Người dân không còn đổ dồn về đô thị
Theo đại biểu Quốc hội Nguyễn Quang Huân (Bình Dương), Phó Chủ tịch Hội doanh nhân tư nhân Việt Nam, trong quy hoạch đô thị, việc phát triển theo hệ thống giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD) là mô hình phát triển đô thị lấy định hướng phát triển giao thông công cộng làm cơ sở, lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư để từ đó hình thành tiếp hệ thống giao thông phân tán.
Mô hình này nhằm tối đa hóa không gian dân cư, kinh doanh và giải trí, củng cố nền kinh tế địa phương, cắt giảm chi phí và thời gian đi lại của người dân.
“ Với tốc độ dự kiến 350km/h của đường sắt tốc độ cao, chặng Hà Nội - Vinh (Nghệ An) sẽ rút ngắn xuống còn 1 tiếng. Hay chỉ với hơn 8 phút ngồi tàu là người dân, du khách từ Hà Nội đã có thể tới Phủ Lý. Dự kiến từ Hà Nội vào đến TP.HCM cũng chỉ còn khoảng 5 tiếng rưỡi.
Như vậy nếu phát triển theo mô hình TOD thì với thời gian này, người dân hoàn toàn có thể chọn nơi ở tại những khu bất động sản, những khu đô thị bám đường sắt tốc độ cao. Họ sẽ tìm kiếm cơ hội và không nhất thiết tập trung vào vùng lõi nữa ”, đại biểu Huân nói.
Đường sắt cao tốc Bắc - Nam có thể góp phần thay đổi hoàn toàn tư duy định cư của người dân, đô thị lớn không còn là ưu tiên số 1. (Ảnh minh họa)
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phân tích: Việc phát triển những khu đô thị bám đường sắt tốc độ cao là giải pháp hữu hiệu để giải quyết bài toán cung - cầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM – hai địa phương “nóng” nhất về vấn đề này.
Nếu tuyến đường này đi vào hoạt động thì khả năng những người đang học tập và làm việc tại Hà Nội có quê cách thành phố khoảng 100 - 300 km cũng sẽ "sáng đi tối về". Khi cầu giảm sẽ tạo điều kiện để giá mua, thuê nhà tại các thành phố lớn chững lại, không còn tình trạng nóng bỏng như hiện nay. Và dần dần điều này sẽ giúp cơ cấu lại thị trường bất động sản, định vị lại thị trường.
Những cơn sốt đất tại các thành phố lớn, các trung tâm ở các tỉnh cũng sẽ dần biến mất, tương lai xa hơn nữa với sự phát triển mạnh mẽ của đường sắt cao tốc thì giấc mơ về ngôi nhà của người nghèo cũng sẽ sớm được hiện thực hóa.
Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho rằng, việc xây dựng tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam sẽ giúp hình thành các đại đô thị dọc trục đường, góp phần định hình lại thị trường bất động sản.
“ Khi dự án hình thành, việc phát triển đô thị dọc theo tuyến là tất yếu và đó cũng là một trong những giá trị của tuyến đường sắt ”, ông Võ nói.
Việc xây dựng tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam sẽ giúp hình thành các đại đô thị dọc trục đường, góp phần định hình lại thị trường bất động sản. GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường
“ Bài toán đặt ra ở đây là liệu 20 nhà ga được bố trí như trong dự thảo đã phù hợp để có thể giãn mật độ dân số ở các thành phố lớn chưa? Nếu giải được bài toán trên thì sẽ không còn xuất hiện tình trạng dân số tập trung ở các siêu đô thị nữa ", ông Võ nói thêm.
Theo ông Võ, dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phân tán dân cư, giảm áp lực lên các thành phố lớn và thúc đẩy sự hình thành thêm các đô thị mới hiện đại, tuy nhiên theo hướng dịch chuyển dần về các địa phương, tỉnh lẻ.
