Thời gian qua, hoạt động mua bán đất nền phía Nam phần lớn diễn ra tại khu vực Q.9 (nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM), huyện Cần Giờ (Tp.HCM), Nhơn Trạch (Đồng Nai), Dĩ An, Thuận An (Bình Dương). Trong khi khu vực Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi thị trường vẫn khá trầm lắng.
Sau đợt tăng giá từ 10-30% (tuỳ khu vực) so với cùng kì năm ngoái, hiện đất nền phía Nam đã hạ nhiệt. Các "điểm nóng" như quận 9, Cần Giờ hoạt động mua bán đầu tư ít dần. Môi giới khó khăn tìm khách hàng hơn thời điểm tháng 3 và tháng 4/2025. Dẫu vậy, mặt bằng giá các khu vực này đã thiết lập mới, với mức tăng phổ biến từ 10-15% so với thời điểm cuối năm 2024, về mức giá của giai đoạn cuối năm 2021, đầu năm 2022.
Chia sẻ mới đây, một môi giới đất nền khu Đông Tp.HCM cho biết, hiện thị trường đất nền đã hạ nhiệt hơn so với vài tháng trước. Người mua ở thời điểm này phần lớn là mua để ở thực, lượng nhà đầu tư khá ít. Các lô đất được nhà đầu tư mua vào thời điểm cuối năm 2024, đầu năm 2025 hiện chưa bán ra.
Lý giải nguyên nhân giảm tốc trong vài tháng, môi giới này cho rằng, kỳ vọng về sáp nhập địa giới hành chính dần hạ nhiệt; mặt bằng mới đã khá cao khiến sản phẩm kén khách; Việc hạn chế nguồn cung mới cũng phần nào cản trở nhu cầu, đồng thời tâm lý e ngại rủi ro từ giới đầu tư nhỏ lẻ sau nhiều đợt sốt đất "chóng vánh".
Dù thị trường đất nền phía Nam đã hạ nhiệt nhưng giá đã đạt mốc mới so với cùng kì năm ngoái. Ảnh: TB
Theo dự báo trước đó, quý 2/2025 sẽ là thời điểm "bật tăng" của thị trường đất nền, tuy nhiên quan sát nhận thấy, cuối quý 2/2025, phân khúc này lại chậm nhịp so với dự đoán. Khi mặt bằng giá gần tiến sát đến mốc của giai đoạn "đỉnh giá" năm 2021-2022 thì giao dịch có dấu hiệu giảm tốc.
Ghi nhận tại thị trường đất nền khu Đông Tp.HCM, từ cuối tháng 5/2025 đến nay, mặt bằng giá đã ngưng biến động. Các lô đất mua vào từ tháng 4/2025 hiện không tăng giá, hoặc tăng nhẹ từ vài chục triệu đồng/lô. Điều này cho thấy, khi rục rịch trở lại sau nhiều năm "bất động", đất nền phía Nam gần như chưa thể hiện "phong độ" vững, dù nhu cầu vẫn còn khá đa dạng.
Trước đó, từ tháng 2 đến tháng 4/2025, hoạt động mua bán đất nền tại Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương diễn ra sôi động. Nhiều lô đất ghi nhận tăng giá theo tuần. Không ít nhà đầu tư nhanh chóng mua bán, thậm chí còn xuất hiện tâm lý lo bỏ lỡ cơ hội hoặc sợ chủ đất tăng giá, không bán. Hiện nay, dù giao dịch giảm, giá đất phía Nam đã được thiết lập bằng cách sử dụng mới.
Khảo sát giá cụ thể ở một lô đất tại Tp.Thủ Đức nhận thấy, sự biến động giá thể hiện rõ nét qua từng giai đoạn.
Cụ thể, lô đất hơn 50m2 được bán ra với giá 2,7 tỉ đồng/nền vào cuối năm 2021. Đến đầu năm 2022 giá tăng lên 2,9 tỉ đồng. Cuối năm 2022, khi thị trường tụt thanh khoản, lô đất giảm giá xuống 2,7 tỉ đồng. Vào năm 2023, lô đất được định giá 2,5 tỉ đồng/nền do thị trường mất thanh khoản. Giá này tăng lên khoảng 100 triệu đồng vào giữa năm 2024, ở mức 2,6 tỉ đồng/nền. Đến cuối năm 2024, chủ đất "chốt" giao dịch với giá 2,65 tỉ đồng/nền.
Vào tháng 3/2025, lô đất tăng giá lên 2,7 tỉ đồng/nền và chủ mới không bán. Vào cuối tháng 4/2025, nhà đầu tư bán ra với giá 2,9 tỉ đồng, tức lời 250 triệu trong vòng 4 tháng mua vào. Nếu tính tổng thời gian đầu tư, sau gần 5 năm, lô đất này chỉ tăng giá 200 triệu đồng so với giá mua vào cuối năm 2021. Dữ liệu giá này cho thấy, mức độ biến động tăng giá đất nền phía Nam khá chậm. Thị trường đã qua thời tăng giá nhanh, mặt bằng hiện tại ổn định. Ngay cả khi xuất hiện đợt "nóng sốt" đầu năm 2025 thì mức độ tăng giá của đất nền cũng khá khiêm tốn.
Tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền phía Nam còn dư địa tăng trưởng, đặc biệt các khu vực sáp nhập vào Tp.HCM nhưng có mặt bằng giá thấp, có thể sẽ tăng thêm 10-15% từ nay đến cuối năm. Sức cầu ổn định ở các khu vực Tp.HCM và lân cận, trong khi đất tỉnh xa xôi cần thêm thời gian để phục hồi.
CÙNG CHUYÊN MỤC
