Tại báo cáo thực hiện các nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại các kỳ họp Quốc hội khóa XV trong lĩnh vực tài chính, Bộ Tài chính cho biết, cơ quan đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản.
Hai phương pháp gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng 2%) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng (20%).
Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng công thức thuế suất (đề xuất 20%) nhân với thu nhập chịu thuế. Việc đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản.
Còn với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.
Ngay khi vừa có thông tin này, thị trường bất động lập tức đưa ra nhiều góc nhìn trái chiều. Phân tích về đề xuất của Bộ Tài chính, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản đã chỉ ra 3 hiểu lầm từ đề xuất này.
Thứ nhất, nhiều người đang hiểu nhầm bỏ cách tính cũ (2% trên giá mua bán), áp dụng cách tính mới. Thực tế, cách tính hiện tại (áp 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản) vẫn được sử dụng, đề xuất của Bộ Tài chính chỉ bổ sung thêm cách tính mới (áp 20% trên thu nhập chịu thuế) để người bán bất động sản lựa chọn.
Nghĩa là, với các bất động sản đang tính theo cách cũ vẫn bình thường, không bị tác động gì. Thêm cách tính mới có thể có lợi hơn cho người bán (nếu chứng minh được chi phí liên quan).
Thứ hai, hiểu nhầm rằng thuế bán bất động sản tăng từ 2% lên 20%. Theo ông Kiên, cần phân biệt "giá chuyển nhượng bất động sản" (giá bán bất động sản) áp thuế 2%, với "thu nhập chịu thuế" (bằng giá bán bất động sản trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản) áp thuế 20%. Việc hiểu nhầm này gây tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường, không phải do phương án tính thuế mới.
Vị này dẫn chứng, một bất động sản bán giá 5 tỉ đồng, có giá mua 4 tỉ và tổng chi phí liên quan (phí trước bạ khi mua, phí sửa chữa nhà, phí lãi vay 2 năm, phí môi giới khi bán, phí công chứng,...) là 800 triệu đồng.
Nếu áp cách tính hiện tại, thuế TNCN phải đóng là 5 tỉ x 2% = 100 triệu
Nếu áp cách tính mới, thuế TNCN phải đóng sẽ là ((5 tỉ - (4 tỉ + 800 triệu)) x 20% = 40 triệu.
Như vậy, người bán, nếu chứng minh được chi phí liên quan bất động sản đang bán, sẽ chọn cách tính thuế mới để được lợi 60 triệu đồng. Thậm chí, nếu bất động sản chỉ bán được giá 4,8 tỉ (thay vì 5 tỉ), khi áp dụng cách tính thuế mới sẽ không phải đóng thuế vì thu nhập bằng 0.
Thứ ba, cách tính mới làm người bán lỗ vẫn phải đóng thuế?, đây cũng là hiểu nhầm từ đề xuất của Bộ Tài chính. Theo ông Kiên, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã từng quy định 2 cách tính thuế này, thậm chí cách tính trên thu nhập chịu thuế lúc đó còn áp tới 25%. Đến năm 2015, Luật sửa đổi chỉ còn áp dụng 1 cách tính là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, luật thuế thu nhập cá nhân 2015 phát sinh bất cập mới là những người bán lỗ bất động sản vẫn phải đóng thuế 2%.
Do đó, việc đề xuất bổ sung thêm cách tính mới hiện tại sẽ giúp những người bán lỗ, nếu chứng minh được chi phí liên quan, có thể không phải đóng thuế.
Chia sẻ về những khó khăn khi áp dụng thêm cách tính thuế mới, ông Kiên cho rằng, để thực hiện hiệu quả việc tính thuế theo phương pháp áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, cần đáp ứng 2 điều kiện tiên quyết:
Một là, xây dựng cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch của thửa đất, đảm bảo phản ánh chính xác giá trị giao dịch thực tế qua các lần chuyển nhượng. Bên cạnh đó, cần có phương án kiểm soát các hình thức thanh toán trong giao dịch bất động sản. Tránh trường hợp ai bán bất động sản xong cũng lỗ, không ai đóng thuế.
Hai là, ban hành hướng dẫn chi tiết về chứng từ để chứng minh các khoản chi phí được khấu trừ như chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí thực hiện thủ tục pháp lý, chi phí môi giới, chi phí lãi vay, hay chi phí bồi thường cho các bên liên quan (nếu có),... Tránh trường hợp người bán không thể được tính các chi phí hợp lý khi tính thu nhập thực tế từ hoạt động mua bán bất động sản.
CÙNG CHUYÊN MỤC