Ông Võ lấy ví dụ về nước Đức, tại đất nước này, khẩu hiệu của họ là "đi xe 10 phút chạm vào 1 đô thị". Chính “slogan” này đã tạo nên 1 đất nước phát triển, với nguồn cung - cầu nhà ở thương mại không còn bị chênh lệch mà được trải đều trên khắp cả nước. Đây là điều mà Việt Nam cần học tập để phát triển bất động sản dọc theo tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam.
" Đường sắt tốc độ cao không chỉ dừng ở việc sẽ giải quyết được bài toán cung - cầu về nhà ở mà từ đó còn có thể hạn chế ra tình trạng giá ảo ", ông Võ nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Đỗ Văn Hạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Xây dựng Giao thông Vận tải, cho rằng Việt Nam có địa hình trải dài, do đó, tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam sau khi ra đời sẽ có thể tác động đến cả hành lang kinh tế dọc đất nước, trong đó có bất động sản.
“ So với một số nước đang có đường sắt tốc độ cao, mỗi tuyến đường sắt sẽ thường chỉ phát triển được một trục ngang hoặc dọc do địa hình tròn và to. Nhưng Việt Nam chỉ cần một tuyến đường sắt duy nhất chạy từ Bắc vào Nam sẽ tác động kinh tế đến tất cả các vùng trên toàn quốc.
Khi giao thông thông suốt sẽ thúc đẩy giao thương, kéo các vùng miền lại gần nhau hơn, chênh lệch kinh tế giữa các vùng sẽ được thu hẹp lại. Điều này cũng góp phần quan trọng để phát triển thị trường bất động sản trải dọc đất nước ”, ông Hạt phân tích.
Cụ thể, khi đường sắt tốc độ cao được đưa vào khai thác và hệ sinh thái bất động sản Bắc - Nam hình thành thì sự phân bố dân cư trên cả nước sẽ hài hòa và hợp lý hơn. Người dân có thể về các địa phương dọc tuyến đường này để sinh sống, trong khi vẫn có thể làm việc ở thành phố lớn hoặc địa phương khác.
“ Khi tư duy định cư của người dân thay đổi thì áp lực hạ tầng sẽ không còn đè nặng lên các thành phố lớn vốn đang bị quá tải ”, ông Hạt nói.
Cần có những khu đô thị bám đường sắt tốc độ cao
Chuyên gia cho rằng cần quy hoạch sớm những khu đô thị dọc đường sắt cao tốc Bắc - Nam. (Ảnh minh họa)
Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cũng nêu quan điểm, bên cạnh việc phát triển đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, Việt Nam nên nghiên cứu trước việc quy hoạch những khu đô thị dọc theo tuyến này vì đó là điều cần thiết và quan trọng.
“ Nó phải là một kế hoạch mang tầm xuyên quốc gia. Quy mô không chỉ dừng ở việc phát triển trục đường sắt Bắc - Nam mà cần phát triển cả hệ sinh thái bất động sản, mà cụ thể ở đây là những khu đô thị đi dọc theo tuyến này. Những khu đô thị này sẽ thu hút người dân đến sinh sống và làm ăn vì họ có thể sáng ở tỉnh này, tối về tỉnh khác nhờ đường sắt tốc độ cao ”, ông Hiếu nói.
Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi - cũng nêu quan điểm: Trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào chu kỳ chuyển đổi mô hình tăng trưởng, hiện đại hóa hạ tầng và tái cấu trúc đô thị, đường sắt cao tốc không chỉ là một dự án giao thông mà còn là biểu tượng cho tầm nhìn quốc gia, là “cú huých” chiến lược để mở ra giai đoạn phát triển mới - sâu hơn, bền vững hơn và lan tỏa hơn.
" Đường sắt cao tốc Bắc - Nam cùng hạ tầng xung quanh nó nếu được triển khai đồng bộ và có quy hoạch dài hạn sẽ góp phần rất lớn đổi mới thị trường bất động sản Việt Nam ", ông Huy nhấn mạnh.
