Tại buổi ra mắt dịch vụ mới "Đại Diện Chủ Sở Hữu Khách Sạn" (Hotel Owners Representative – HOR) diễn ra tại Tp.HCM mới đây, vị chuyên gia đến từ Savills đã có những nhận định, đánh giá về tình hình du lịch và BĐS du lịch dưới tác động từ dịch Covid-19.
Khi được hỏi, có hay không đang diễn ra tình trạng bán tháo, bán lỗ tài sản khách sạn trên thị trường, Mauro Gasparotti cho hay, hiện nay có nhiều thông tin ồ ạt cắt lỗ tài sản khách sạn nhưng có chăng đó chỉ là những tài sản khách sạn 2-3 sao, khách sạn gia đình nhỏ lẻ, còn những khách sạn cao cấp 4-5 sao đa phần sở hữu bởi các chủ đầu tư (CĐT), nhà đầu tư (NĐT) lớn có tiềm năng tài chính từ các ngành nghề kinh doanh khá tốt nên vẫn cầm cự được.
"Tôi nghĩ, hiện tại và trong các tháng tới đây sẽ không có quá nhiều các dự án bán tháo, bán lỗ như tin đồn. Đối với các dự án khách sạn chất lượng (4-5 sao) không có hiện tượng bán lỗ. Mà những dự án này do ảnh hưởng bởi dịch nên có thể sẽ đưa ra mức giá phù hợp hơn. Nếu trước đây họ không muốn bán ra thì với tình hình dịch bệnh như hiện nay các CĐT/NĐT sẽ sẵn sàng ngồi lại trao đổi, cởi mở hơn để thương lượng chứ không phải bán với giá thấp hoặc bán tháo", ông Mauro khẳng định.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương. Ảnh: Hạ Vy
Vị chuyên gia này cho rằng, nếu như các thị trường khác như Malaysia, Thái Lan… hiện có nhiều tài sản được rao bán chính thức hoặc công khai trên thị trường về mặt thương hiệu và giá cả. Thì tại thị trường Việt Nam, chưa thấy mức độ sôi động ở làn sóng bán tài sản, hoặc chưa có nhiều thông tin chính thống về việc NĐT cần thoái vốn như các thị trường khác.
Ông Mauro chỉ ra các lý do khiến phân khúc khách sạn chưa diễn ra tình trạng bán tài sản sôi động hay bán tháo, bán lỗ.
Thứ nhất, với bối cảnh dịch diễn biến như hiện nay CĐT/NĐT không biết tương lai của phân khúc sẽ như thế nào, dịch bệnh sẽ kéo dài bao lâu, rủi ro ra sao để đánh đổi hay định giá được tài sản. Do đó, các CĐT/NĐT có tài sản đang cố nắm giữ tài sản, khó xác định được mức giá chào bán và mức giá để chốt.
Thứ hai, với diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19, các NĐT nước ngoài không thể bay qua các nước để khảo sát tình hình thực tế dự án. Hầu hết trước khi đưa ra quyết định đầu tư thì NĐT phải có quá trình thẩm định dự án. Vì thế, giao dịch của năm 2020 giảm so với năm 2019 là lẽ đó.
Có những đàm phán về chuyển nhượng khách sạn diễn ra đến vòng sau vào năm 2019 nhưng do dịch nên chững lại, các NĐT cảm thây giá trị trao đổi của năm nay không còn như bàn bạc trước đó nên quá trình chuyển nhượng vì thế cũng chậm lại. Đó là lý do trong năm 2020 không ghi nhận nhiều giao dịch về mua bán, sáp nhập khách sạn, đặc biệt khách sạn hạng sang.
Thứ ba, theo ông Mauro hiện nay trên thị trường có hiện tượng bán sản phẩm được đồn thổi theo kiểu bán tháo, bán lỗ từ 100.000 USD xuống 80.000 USD chẳng hạn nhưng thực tế rất khó để xác định được mức giá thật của câu chuyện bán ra này. Liệu đây có phải là mức giá cắt lỗ thật hay vẫn là mức giá trên giá trị thực của sản phẩm rất khó để xác định trên thị trường lúc này.
Song song đó, hiện nay ngân hàng cũng đang cố "né" những tài sản hay tình trạng bán tháo sản phẩm cho nên chưa ghi nhận làn sóng bán lỗ tài sản khách sạn lúc này.
Theo vị chuyên gia này, chưa diễn ra tình trạng, bán tháo bán lỗ ở các khách sạn chất lượng. Ảnh: Hạ Vy
"Chúng ta mong muốn thị trường phục hồi sớm nhất có thể. Nhưng nếu tình hình dịch bệnh diễn biến quá lâu, chẳng hạn như quá 6 tháng tới thì sẽ có những chủ sở hữu khách sạn bắt buộc phải thoái vốn, bán tài sản của mình. Nhìn chung, làn sóng tháo chạy của các chủ khách sạn còn phụ thuộc vào tình hình dịch bệnh kéo dài trong bao lâu", ông Mauro chia sẻ.
Vị chuyên gia này dự báo, hiện nay tại thị trường Việt Nam, có nhiều CĐT cũng đang quan tâm đến hoạt động chuyển nhượng chuỗi khách sạn. Nhưng có thể phải đến năm 2021-2022 thì làn sóng này mới diễn ra mạnh mẽ. Còn hiện tại chưa ghi nhận rõ nét.
Nếu một số quốc gia khác khi công suất phòng thấp họ sẽ nghĩ ngay đến việc phải bán tháo, bán với mức giá thấp tài sản để thoái vốn. Nhưng, xét tại thị trường Việt Nam, những năm qua công suất phòng đạt được từ lượng khách du lịch nội địa khá tốt, ngay cả trong đợt dịch Covid-19 lần 1. Như vậy, nhiều CĐT/NĐT chỉ cần cố gắng thêm một chút, chờ đợi dịch đi qua sẽ bắt nhịp lại đường đua. Bản thân các CĐT/NĐT này cũng biết, hiện không quá nhiều dự án được xây dựng, nguồn cung ít, nếu thị trường phục hồi họ sẽ có cơ hội nắm bắt nguồn cầu đang rất dồi dào.
Theo đại diện Savills Hotel, trước khi xảy ra làn sóng Covid-19 lần 2, hoạt động của các khách sạn vẫn khá ổn định nhờ lượng khách nội địa. Có những khách sạn vẫn duy trì công suất 40-50%, Phú Quốc có lúc cao điểm vào cuối tuần có thể lên đến 80% sau dịch đợt 1 được kiểm soát tốt.
Ông Mauro cho rằng, tại thị trường khách sạn Việt Nam, nếu sản phẩm tốt, mức giá phù hợp vẫn hoạt động tốt nhờ lượng khách nội địa mà không quá phụ thuộc vào khách quốc tế. Mà nếu so sánh rộng hơn thì Việt Nam vẫn đang có những tin hiệu lạc quan, tích cực hơn so với các thị trường khác trong khu vực. Vì thế, cơ hội, tiềm năng của phân khúc này dự báo vẫn còn khá lớn.
CÙNG CHUYÊN MỤC
