Nhiều khó khăn trong định giá đất
Liên quan đến vấn đề định giá đất, điều 153 của dự thảo luật quy định việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Giá đất thị trường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
Góp ý về nội dung này, bà Đỗ Thị Minh Hoa, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Kạn chia sẻ, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường phục vụ công tác xác định giá đất gặp nhiều khó khăn do không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng). Việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong một số trường hợp còn phức tạp do thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đáp ứng nhu cầu. Bà Hoa đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể và có định lượng hơn về các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để có thể lượng hóa các câu hỏi như thế nào là “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”, “khoảng thời gian nhất định” là bao lâu.
Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nam Định Trần Anh Dũng cũng cho rằng, thực tế việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, thậm chí một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng. Do đó, tỉnh này đề nghị không quy định khoản này tại Luật đất đai mà quy định tại Nghị định, Thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết.
Ông Hà Trọng Hải, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lai Châu cũng đề nghị quy định rõ hơn về giá đất trên thị trường bởi việc xác định giá đất cực kỳ khó khăn. Ông đề xuất, các giao dịch về đất phải đưa lên sàn mới thống kê được giá, còn chỉ dựa vào điều tra thống kê tại các văn phòng công chứng thì rất khó xác định chính xác.
Nhiều rào cản xác định giá thị trường
Chia sẻ về những khó khăn trong định giá đất sát giá thị trường, TS Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, luật chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”, trong khi có cả thị trường đầu cơ và thị trường được điều tiết. Ngoài ra, phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến.
TS Dũng chia sẻ thêm, mặc dù luật đã định nghĩa thế nào là “giá thị trường” bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập nhưng nguồn dữ liệu này có thể bị bóp méo bởi thị trường rất dễ bị thao túng, nhất là các khu đất ở. Nhiều giao dịch thổi giá khi bán đồng thời làm thấp giá khi trả thuế thu nhập, giá giao dịch ghi nhận tại phòng một cửa không phản ánh giá thị trường. Theo TS Dũng, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi nhiều nỗ lực kết hợp như luật thuế, quản lý thị trường, khống chế đầu cơ.
Trao đổi về nội dung này, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho biết, để có dữ liệu xác định giá đất sát thị trường thì mọi giao dịch của các tổ chức kinh doanh phải thực hiện trên sàn, giao dịch đến đâu thì giá cập nhật đến đó. Khi có dữ liệu đủ dày, cơ quan quản lý sẽ có bản đồ về giá đất theo thị trường.
Không đưa Sở TN
CÙNG CHUYÊN MỤC