Đường sắt cao tốc Bắc - Nam cùng hạ tầng xung quanh nó nếu được triển khai đồng bộ và có quy hoạch dài hạn sẽ góp phần rất lớn đổi mới thị trường bất động sản Việt Nam
Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi
Theo ông, các đô thị trung tâm như Hà Nội, TP.HCM sẽ được giãn mật độ dân cư, giảm áp lực về hạ tầng, giá nhà, giao thông và môi trường. Người dân có thể sống ở tỉnh - làm việc ở đô thị, di chuyển trong thời gian ngắn nhờ đường sắt tốc độ cao - tương tự như ở nhiều thành phố vệ tinh tại Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp…
Bên cạnh đó, các tỉnh có ga cao tốc sẽ bước vào chu kỳ phát triển mạnh mẽ, trở thành trục động lực mới cho thị trường bất động sản với ba trụ cột: khu đô thị hiện đại - khu công nghiệp thông minh - khu du lịch nghỉ dưỡng đẳng cấp.
Từ đó, hình thành hệ sinh thái bất động sản dọc hành lang cao tốc, nơi quỹ đất đang còn rộng, giá hợp lý, tiềm năng tăng trưởng bền vững - tạo điều kiện cho nhà đầu tư trung hạn và dài hạn vào cuộc một cách chiến lược.
Điều đáng nói theo ông Huy không chỉ là xây dựng tuyến đường, mà quan trọng hơn là biến các trục này trở thành các “cực tăng trưởng mới”, các hành lang phát triển xuyên quốc gia. Đó là cách nhiều quốc gia đã làm để vượt lên như Trung Quốc, Nhật Bản, tới Pháp, Đức…
Tại Việt Nam, dọc theo tuyến đường sắt cao tốc, chúng ta có thể phát triển các thành phố vệ tinh hiện đại, nơi con người sống xanh, tiện nghi, kết nối quốc tế; Hình thành trung tâm công nghiệp mới, nơi gần cảng biển, sân bay và đường sắt - tạo lợi thế cạnh tranh cho chuỗi cung ứng toàn cầu.
Đồng thời, định hình các trung tâm du lịch nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế, khi thời gian di chuyển ngắn hơn, đồng bộ hạ tầng và tiện ích. Phát triển các trung tâm tài chính quốc tế.
Ngoài ra, mở rộng không gian phát triển tài chính, logistics, giáo dục, y tế và công nghệ, từ đó không chỉ phát triển bất động sản mà còn thay đổi diện mạo kinh tế quốc gia.
" Đường sắt cao tốc là một cú nhảy tư duy, từ phát triển đô thị theo địa giới hành chính sang phát triển liên kết vùng theo logic giao thông - kinh tế - dân cư. Và chúng ta không chỉ có thêm một tuyến đường, mà có thể thiết kế lại không gian kinh tế quốc gia, định hình lại các trung tâm phát triển ngang tầm khu vực và quốc tế ", ông Huy phân tích.
Các chuyên gia cũng nhận định, các dự án cao tốc, dù là đường bộ hay đường sắt thường được xây dựng ngoài đô thị, chủ yếu là đi trên đất ruộng, nên doanh nghiệp có thể sẽ phát triển bất động sản ở vùng ven đô, xây dựng nên những khu đô thị dọc đất nước.
Mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đường sắt cao tốc VinSpeed (thuộc hệ sinh thái Vingroup) cho biết đã đăng ký tham gia đầu tư dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam. Doanh nghiệp kỳ vọng có thể khởi công trước tháng 12 năm nay và khai thác toàn tuyến trước tháng 12/2030.
Phản hồi về ý kiến này, nhiều bộ, ngành đã cơ bản ủng hộ, hoan nghênh đề xuất này. Trong khi đó, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cũng yêu cầu các bộ báo cáo về đề xuất của VinSpeed trước 22/5.
CÙNG CHUYÊN MỤC
