Cuộc đua bất động sản công nghiệp, nơi nào sẽ là điểm sáng?

Mặc dù vẫn có những trầm lắng so với thời điểm trước đó, song sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản công nghiệp vẫn rất lớn ở thời điểm hiện đại và Việt Nam hoàn toàn có thể hy vọng về sự phục hồi nhanh chóng của thị trường sau khi dịch bệnh được kiểm soát.

Cuộc đua BĐS công nghiệp

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nhu cầu dành cho đất công nghiệp ngày càng gia tăng mạnh. Tính đến hiện nay, dù có tác động của dịch bệnh nhưng thị trường BĐS công nghiệp vẫn ghi nhận những con số tích cực với nhu cầu ngày một tăng. Cùng với những dịch chuyển thương mại, Việt Nam ngày càng thu hút được nhiều vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI), dự báo, trong 10 năm tới, đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Ở mỗi địa phương, quy hoạch khu công nghiệp phân bố có điểm giống và khác nhau phụ thuộc vào quy hoạch hạ tầng, khu dân cư, khu đô thị, và mật độ dân số.

Phía Bắc sở hữu vị trí chiến lược, giao thông thuận tiện, cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ. Trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, khu vực này thu hút thêm nhiều doanh nghiệp FDI thuộc ngành điện tử bên cạnh các tập đoàn lớn như Samsung, LG, Canon với các khu công nghiệp phân bố chủ yếu tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên…

Trong khi miền Trung phân bố các ngành công nghiệp "sạch", công nghiệp kỹ thuật cao tại thành phố Huế, Chân Mây, thành phố Đà Nẵng với khu vực Hội An v.v để giảm thiểu các ảnh hưởng tiêu cực từ việc bảo vệ di sản. Các ngành công nghiệp nặng được bố trí tại khu vực Quảng Ngãi, nam Quảng Nam, Bình Định tại các vùng có nhiều tiềm năng phát triển công nghiệp khai khoáng.

Miền Nam ưu tiên phát triển ngành công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp "sạch", công nghiệp phụ trợ. Quy hoạch thực hiện theo hướng gắn kết giữa phát triển khu đô thị, khu công nghiệp để đảm bảo hình thành vùng công nghiệp chuyên sâu bao gồm vùng công nghiệp vành đai phía Đông, và Tây, vùng công nghiệp theo các trục hành lang quốc lộ, và cao tốc. Các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước… là những cái tên được nhắc đến ở khu vực phía Nam.

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp 6 tháng đầu năm của Savills Việt Nam cho thấy, cuộc đua mở rộng khu công nghiệp đang nóng lên dù đợt dịch lần thứ tư đang diễn biến phức tạp. Trong nửa đầu năm, nguồn cung đất công nghiệp tăng 9,3% so với cùng kỳ 2020, với hàng chục dự án khu công nghiệp tại 13 tỉnh, thành phố đã được phê duyệt, hứa hẹn cung cấp hàng nghìn ha diện tích đất cho các nhà đầu tư trong vài năm tới.

Hiện cả nước có 370 khu công nghiệp với tổng diện tích 115.200 ha. Trong đó có 328 khu đang hoạt động ngoài các khu kinh tế, 24 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển và 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu. Các dự án này đã tạo ra khoảng 3,6 triệu việc làm cho người lao động.

Theo chuyên gia Colliers Việt Nam, mặc dù BĐS công nghiệp là mảnh đất "màu mỡ" còn nhiều cơ hội, nhưng từ cuối năm 2021 sẽ đặt ra một số thách thức cho Việt Nam khi dịch bệnh lây lan nhanh, xâm nhập vào các khu công nghiệp gây bùng phát lớn trên cả nước.

Theo đó, việc thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn một số điểm nghẽn: cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ và chi phí logistics chưa cạnh tranh, một số vấn đề về cơ chế và quy định pháp luật để thu hút các nhà đầu tư lớn. Nếu cải thiện được các điểm yếu này, thị trường có thể phát triển với tốc độ nhanh hơn và bền vững hơn.

Cùng với đó, thực tế cho thấy, những năm qua đã xảy ra tình trạng khan hiếm đất công nghiệp cho thuê tại các KCN ở các thị trường truyền thống như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai…. Điều này dẫn đến giá thuê cao, không tạo lực hút với FDI.

