng rãi thì hiện nay Dự thảo Nghị định 44 về Định giá đất đang được người dân, Chính quyền các địa phương mong ngóng sớm được ban hành để làm cơ sở định giá đất, gỡ nút thắt cho hàng nghìn dự án lớn nhỏ ách tắc nhiều năm nay do chưa chốt được phương pháp định giá đất phù hợp.
Nhìn nhận ở góc độ Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục Trưởng Cục Quản Lý Nhà Và Thị Trường Bất Động Sản, Bộ Xây Dựng cho rằng: “Một trong những vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là quy định giá đất. Chúng ta phải thoát được khâu định giá đất để tháo gỡ pháp lý. Hiện có rất nhiều dự án không triển khai được là do tắc ở khâu định giá đất, dẫn đến dự án chưa thể tính được nghĩa vụ tài chính, không thể giao đất được. Từ đó làm chậm nhiều quy trình ở phía sau. Chính vì vậy, cần hết sức khẩn trương tháo gỡ câu chuyện định giá đất”
Đồng quan điểm với ông Khởi, các chuyên gia bày tỏ mong muốn dự thảo Luật Đất đai cũng mở rộng phạm vi, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dự trong định giá đất từ những ý kiến góp ý về Dự thảo Nghị Định 44, tránh trường hợp Nghị Định mở rộng nhưng Luật vẫn bó hẹp, sẽ tiếp tục gây ách tắc và sự thiếu thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật…
CÙNG CHUYÊN MỤC
