Cần bắt buộc công chứng hợp đồng để bảo vệ người dân khi mua nhà
Sáng 29/8, Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Góp ý dự thảo luật, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản là quá trình cần phải được quản lý chặt chẽ. Bởi lẽ, quy định này rất cần thiết cho lợi ích công cộng, ổn định xã hội cũng như quyền lợi của người dân, với yêu cầu quyền sở hữu đã xác định rõ ràng, thực thi với chi phí thấp.
Đại biểu này cho rằng khi niềm tin và quyền sở hữu được bảo đảm sẽ thúc đấy việc mua bán và đầu tư vào tài sản cũng như sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản. Việc ký hợp đồng mua bán bất động sản giữa người dân và doanh nghiệp bất động sản mà không yêu cầu không công chứng là chưa thực sự chưa hợp lý.
Theo đại biểu Hoàn cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư mà không có một tổ chức trung gian kiểm soát như tổ chức công chứng đã cho thấy nhiều bất cập thời gian qua.
Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa)
"Hàng nghìn người dân đã bị một số doanh nghiệp lừa đảo với nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra. Tranh chấp về các giao dịch gian lận này thực sự tốn thời gian, tiền bạc, và có thể dẫn đến người mua không được hoàn trả lại số tiền đã thanh toán. Nhiều người dân phải gánh một khoản nợ không nhỏ, dẫn đến sự suy sụp của nhiều gia đình", đại biểu Hoàn nói.
Theo đại biểu này, với hầu hết cá nhân, giao dịch mua nhà ở không thường xuyên diễn ra, do sự phức tạp và không thường xuyên của giao dịch như vậy, nên sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch một cách tốt nhất thường bị hạn chế.
"Chúng ta không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, một chuyên gia là công chứng viên là bên thứ ba phù hợp để tham gia kiểm soát hoạt động này trên cơ sở thực hiện đúng và đầy đủ quy định của pháp luật", ông Hoàn cho biết.
Trên cơ sở này, ông Hoàn đề nghị, chỉnh sửa quy định theo hướng hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu có một bên là cá nhân thì phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng.
Đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định)
Cũng về vấn đề liên quan công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản, đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định) cho biết, dự thảo Chính phủ trình không thay đổi cách tiếp cận liên quan đến những giao dịch nào về bất động sản phải công chứng thực. Tuy nhiên, khi chỉnh lý, phát sinh vấn đề về đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản thay đổi chỉ điều chỉnh những giao dịch có tính chất kinh doanh mà không điều chỉnh những giao dịch không có tính chất kinh doanh.
Theo đại biểu đoàn Bình Định, đối với những giao dịch về bất động sản của tổ chức, cá nhân mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và các luật hiện nay thì theo quy định hiện hành phải công chứng thực nhưng theo dự thảo Luật thì không phải công chứng, chứng thực. Hay dự thảo đã bãi bỏ, bỏ đi một số những trường hợp, những giao dịch về kinh doanh bất động sản mà theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực.
Những nội dung này lại chưa hề có đánh giá tác động, lý do được đưa ra cho việc quy định này cũng không thuyết phục. Đại biểu cho rằng đây là điều chỉnh về mặt nội dung dẫn đến sự thay đổi về loại giao dịch phải công chứng, chứng thực. Do đó, đại biểu Đồng Ngọc Ba đề xuất phương án thay đổi như nào và đưa vào luật nào hay là bỏ thì cũng phải có giải trình thuyết phục.
Liên quan đến công chứng, khoản 4 và 5 Điều 43 Dự thảo quy định:
"Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên"
"Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hợp đồng được hoàn thành công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực"
Quy định tỷ lệ đặt cọc để người dân không mất tiền
Bên cạnh vấn đề công chứng, quy định mức tỷ lệ đặt cọc khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng là vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm. Dự thảo Luật đưa ra hai phương án về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.
Phương án 1:
Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Phương án 2:
Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
Cho ý kiến về nội dung này, đại biểu Nguyễn Minh Tâm (đoàn Quảng Bình) đề nghị nên quy định mức tối thiểu đặt cọc từ 5%-10%. Nếu số tiền đặt cọc quá thấp thì khách hành sẽ dễ dàng bỏ cọc nếu không có nhu cầu nữa, thực tế điều này đã xảy ra. Vì vậy, đại biểu Nguyễn Thị Minh Tâm đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc nội dung này.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương)
Cùng nói về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương) bày tỏ nhất trí với sự cần thiết về quy định đặt cọc. Nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối.
Thực tế hiện nay được đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình…
Đại biểu nhận thấy, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.
Thứ hai, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng.
Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án với thiết kết cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý.
Đồng thời tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua…
CÙNG CHUYÊN MỤC