Từng chia sẻ trước đó, ông Nguyễn Văn Đính – Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, mặc dù quỹ đất các khu kinh tế, khu công nghiệp còn nhưng không đủ dư địa để phát triển. Khi đưa các đoàn doanh nghiệp FDI sang Bắc Ninh, Bắc Giang để tham quan thì thấy quỹ đất công nghiệp nằm trong quy hoạch không còn nhiều. Hải Dương, Thái Bình, Nam Định cũng khan hiếm. Trong khi đó, quỹ đất nông nghiệp, đất để chuyển đổi mục đích sử dụng còn mênh mông nhưng chưa được đưa vào quy hoạch. Như vậy để thấy những nguồn lực hiện tại trên thị trường chỉ đủ phục vụ, thu hút các doanh nghiệp FDI trong điều kiện bình thường. Nếu có một làn sóng vốn đầu tư nước ngoài ồ ạt vào Việt Nam trong giai đoạn tới thì e là không đủ.

Nơi nào sẽ là điểm sáng đầu tư?

Rõ ràng, điểm nghẽn của thị trường này là cơ hội cho những thị trường mới nổi khác.

Quan sát cho thấy, thời gian gần đây, dù tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp nhưng nhờ nỗ lực thực hiện các giải pháp cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh nên tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu được xem là một trong những "điểm sáng" thu hút được dòng vốn đầu tư vào các khu công nghiệp.

Theo Ban Quản lý các KCN tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, kế hoạch năm 2021 của tỉnh đề ra mục tiêu thu hút 30 dự án đầu tư nhưng chỉ trong 8 tháng đầu năm 2021 đã có 39 dự án đầu tư được cấp mới. Trong đó, có 11 dự án FDI và 28 dự án trong nước. Tổng vốn thu hút hơn 945 triệu USD, đạt hơn 150% kế hoạch năm, tăng 52% so với cùng kỳ năm 2020.

Như vậy, tính đến nay, tại các KCN của tỉnh có 498 dự án đầu tư còn hiệu lực, gồm 242 dự án trong nước và 256 dự án FDI, trong đó có 322 dự án đang hoạt động. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có hơn 30 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư, trong đó có một số quốc gia có vốn FDI lớn như Hoa Kỳ, Canada, Thái Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản, Anh, Pháp...

Qua hơn 30 năm thu hút đầu tư FDI, lũy kế đến nay tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có 429 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng 29,4 tỷ USD. Các dự án này thường có quy mô và suất đầu tư lớn, ít thâm dụng lao động, tập trung chính vào các lĩnh vực du lịch, cảng biển, sản xuất công nghiệp...

Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) đang là khu vực được chú ý về BĐS công nghiệp, thu hút vốn FDI

Trong giai đoạn 2021 – 2025, Bà Rịa – Vũng Tàu đã xác định mục tiêu phát triển cảng biển và dịch vụ hậu cần cảng trở thành ngành kinh tế chủ lực để hỗ trợ các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ khác của tỉnh phát triển. Trong đó, thu hút mới 150 dự án FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng 3,2 tỷ USD và 185 dự án đầu tư trong nước với tổng khoảng 100.000 tỷ đồng.

Mới đây, Tập đoàn Quantum (Mỹ) cũng cam kết đóng góp cho quá trình xây dựng, phát triển Việt Nam với các dự án có tổng giá trị từ 20 - 30 tỷ USD. Trong đó, nhiều dự án được đề xuất ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Cụ thể, Quantum đặt trọng tâm đầu tư tại Việt Nam vào những lĩnh vực quan trọng như nhà máy điện Long Sơn (trị giá khoảng 5 tỷ USD) tại Bà Rịa – Vũng Tàu, các dự án đầu tư hạ tầng với tầm nhìn dài hạn như cảng Long Sơn (bao gồm cả cảng khí để cung cấp cho khu công nghiệp và hộ gia đình sau này).

Thống kê từ Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho thấy, hiện thị xã Phú Mỹ đang là địa bàn phát triển nhiều khu công nghiệp nhất, với tổng diện tích 4985,39ha, chiếm hơn 48% tổng diện tích khu công nghiệp toàn tỉnh. Tiếp theo đó là huyện Châu Đức, có 3.082ha khu công nghiệp, chiếm gần 30% tổng diện tích khu công nghiệp toàn tỉnh.

Để đẩy mạnh phát triển lợi thế BĐS công nghiệp, mới đây, UBND huyện Châu Đức đã đề xuất thêm 4 khu công nghiệp với tổng diện tích 5.700 ha. Với kế hoạch này, huyện Châu Đức sẽ tăng tổng diện tích khu công nghiệp gấp 2,8 lần hiện tại lên 8.782ha, vươn lên dẫn đầu toàn tỉnh. Diện tích khu công nghiệp dự kiến của huyện này chiếm 45% toàn tỉnh, gấp gần 1,4 lần diện tích khu công nghiệp của địa phương xếp thứ 2 là thị xã Phú Mỹ.

Trong quy hoạch các khu công nghiệp định hướng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, huyện Châu Đức (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đề xuất thực hiện Khu đô thị - Công nghiệp công nghệ cao Cù Bị, với quy mô 3.000 ha, là dự án có quy mô lớn nhất. Thời gian thực hiện dự án là giai đoạn 2021 - 2025, định hướng đến 2030.

Ngoài ra, huyện Châu Đức cũng đề xuất đầu tư Khu đô thị - Công nghiệp tại xã Xà Bang với diện tích dự kiến 1.200 ha; Khu đô thị - Công nghiệp tại xã Bình Ba với quy mô 800 ha; Mở rộng thêm Khu công nghiệp Đá Bạc giai đoạn 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 700 ha.

Hiện nay, Châu Đức đang có 2 khu công nghiệp quy mô lớn là cụm khu công nghiệp Sonadezi Châu Đức (2.287 ha, lớn nhất ở Bà Rịa – Vũng Tàu hiện tại) và khu công nghiệp Đá Bạc (1.058 ha). Bên cạnh đó là khá nhiều cụm công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp. Trong đó, Sonadezi Châu Đức được đánh giá là một trong những khu công nghiệp phức hợp lớn của cả nước và đã thu hút 60 doanh nghiệp từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Ấn Độ… Dự kiến đến năm 2022 sẽ có khoảng 80.000 - 120.000 kỹ sư, chuyên gia và công nhân về làm việc, với tỷ lệ lấp đầy 80%.

Điều này cho thấy, dư địa phát triển của kinh tế - xã hội nói chung, BĐS nói riêng của khu vực này còn rất lớn.

Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là địa phương có giá thuê tăng mạnh nhất trong thời gian tới với khoảng 13%, lên 85 USD/m2/chu kỳ thuê. Dự báo này được đưa ra trên cơ sở nguồn cung tại hai "thủ phủ" Bình Dương và Đồng Nai hạn chế và Bà Rịa - Vũng Tàu có giá thuê cạnh tranh hơn so với khu vực Long An.

Theo CBRE Việt Nam, hiện nguồn cung đất công nghiệp sẵn sàng bàn giao ngay tại các khu công nghiệp tại miền Bắc và miền Nam đều trong tình trạng khan hiếm. Trong khi đó, các khu kinh tế, khu công nghiệp có vị trí gần biển luôn có nhu cầu đầu tư rất lớn và duy trì được mức giá và tỉ lệ lấp đầy vượt trội.

"Các khu vực ven biển của Việt Nam dự kiến sẽ chứng kiến xu hướng tương tự, đón nhận thêm nhiều nhu cầu đầu tư từ cả doanh nghiệp trong nước mở rộng sản xuất lẫn các tập đoàn đa quốc gia", CBRE dự báo.

Còn theo ông David Jackson, để BĐS công nghiệp phát huy hiệu quả cao nhất, tránh việc phát triển ồ ạt, dư cung dẫn đến tỷ lệ lấp đầy thấp và giá thuê giảm, chuyên gia này cho rằng, phát triển các khu công nghiệp vệ tinh nhằm giảm nhiệt giá thuê tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội. Từ đó ổn định giá thuê tại hai thành phố lớn cũng như phát triển được khu công nghiệp vùng ven trung tâm, tạo ra sự thúc đẩy phát triển chung cho toàn vùng. Việc định hướng đa dạng hoá nguồn cung ra các KCN vệ tinh giúp thị trường kéo dài chu kỳ tăng trưởng nhờ đón đầu được nguồn cầu tiềm năng lớn.

Cùng với đó, tăng kết nối đồng bộ tại các khu công nghiệp, thường xuyên cập nhật tình hình phát triển khu công nghiệp, chính sách phát triển,... để cùng phát triển, tạo thành hệ thống đồng bộ. Việc liên kết, đồng bộ các KCN giúp phát triển chuỗi sản xuất hàng hoá, nâng cao tính cạnh tranh, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp.

TỪ KHÓA: bất động sản thị trường bất động sản nhà đầu tư